Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości, fot. gettyimages.com.
Chcesz sprzedać mieszkanie, dom lub działkę? Najpierw sprawdź, czy minęło już pięć lat od dnia, w którym je nabyłeś. W innej sytuacji będziesz musiał zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Odpowiadamy, ile on wynosi, kogo obowiązuje i jakie są warunki trzeba spełnić, aby być z niego zwolnionym.
Warszawa, Wilanów, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Wilanów, al. Rzeczypospolitej
985 000 zł
Warszawa, Wilanów, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Wilanów, al. Rzeczypospolitej
824 500 zł
Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości to należność, którą co do zasady płacą osoby fizyczne sprzedające nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia. Warto poznać jego wysokość i warunki dotyczące jego uiszczenia przed wystawieniem ogłoszenia o mieszkaniu na sprzedaż.
Jego inne określenie to „podatek od wzbogacenia się”.
Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli odpłatnie zbywasz m.in. mieszkanie, dom lub prawa majątkowe przed upływem 5 lat od dnia ich nabycia, to Ty – jako osoba fizyczna i sprzedawca – jesteś zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.
Ustawodawca wskazuje, że musisz to zrobić, gdy odpłatnie zbywasz:
- udział w nieruchomości,
- część nieruchomości lub ją całą,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawo wieczyste użytkowania gruntów.
Zastanawiasz się, czy jest możliwość podzielenia kosztu podatku między Ciebie a nabywcę? Wiedz, że nie ma takiej opcji. Wynika to z faktu, że to Ty wzbogacasz się na sprzedaży (uzyskujesz dochód), a nie kupujący. On musi uiścić inną opłatę – podatek od zakupu mieszkania.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od wzbogacenia się wynosi 19%. Oblicza się go od dochodu ze sprzedaży, a nie wartości nieruchomości. Jego wysokość zależy więc od wielkości zysku, który osiągniesz z odpłatnego zbycia mieszkania, domu lub innej nieruchomości.
Jaki jest wzór na obliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat? Oto on:
(przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne = dochód
Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy następnie przemnożyć przez 19%.
Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości masz obowiązek obliczyć samodzielnie. Jak to zrobić, pokazujemy krok po kroku i na przykładach w dalszej części artykułu.
Jakiej wysokości jest podatek od sprzedaży neiruchomości, fot. gettyimages.com.
Przychód
Przychód to cena mieszkania, domu lub innej zbywanej nieruchomości zawarta w umowie, czyli kwota, jaką uzyskujesz od nabywcy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. taksa notarialna i opłaty za pośrednictwo agencji).
Co ważne, jeśli urząd podejrzewa, że cena sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych (bez przyczyny uzasadnionej w umowie) odbiega od ich wartości rynkowej, to może określić Twój przychód na podstawie wartości rynkowej.
Gdy uzna, że nieuczciwie zaniżyłeś cenę, fiskus ukaże Cię mandatem skarbowym i zobowiąże do zapłaty podatku wraz z odsetkami.
Koszty przychodu
Kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości (lub jej wybudowanie) albo praw majątkowych.
Co w sytuacji, gdy stałeś się właścicielem działki, mieszkania czy domu w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób? Wtedy kosztem uzyskania przychodu jest wartość podatku od spadków i darowizn w części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego) przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Co to znaczy?
Przykładowo: załóżmy, że dziedziczysz mieszkanie w spadku, a wraz z nim środki finansowe. Nieruchomość ma wartość 200 tys. zł, a środki pieniężne – 100 tys. zł. Wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosi więc 300 tys. zł.
Aby obliczyć koszty przychodu, potrzebujesz znać udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku. Zrobisz to, korzystając z poniższego wzoru:
(wartość zbywanej nieruchomości / Wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych) × 100% = udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku
Czyli: (200 tys. zł / 300 tys. zł) × 100% = 67%
Kwota 20 tys. 332 zł to wartość podatku od spadków i darowizn. Z tej kwoty 67% może zostać zaliczone jako koszty uzyskania przychodu, czyli ok. 13 tys. 623 zł.
Doliczysz do tego również ciężary spadkowe: spłacone długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek i wykonane zapisy zwykłe i polecenia. Możesz uwzględnić je w kosztach uzyskania przychodu nawet w sytuacji, gdy ciężary spadkowe uregulowałeś po sprzedaży nieruchomości.
