Inwestowanie w mieszkania na wynajem, fot. gettyimages.com.
Zanurzamy się w tajniki inwestowania w mieszkania na wynajem. Szymon Kopeć, właściciel biura KONCEPT Nieruchomości opowiada, co przyciąga inwestorów, zgłębiając ich motywacje, cele i cechy charakterystyczne dla tego segmentu rynku. Wie, jak zarabiać na nieruchomościach w Polsce, by maksymalizować zwroty oraz jakich błędów unikać, zwłaszcza będąc nowicjuszem. Podpowiada także, na co trzeba uważać i kiedy może dojść do utraty zysków oraz jak koszt usługi profesjonalnego zarządzania mieszkaniami na wynajem wpływa na rentowność inwestycji.
Z badania „Wskaźnik gotowości inwestycyjnej Polaków” przeprowadzonego dla Grupy Assay w 2022 r. wynika, że 50 proc. Polaków, którzy posiadają oszczędności, w ogóle ich nie inwestuje. Z kolei wśród tych, którzy lokują i pomnażają swój majątek, aż 58 proc. uważa, że nieruchomości są najkorzystniejszą formą inwestycji [1]. Z komunikatu z badań CBOS „Polacy o inflacji” z maja 2023 r. wynika, że mimo wzrastających cen niektórych produktów i usług w pierwszym półroczu tego roku 83 proc. Polaków nie zainwestowało swoich oszczędności, aby nie straciły na wartości [2].
Polacy często nie zdają sobie sprawy z kluczowej roli oszczędzania, a także niestety brakuje im wiedzy na temat różnorodnych opcji inwestycyjnych. To powoduje, że posiadając zgromadzone środki, wybierają tradycyjne formy i trzymają je w gotówce w domu, na koncie bankowym czy lokacie, zamiast aktywnie inwestować.
Szymon Kopeć, właściciel biura KONCEPT Nieruchomości
Paulina Gajewicz: Panie Szymonie, co sprawia, że mimo ogólnie słabej wiedzy Polaków na temat pomnażania oszczędności, rośnie popularność inwestowania w mieszkania na wynajem?
Szymon Kopeć: Istnieje kilka istotnych czynników, które przyczyniają się do popularności inwestowania w mieszkania na wynajem w Polsce. Po pierwsze, warto zwrócić uwagę na poziom ryzyka. Utrata nieruchomości z dnia na dzień jest dość rzadko spotykana. Większe niebezpieczeństwo istnieje natomiast w przypadku inwestowania w różne instrumenty na rynku finansowym. Nieruchomość stanowi majątek namacalny i widoczny, a to niewątpliwie wzmacnia zaufanie inwestorów.
Po drugie, znaczącą rolę odgrywa aspekt intuicyjny. Wiele osób, zarówno my sami, jak i nasi znajomi, miało do czynienia z wynajmowaniem mieszkań, co sprawia, że inwestycja ta wydaje się być na pierwszy rzut oka łatwa i zrozumiała.
Po trzecie, warto podkreślić długoterminowy wzrost wartości nieruchomości. Choć zdarzają się korekty, ogólny trend jest wzrostowy, co stanowi skuteczną ochronę przed inflacją. W przeciwieństwie do wartości złota, która też może rosnąć, nieruchomość generuje stały, comiesięczny zwrot z inwestycji.
Dodatkowo, istotnym atutem jest możliwość użycia dźwigni finansowej poprzez zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny, będący jednym z tańszych kredytów. Należy również pamiętać o korzystnym opodatkowaniu wynajmu oraz szeregu innych przywilejów, takich jak zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości po pięciu latach od momentu jej zakupu.
Więcej inspirujących artykułów o rynku nieruchomości znajdziesz w raporcie Rynek Nieruchomości
Kim jest inwestor w mieszkania na wynajem?
Możemy wyróżnić trzy grupy inwestorów. W pierwszej znajdują się osoby, które bez wcześniejszych planów inwestycyjnych, weszły w posiadanie dodatkowego mieszkania, np. otrzymując je w spadku, przeprowadzając się do innego miasta lub do większego metrażu.
Druga grupa to ludzie, którzy chcą efektywnie spożytkować zgromadzone oszczędności, mając na uwadze długoterminowe cele, na przykład emeryturę. Takie osoby zazwyczaj posiadają jedno do dwóch dodatkowych mieszkań, które pełnią funkcję dodatkowego źródła przychodu i stanowią korzyść dla ich comiesięcznego budżetu.
