Jak zarabiać na nieruchomościach na Ukrainie: sposoby generowania dochodu

w 2023 r. około 50% mieszkań zakupionych w nowych budynkach – wykorzystywanych do generowania dochodu, a nie do życia pierwotnego inwestora. Podobna sytuacja ma miejsce na rynku nieruchomości komercyjnych. Alexander Tsvigun, ekspert ds. nieruchomości w Odessie z ponad 25-letnim doświadczeniem, podzieli się informacjami o tym, jak zarabiać na nieruchomościach na Ukrainie.

Istnieją 2 główne sposoby zarabiania pieniędzy na nieruchomościach:

• zakup mieszkania na etapie budowy w celu późniejszej odsprzedaży;
• zakup mieszkania w celu uzyskania miesięcznych dochodów z wynajmu.

Pierwszy z nich wiąże się z jednorazowym zyskiem, wynikającym ze wzrostu wartości zakupionej nieruchomości. Cena może rosnąć ze względu na różne czynniki – od rozwoju infrastruktury wokół, po ogólny wzrost cen nieruchomości.

Drugi – długoterminowy zysk i gwarantowany zwrot, jedyną kwestią jest czas. Jak tylko najemcy będą mieszkać wystarczająco długo w mieszkaniu, czynsz w pełni pokryje koszt zakupu i będzie opłacalny przez cały czas.

Kto inwestuje w ukraińskie nieruchomości?

Prywatni inwestorzy – ten krąg osób z reguły kupuje najkorzystniejsze mieszkania jednopokojowe. Popyt na nie nigdy nie spada, zwłaszcza na wynajem. Wybrane mieszkania w miejscu z rozwiniętą infrastrukturą, przystankami transportu publicznego i stacjami metra. Wymagana jest znacznie mniejsza inwestycja niż w przypadku inwestorów portfelowych, ale całkowity dochód spada proporcjonalnie.

Inwestorzy portfelowi – zazwyczaj kupują dużą liczbę mieszkań. Zaczynając od 2-3 mieszkań, kończąc na kilkudziesięciu – można wykupić całe piętro. W takim przypadku deweloper może uzyskać rabat w wysokości 20-30%, co czyni taką inwestycję jak najbardziej opłacalną. Dochód jest uzyskiwany tymi samymi metodami, co inwestorzy prywatni (sprzedaż lub wynajem).

Jak uzyskać dochód z nieruchomości mieszkalnych na Ukrainie?

Odsprzedaż

Często dochód uzyskuje się poprzez odsprzedaż. Większość inwestorów woli sprzedać mieszkanie na podstawie umowy cesji z pomocą dewelopera. Pozwala to uniknąć kosztów transakcyjnych w postaci reklamy, pośrednika, notariusza i innych. Jednocześnie umowa cesji pozwala im uniknąć płacenia podatków. Inwestorzy portfelowi mogą uzyskać około 50% swojej inwestycji, co pozwala im uzyskać ogromne zyski, ponieważ inwestycja jest duża. Prywatni inwestorzy uzyskują do 30% zysku netto, co jest akceptowalne przy zakupie domów w małych ilościach.

Wynajem

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli nieruchomość nie została sprzedana przed oddaniem domu do użytku, jest on wynajmowany. Posiadanie domu bez zysku jest nieopłacalne ze względu na konieczność opłacania podatków, mediów i innych wydatków. Taka inwestycja zaczyna tracić na rentowności.

Właściciel przed wynajęciem mieszkania dokonuje napraw, dodaje wykończenia, a w niektórych przypadkach meble. Wszystkie te czynniki znacząco wpływają na koszt wynajmu nieruchomości. Jeśli mieszkanie ma dobry wygląd, wszystkie niezbędne urządzenia do życia, to w obecności popytu okres zwrotu waha się w granicach 10-15 lat. Inflacja w tym przypadku nie ma szczególnego wpływu na rentowność, a właściciel otrzymuje stabilne pieniądze przez długi czas. Często zdarza się, że właściciel mieszka kosztem wynajmowanych mieszkań.