Przykładowo: przyjmijmy, że dziedziczysz w spadku 500 tys. zł. W tym jest nieruchomość o wartości 400 tys. zł i 200 tys. zł kredytu do spłaty. Aby spłacić długi, odpłatnie zbywasz odziedziczone mieszkanie.
Aby obliczyć wartość ciężaru spadkowego, musisz podstawić poszczególne wartości pod wzór:
(wartość zbywanej nieruchomości / łączna wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych w spadku) × 100% = udział wartości zbywanej nieruchomości w łącznej wartości przyjętego spadku
(400 tys. zł / 500 tys. zł) × 100% = 80%
Następnie ustalasz dokładną wartość kosztów uzyskania przychodu, czyli: 200 tys. zł × 80% = 160 tys. zł.
Kiedy nie płaci się podatku od sprzedaży nieruchomości, fot. gettyimages.com.
Odpisy amortyzacyjne
Odpisy amortyzacyjne to udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości lub praw poniesione w czasie ich posiadania.
Ustawa PIT nie wymienia, co dokładnie może zostać uznane za takie nakłady. Podstawą jest wskazanie, że działania związane z wydatkiem zwiększyły wartość nieruchomości, czyli miały wpływ na przychód ze sprzedaży.
Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
Istnieją trzy sytuacje, kiedy obowiązuje zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości.
- Sprzedajesz nieruchomość lub prawo majątkowe pięć lat po ich nabyciu. Nie musisz też wtedy składać zeznania podatkowego.
- Cena sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego będzie równa kosztom uzyskania przychodu lub wyższa, czyli nie osiągniesz dochodu, bo np. nieruchomość sprzedasz taniej, niż nabyłeś.
- Cały dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych w ciągu trzech od jego uzyskania (licząc od końca roku podatkowego) przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowego domu. (Powinny być one odpowiednio udokumentowane).
Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości
Dziedziczysz daną nieruchomość w ramach spadku? Wiedz, że pięcioletni okres karencji w przypadku spadkobiorców liczy się od dnia nabycia praw majątkowych lub nieruchomości przez spadkodawcę. Co to znaczy?
Jeśli spadkodawca nabył mieszkanie, dom lub inną nieruchomość więcej niż pięć lat przed dniem, w którym je odziedziczyłeś, jesteś zwolniony z płacenia podatku od wzbogacenia się. Nawet jeśli otrzymałeś je w spadku lub darowiźnie kilka tygodni, miesięcy przed planowanym odpłatnym zbyciem.
Gdy jednak Twój spadkodawca nabył nieruchomość w terminie krótszym niż pięć lat, zwróć uwagę, kiedy od tej daty mija wymagany okres karencji, aby nie płacić podatku od sprzedaży.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nabytej po zmarłym małżonku
Inne zasady obowiązują również wdowców i rozwodników dziedziczących nieruchomość po zmarłym małżonku lub byłym małżonku.
Dla nich pięcioletni okres karencji płynie od momentu nabycia nieruchomości do wspólnego majątku, a nie od dnia śmierci małżonka lub podziału majątku wspólnego po rozwodzie.
Jak obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości
Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości możesz również obniżyć. Wiąże się to z trzecią sytuacją opisaną powyżej, czyli ze skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej.
Jeśli więc cały dochód wykorzystasz na własne mieszkaniowe, możesz uniknąć płacenia podatku od wzbogacenia się. Gdy jednak chcesz go obniżyć, wystarczy, że (zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych) część zysku przeznaczysz na:
- zakup innej nieruchomości – budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego,
- modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego,
- na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.
Własne cele mieszkaniowe mogą dotyczyć przeznaczenia na nieruchomości w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości?
Wiesz już, że dla wyliczenia wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości potrzebujesz odjąć od przychodu koszty jego uzyskania. Co zalicza się do tych wydatków?
To:
- cena nabycia nowej nieruchomości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek od spadków i darowizn,
- wynagrodzenie dla notariusza (za akt notarialny),
- koszty remontu lub modernizacji nieruchomości,
- zapłacony zachowek,
- uregulowane długi spadkowe.
Wszystkie wydatki, które chcesz odliczyć, powinny być udokumentowane, np. w formie umowy, faktury.
Kiedy zapłacić podatek od zbycia nieruchomości, fot. gettyimages.com.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości – wzory i przykłady
W każdej sytuacji, aby obliczyć dochód do opodatkowania, potrzebujesz tego wzoru:
(przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne = dochód
Jeśli nie korzystasz z ulgi mieszkaniowej, wtedy dochód mnożysz przez 19% i otrzymujesz wartość swojego podatku od sprzedaży nieruchomości.