Trzecią reprezentują profesjonalni inwestorzy, posiadający zróżnicowany portfel nieruchomości, obejmujący od kilku do nawet kilkudziesięciu mieszkań.
W jakie nieruchomości najlepiej inwestować?
Wybór odpowiednich nieruchomości do inwestycji zależy od indywidualnych potrzeb inwestora, dostępności czasu przeznaczonego na zarządzanie wynajmem, a także poziomu wiedzy i doświadczenia. Istnieje wiele modeli inwestycyjnych różniących się rentownością, pracochłonnością i poziomem ryzyka. W celu ułatwienia porównań, możemy skoncentrować się na wartościach, pomijając te zmienne.
W przypadku mieszkań na wynajem, minimalna rentowność wynosi 3 do 6 proc. rocznie w przypadku długoterminowego wynajmu całego mieszkania. Wraz ze zmianą modelu, rentowność stopniowo wzrasta – od kawalerek, wynajmu na pokoje i najmu krótkoterminowego (Booking, Airbnb), dochodząc do nawet kilkunastu procent w przypadku kwater pracowniczych. Oczywiście to dane uogólnione, a w szczególnych przypadkach rezultaty mogą się znacznie różnić.
Warto zauważyć, że coraz więcej inwestorów nie kieruje się jedynie maksymalną rentownością. Dla wielu z nich priorytetem jest aspekt bezpieczeństwa inwestycji, zabezpieczenie kapitału oraz przede wszystkim pasywność. Wiele osób unika zaangażowania w problemy związane z zarządzaniem wynajmem mieszkań, woląc spędzać swój czas w inny sposób niż naprawianie usterek czy rozwiązywanie kwestii podatkowych i umów z najemcami.
Należy zaznaczyć, że mówimy tylko o dochodach z najmu, nie uwzględniając zmiany wartości nieruchomości w czasie.
Co zrobić, żeby zwiększyć rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem?
Już na etapie zakupu istotne jest stworzenie strategii, określenie grupy docelowej wynajmu i zastanowienie się nad modelem oraz przeznaczeniem nieruchomości. Rodziny z dziećmi oczekują innej przestrzeni i lokalizacji niż studenci z pobliskich uczelni. Lokalizacja w ogóle jest kluczowym czynnikiem wpływającym na potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Atrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową w miastach ubywa.
Przykładowo, jeżeli planujemy wynajmować mieszkanie na pokoje, ważniejsze mogą być układ i funkcja niż sama powierzchnia. W branży nieruchomości mówi się, że kupuje się metry kwadratowe, a wynajmuje pokoje. Za trzypokojowe mieszkanie, niezależnie od tego, czy ma 50 czy 60 m kw., otrzymamy bardzo podobny dochód, gdyż najemcy płacą za pokój. Natomiast kwota zakupu mieszkania 60 m kw. może być o 20 proc. wyższa. W kontekście obecnych cen nieruchomości w największych miastach, różnica finansowa może wynieść od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy złotych. Czasem opłaca się kupić mniejsze mieszkanie o lepszym rozkładzie, oszczędzając na zbędnych metrach, co w rezultacie przyniesie zbliżony dochód z wynajmu.
Analizując rynek należy pamiętać o konkurencji. Podaż mieszkań rośnie w każdym modelu wynajmu. O ile rywalizacja o najemcę z innymi małymi inwestorami to naturalna sytuacja, o tyle zakup mieszkania obok osiedla, na którym właśnie fundusz nabył kilkaset lokali do wynajmu, może stwarzać poważne wyzwanie.
Po wybraniu modelu i nieruchomości, pozostaje kwestia przygotowania i wyposażenia mieszkania. Często inwestorzy wyposażają mieszkanie albo zbyt skromnie, zaniżając jego atrakcyjność, albo zbyt bogato, inwestując więcej niż jest to konieczne, co nie zawsze przekłada się na zyski z wynajmu, zwłaszcza w kontekście grupy docelowej.
Najczęstszym błędem jest przywiązanie do własnych preferencji estetycznych. Kupowanie i aranżowanie przestrzeni według własnych gustów może ograniczać potencjał dochodowy na rynku.