Korzyści z zakupu mieszkania w nowo wybudowanej nieruchomości w celu zarobienia pieniędzy

Warto pamiętać o rabacie, na jaki mogą liczyć inwestorzy portfelowi ze strony dewelopera. Korzyść polega na tym, że dostaje on do obiegu środki, których może brakować. Tym samym unika niepotrzebnych kredytów i odsetek, które trzeba od nich nadpłacać. Przyjrzyjmy się zaletom i wadom inwestowania w nieruchomości w budowie.

Zalety:

• Możliwość szybkiej odsprzedaży. Inwestor może osiągnąć szybki zysk, kupując mieszkanie na jednym etapie i sprzedając je na innym. W takim przypadku nie będzie musiał ponosić różnych kosztów w postaci podatków, mediów i innych wydatków.
• Niski próg wejścia. Jeśli inwestor nie jest inwestorem portfelowym, potrzebuje niewielkiej kwoty pieniędzy na zakup przynajmniej jednego mieszkania. W związku z tym inwestorzy nie muszą posiadać ogromnych sum pieniędzy.
• Czas zwrotu. Ponieważ nieruchomość jest kupowana znacznie taniej, zwrot zajmuje niewiele czasu. Średnio proces ten trwa 3 lata. Co według standardów inwestycji długoterminowych jest dość małe.

Wady:

• Możliwe zamrożenie budowy. Możliwa jest sytuacja, w której deweloper nie będzie miał środków na kontynuowanie budowy i stanie ona na czas nieokreślony. Możliwe są również inne czynniki. Wniosek jest ten sam – inwestycja zacznie się wypalać, a osoby, którym zależało na szybkiej odsprzedaży, będą musiały trochę poczekać.
• Oszustwo ze strony dewelopera. Dość często w praktyce, gdy deweloper zbiera pieniądze inwestorów i znika, budowa w takiej sytuacji również zostaje wstrzymana. W takim przypadku inwestorzy narażeni są na niemal całkowitą utratę środków.
• Niekorzystna lokalizacja placu budowy pod względem infrastruktury. W takim przypadku mieszkania mogą nie mieć wystarczającego popytu przez długi czas, a proces generowania dochodu może zostać opóźniony.

Zarobki na nieruchomościach komercyjnych na Ukrainie

Ten rodzaj nieruchomości jest interesujący dla biznesmenów, którzy kupują je w celu rozwoju i ekspansji własnych przedsiębiorstw. Ale nieruchomości komercyjne są nie mniej interesujące dla inwestorów – do wynajmu innym przedsiębiorcom. Ta opcja jest uważana za długoterminową inwestycję z dużym zwrotem w dłuższej perspektywie. Takie lokale wymagają dużej liczby specjalnych zezwoleń – budynek musi spełniać wszystkie wymogi bezpieczeństwa.

Jeśli inwestor zamierza wykorzystywać mieszkanie jako nieruchomość komercyjną, konieczne jest przekształcenie mieszkania w fundusz niemieszkalny. Takie mieszkania mają również dodatkowe wymagania, z których jednym jest lokalizacja na parterze budynku.

Niemniej jednak w niektórych przypadkach, aby zarobić na nieruchomościach komercyjnych, inwestorzy zajmują się odsprzedażą nieruchomości komercyjnych, dla których nasza redakcja przygotowała osobny materiał.

Co jest lepsze: wynajem czy odsprzedaż?

To proste – jeśli inwestor chce mieć stabilny dochód przez wiele lat, musi wynajmować. W pewnym momencie czynsz zwróci koszt mieszkania, a on będzie mógł je sprzedać lub osiągnąć zysk netto. Jeśli inwestorowi zależy na szybkim zysku, warto zaangażować się w odsprzedaż. W każdym przypadku warto skontaktować się z ekspertami, którzy pomogą sprawdzić wszystkie dokumenty i będą towarzyszyć transakcji na każdym etapie, aby ograniczyć ryzyko.