Kiedy jednak dodatkowo przeznaczasz część lub całość dochodu na cele mieszkaniowe, musisz wyliczyć wartość dochodu zwolnionego z opodatkowania i podstawę opodatkowania:
(dochód × wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych = dochód zwolniony
dochód – dochód zwolniony = podstawa obliczenia podatku
Na koniec mnożysz wartość podstawy obliczenia podatku przez 19%, co daje Ci wysokość należnego podatku. (Chyba że wartość ta wynosi 0, co wiąże się z pełnym zwolnieniem z podatku ze sprzedaży nieruchomości).
W poniższych przykładach przyjmujemy, że koszty uzyskania przychodu są równe przychodowi.
Przychód = koszty uzyskania przychodu
Przyjmijmy, że sprzedajesz mieszkanie za 400 tys. zł (to wartość już po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu). Nieruchomość nabyłeś dwa lata temu za tę samą cenę. Gdy byłeś właścicielem, nie przeprowadziłeś żadnych remontów, więc odpisy amortyzacyjne wynoszą 0 zł.
Obliczasz podstawę opodatkowania, podstawiając konkretne wartości:
(400 tys. zł – 400 tys. zł) + 0 zł = 0 zł
Przychód > koszty uzyskania przychodu (bez ulgi mieszkaniowej)
Wyobraź sobie sytuację, kiedy trzy lata temu kupiłeś dom za 500 tys. zł. Teraz sprzedajesz go za 600 tys. zł. Przeprowadziłeś niewielki remont za 30 tys. zł. Dochód chcesz przeznaczyć na coś innego niż cele mieszkaniowe.
Wygląda to więc tak:
(600 tys. zł – 500 tys. zł) + 30 tys. zł = 130 tys. zł
Uzyskany dochód musisz przemnożyć przez 19%, czyli:
130 tys. zł × 0,19 = 24 tys. 700 zł
Kwota 24 tys. 700 zł to wysokość Twojego podatku od sprzedaży nieruchomości.
Część dochodu przeznaczona na cele mieszkaniowe
Załóżmy, że cztery lata temu nabyłeś mieszkanie z rynku pierwotnego za 350 tys. zł. Chcesz je sprzedać za 425 tys. zł. Część dochodu planujesz przeznaczyć na spłatę kredytu.
(425 tys. zł – 300 tys. zł) + 0 zł = 75 tys. zł
Twoje wydatki na cele mieszkaniowe to 50 tys. zł. Jak masz obliczyć podstawę opodatkowania? O tak:
(dochód × wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony
(75 tys. zł × 50 tys. zł) / 425 tys. zł = 8824 zł
Dochód podlegający zwolnieniu to 8824 zł.
Teraz obliczasz podstawę opodatkowania, czyli:
dochód – dochód zwolniony = podstawa obliczenia podatku
75 tys. zł – 8824 = 66 tys. 176 zł
Kwota 66 tys. 176 zł to wartość, która podlega opodatkowaniu podatkiem od wzbogacenia się, więc:
66 tys. 176 zł × 0,19 = 12 tys. 573 zł
Uzyskane 12 tys. 573 zł to wartość Twojego podatku od sprzedaży mieszkania.
Przychód < koszty uzyskania przychodu (bez ulgi mieszkaniowej)
Kolejna sytuacja to taka, kiedy nabyłeś mieszkanie ze spółdzielczym prawem własności do lokalu. Rok temu kosztowało ono 350 tys. zł. Teraz sprzedajesz je za 300 tys. zł.
(300 tys. zł – 350 tys. zł) + 0 zł = – 50 tys. zł
Nie osiągasz zysku, więc jesteś zwolniony z płacenia podatku od wzbogacenia się.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości za 2023 rok?
Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości płaci się w ramach rocznego rozliczenia podatkowego na druku PIT-39.
Zeznanie podatkowe składasz do urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania. Zrobisz to w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym sprzedałeś nieruchomość.
Formularz podatkowy złożysz w wersji papierowej (w urzędzie lub pocztą) lub elektronicznie (przez e-Deklaracje).
Zeznanie za rok 2023 rok powinieneś złożyć do 30 kwietnia 2024 roku.
Jeśli skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej, musisz wskazać to w deklaracji.