Kolejny aspekt, to aranżacja wnętrza. Ważne są również profesjonalnie wykonane zdjęcia i prezentacja mieszkania z jak najlepszej strony, eksponowanie jego atutów. W obliczu wzrostu konkurencji na rynku wynajmu, istotne jest, aby oferta była atrakcyjna.
Profesjonalne sesje fotograficzne czy też wirtualne spacery w ofertach nieruchomości są dziś niemal standardem, dlatego ważne, aby nie pozostawać w tyle za tym trendem.
Ostatecznie jednak klient i tak zobaczy mieszkanie na żywo.
Statystyki wyraźnie wskazują, że w 80 proc. przypadków, zwłaszcza przy ofertach na wynajem, decyzje podejmowane są na podstawie zdjęć, bez zagłębiania się w opis oferty. Codziennie mam do czynienia z klientami, którzy zainteresowani naszymi ofertami dzwonią, pytając o rzeczy, które były jasno opisane w treści ogłoszenia. Warto podkreślić, że pierwsze zdjęcie jest najważniejsze. Jeśli nie jest atrakcyjne, klienci często nie przeglądają już kolejnych, co prowadzi do utraty potencjalnego kontaktu. Dzięki dobrze przygotowanej ofercie możemy uzyskać sporo wyższą kwotę za wynajem, czasami jest to kilkanaście a na nawet kilkadziesiąt procent. W dodatku atrakcyjnie przygotowana oferta skraca czas poszukiwania najemcy, co znowu przekłada się na wyższe dochody w skali roku.
Ważny jest również okres, w którym poszukujemy najemcy. Największy popyt na wynajem długoterminowy jest w sierpniu i wrześniu. Dlatego warto zadbać, żeby nasze umowy kończyły się w tych miesiącach.
Wynajmowanie mieszkań to inwestycja długoterminowa. Czas, jaki poświęcimy na jej odpowiednie przygotowanie zwróci nam się wielokrotnie. Dzięki dobrej strategii i optymalizacji naszej oferty osiągniemy zwrot z inwestycji o kilka procent wyższy. Mieszkania za 500 000 zł, to w skali roku dodatkowe kilkanaście tysięcy dochodu.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę? Jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy?
Istotne jest także właściwe zarządzanie najmem i dopilnowanie kwestii umowy. Wielu niedoświadczonych, działających samodzielnie inwestorów, przy zawieraniu porozumienia z najemcą korzysta z gotowych szablonów umów, a to błąd. Ale co jeszcze gorsze – wielu nie zawiera umów pisemnych w ogóle. Choć takie aspekty jak nadzór nad najemcami, regularne monitorowanie dokonywanych przez nich płatności i reagowanie w przypadku opóźnień są kluczowe, to nadal stwarzają inwestorom problem. Należy pamiętać o pobieraniu kaucji, bieżącym rozliczaniu i weryfikowaniu awarii.
Na co się naraża się inwestor, który nie dopilnuje umowy lub niewłaściwie ją skonstruuje?
Najtrudniejszą sytuacją jest bezradność wobec lokatora nieprzestrzegającego postanowień umowy. W takich przypadkach kwestie finansowe schodzą na dalszy plan, a medialne doniesienia o takich sytuacjach świadczą o niedostatecznych regulacjach prawnych w tym zakresie.
Często właściciele zwracają się do nas z prośbą o pomoc w rozwiązaniu takiej trudnej sytuacji, ale już po fakcie. W ponad 90 proc. przypadków problemów można było uniknąć, gdyby umowa była starannie zredagowana, najemca właściwie zweryfikowany i gdyby zwrócono uwagę na wiele innych ważnych elementów, które profesjonalna agencja zarządzająca nieruchomościami byłaby w stanie odpowiednio uwzględnić.
Podkreśla Pan, że profesjonalna agencja posiada wiedzę, jak zabezpieczyć inwestora przed potencjalnymi problemami z najemcą. Czy oprócz kwestii formalnych, taka firma może służyć pomocą w innych aspektach inwestycji?
Na samym początku powinna pomóc przede wszystkim w określeniu odpowiedniej strategii inwestycyjnej. Ustalenie jej jeszcze przed etapem zakupu jest kluczowe, bowiem umożliwia dobór optymalnej nieruchomości, by zmaksymalizować zwrot z inwestycji. Następnie realizacja wszystkich etapów, o których mówiłem w kontekście zwiększania rentowności inwestycji, czyli przygotowanie oferty, znalezienie najemcy, przygotowanie odpowiedniej umowy i późniejsze zarządzanie najmem.
Czym różni się usługa zarządzania wynajmem od usługi pośrednictwa?
W największym skrócie, praca pośrednika ogranicza się do doprowadzenia do umowy i przekazania mieszkania. Z kolei zarządca zajmuje się pełną obsługą wynajmu w trakcie trwania umowy.
Biorąc pod uwagę mnogość rzeczy, którymi należy się zająć, ciężko mówić o naprawdę pasywnym dochodzie bez obsługi ze strony agencji?
Zdecydowanie. To właśnie dlatego usługa ta cieszy się obecnie tak dużą popularnością na rynku. Oczywiście stopień zaangażowania zależy od przyjętego modelu najmu. W przypadku całych mieszkań czy kawalerek jest on zdecydowanie mniejszy niż w przypadku najmu krótkiego, czy kwater pracowniczych, ale nadal wymaga pewnej regularności i stałej kontroli dla zapewnienia płynności i bezpieczeństwa inwestycji.
Na ile koszt usługi zarządzania wynajmem obniża rentowność inwestycji?
Możemy spojrzeć na to z innej perspektywy i zapytać, jaki koszt ponosi inwestor, poświęcając swój czas na samodzielne zarządzanie wynajmem; o ile korzystniejszą cenę za wynajem mógłby uzyskać, gdyby lepiej przygotował ofertę, skrócił czas, kiedy mieszkanie stoi puste czy jakich mógłby uniknąć potencjalnych strat finansowych związanych z nieodpowiednio przygotowaną umową. Oczywiście, możliwe jest samodzielne zarządzanie, ale nie zawsze jest uzasadnione ekonomicznie i opłacalne. W innym wypadku większość usług nie miałaby racji bytu.
Zakładając, że inwestor ma dużo czasu i chęci do samodzielnego zarządzania nieruchomością, i tak musi ponieść koszty związane z serwisami ogłoszeniowymi, fotografem, przygotowaniem umowy u prawnika czy dojazdami na prezentacje mieszkania. Firmy zajmujące się wynajmem profesjonalnie często oferują kompleksowe usługi w porównywalnej kwocie, jaką inwestor musiałby ponieść, organizując te usługi samodzielnie. Skala działalności firmy pozwala obniżyć jednostkowe koszty, co przekłada się na korzyść inwestora.
W przypadku wynajmu krótkoterminowego, obsługa dwóch czy trzech mieszkań to praca na co najmniej pół etatu – ustalanie strategii cenowej, analiza konkurencji, przygotowanie przestrzeni, pranie, sprzątanie i przyjmowanie gości. To zadanie wymagające znacznej ilości czasu, którego wielu inwestorów nie posiada.
Samodzielne zajmowanie się wynajmem bez odpowiedniej skali operacyjnej wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Posiadając jedno czy dwa mieszkania, nie jesteśmy w stanie obsłużyć klienta biznesowego, który potrzebuje wynająć kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań w danej lokalizacji. Firmy, które dysponują mieszkaniami swoich klientów, mogą zaoferować takie rozwiązanie. Proces wprowadzania nowego kontrahenta do systemu oraz procesowanie dokumentów w korporacjach są czasochłonne, dlatego duże firmy wolą współpracować z profesjonalnymi agencjami, z którymi mają już wypracowany tryb współpracy. Dodam jeszcze, że taki klient biznesowy jest jednym z najbardziej pożądanych, ponieważ zwiększa bezpieczeństwo wynajmu.
W rezultacie nawet z uwzględnieniem kosztów usługi, inwestor może osiągnąć lepsze wyniki niż w przypadku samodzielnego zarządzania. Zyskuje nie tylko czas, ale również wyższe dochody.
Wysokość wynagrodzenia firmy zarządzającej najczęściej uzależniona jest od wyników, dlatego w jej interesie jest optymalizacja wynajmu i osiąganie możliwie najwyższych dochodów dla inwestora.
Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze firmy zarządzającej najmem?
Obecnie powstaje wiele firm oferujących obsługę mieszkań pod wynajem, jednak specyfika wynajmu i związane z nim kwestie prawne, podatkowe i organizacyjne wymagają doświadczenia i specjalistycznej wiedzy. Niektóre z nich skupiają się głównie na administracyjnych aspektach niż organizacji całego przedsięwzięcia. Uwagę kierują na to, co się dzieje, gdy mieszkanie już zostanie wynajęte. Natomiast największy wpływ na wskaźnik rentowności mają szybkość wynajmu oraz wysokość uzyskanego czynszu.
Przy wyborze firmy zarządzającej nie należy traktować jako kluczowego czynnika możliwie najniższej stawki za obsługę, gdyż może ona wynikać z ograniczonego zakresu oferowanych usług lub braku doświadczenia. Być może inwestor zaoszczędzi na wysokości prowizji, ale możliwe, że agencja nie będzie potrafiła zmaksymalizować zysku z danej nieruchomości. Inwestor zapłaci kilka procent mniej za obsługę, ale jednocześnie straci kilkanaście przychodu, więc w rezultacie wynik będzie dla niego niekorzystny.
Większość firm pobiera określony procent od czynszu najmu. Warto zwrócić uwagę, czy stawka za obsługę dotyczy kwoty netto czy brutto odstępnego, czy wszelkich kosztów wraz z opłatami za media. Istotne są również skuteczność i szybkość wynajmowania nieruchomości. Doświadczenie firmy ma istotne znaczenie, zwłaszcza jeśli chodzi o bezpieczeństwo. Agencja posiadająca lata doświadczenia w przygotowywaniu umów i zarządzaniu nieruchomościami, będzie lepiej przygotowana na ewentualne niespodzianki niż nawet najlepsi teoretycy bez praktyki.
Ważne jest również, aby firma miała dedykowanych pracowników zajmujących się daną nieruchomością w trybie stałym i będących na bieżąco z całym procesem. Dzięki temu inwestor zawsze może skontaktować się z taką osobą i dopytać o swoją nieruchomość.
Ponadto istotne jest, aby agencja oferująca usługę zarządzania miała zróżnicowaną ofertę dotyczącą różnych modeli wynajmu mieszkań lub współpracowała z innymi uzupełniającymi ich ofertę. Elastyczne podejście w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości pozwala optymalizować zyski i dostosować strategię do konkretnych warunków rynkowych.
Dla inwestorów, którzy dopiero planują kupić mieszkanie dużym atutem będzie możliwość skorzystania z agenta, który pomoże stworzyć indywidualną strategię inwestycyjną. Dzięki temu inwestor będzie mógł załatwić wszystkie sprawy, kompleksowo w jednym miejscu, co powinno również znaleźć odzwierciedlenie w niższym koszcie obsługi.
Panie Szymonie, jakie według Pana trendy będą kształtować rynek najmu w Polsce w najbliższych latach?
Rynek najmu dynamicznie się rozwija, co widoczne jest w zwiększonej w ostatnich latach aktywności zagranicznych funduszy, które nierzadko inwestują w całe budynki i osiedla na wynajem. Pomimo relatywnie wysokiej rentowności w Polsce w porównaniu z Zachodem, prognozy wskazują na stopniowe jej obniżanie. Koszt zakupu nieruchomości rośnie nieproporcjonalnie do kwoty wynajmu, co może wpłynąć na opłacalność inwestycji. Nadal jeszcze jest dobry moment, by osiągnąć atrakcyjne stopy zwrotu.
Obserwujemy również dużą profesjonalizację na rynku wynajmu. W przeszłości najemcy często wynajmowali nieruchomość w takim stanie, w jakim ją zastali, na przykład, gdy dostali ją w spadku. Wówczas było na tyle mało mieszkań względem chętnych, że i tak cieszyły się zainteresowaniem. Obecnie inwestorzy mają większą świadomość z konkurencyjności rynku i podnoszą standardy oraz oczekiwania.
[1] Assay Index, Wskaźnik gotowości inwestycyjnej Polaków 2022, Warszawa 2022, dostęp: https://assay.pl/wp-content/uploads/2022/11/assay-index-2022-pl.pdf
[2] CBOS, Komunikat z badań Polacy o inflacji, maj 2023, dostęp: https://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2023/K_061_23.PDF
[…] jednak planujemy zakup lub wynajem nieruchomości w celach inwestycyjnych, możemy spojrzeć w nieco innym kierunku. Przykładowo, stosunkowo niedrogie […]