Mieszkania zarządzane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) i Towarzystwo Budownictwa Społecznego (SIM) stają się coraz ważniejszą opcją w porównaniu z rynkiem prywatnym. Jednak palącym pytaniem nie jest dziś liczba budowanych mieszkań, ale raczej przyczyny zbyt niskiego tempa budowy. Wyzwania takie jak niedobór funduszy, opóźnione procesy legislacyjne i przedłużające się przeszkody administracyjne doprowadziły do zastoju w budownictwie socjalnym w Polsce – pomimo pilnej potrzeby podjęcia działań.
Brak inicjatywy
Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują, że w pierwszym kwartale 2025 roku pod auspicjami Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (SIM) sfinalizowano budowę 740 mieszkań socjalnych na wynajem. Stanowi to wzrost o ponad 21 procent w porównaniu z rokiem poprzednim i przewyższa łączną liczbę mieszkań komunalnych, spółdzielczych i komunalnych. Niemniej jednak stanowi to zaledwie niewielki ułamek rzeczywistego zapotrzebowania na mieszkania w Polsce. Aktualna lista oczekujących na mieszkania komunalne przekracza 126 000 gospodarstw domowych. Ponadto, w ubiegłym roku i na początku bieżącego roku organizacje realizujące budowę mieszkań socjalnych (w tym TBS-y) złożyły 374 wnioski o preferencyjne kredyty do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Spośród nich dofinansowanie otrzymało tylko 166. W rezultacie mogłoby powstać ponad 26 000 mieszkań, jednak w ostatnich latach wybudowano ich mniej niż 10 000, średnio 1000–3000 rocznie. „Obecnie system TBS nie funkcjonuje na skalę, która mogłaby realnie rozwiązać kryzys mieszkaniowy w Polsce”. Mamy do czynienia ze scenariuszem, w którym TBS-y działają w obrębie gmin, ale brakuje im jednolitej strategii, nie są skoordynowane i nie współpracują efektywnie. Na przykład w Krakowie działa jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5000 mieszkań, a mimo to od ponad dekady nie powstał żaden nowy obiekt. Budowa, zgodnie z prawem, wymaga partnerstwa gmin, którego od lat nie ma. TBS-y nie otrzymują wsparcia z budżetu miasta, a bez współpracy nie mogą ubiegać się o dofinansowanie z budżetu państwa na budowę prawdziwie przystępnych cenowo mieszkań. Ratusz od wielu lat nie podejmuje rozmów na temat partnerstwa, pomimo uporczywych próśb TBS-ów. „Mamy nadzieję, że nowy rząd w końcu zdecyduje się na współpracę” – stwierdza Robert Grela, prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. „Ta inicjatywa odpowiada na potrzeby młodych ludzi, rodzin, nauczycieli, pracowników socjalnych, bibliotekarzy – tych, których nie stać na mieszkanie, ponieważ ceny często sięgają milionów złotych. Nie mówimy tu o luksusie, a raczej o podstawowym standardzie życia”. System TBS miał być skierowany do tych osób, ale niestety nie jest w stanie tego zrobić z powodu braku środków i spójnej strategii. Ograniczona dostępność i wysoki koszt gruntów, które nie są im przydzielane, również stanowią poważne wyzwanie. Dlatego współpraca z gminą i wypracowanie wspólnych, długoterminowych rozwiązań są kluczowe” – dodaje.
Przeszkody i błędne przekonania
Podstawową barierą jest obecnie brak zdecydowanych działań politycznych i finansowych. Miliard złotych, który mógłby zostać uwolniony z rezerwy budżetowej, czeka na zatwierdzenie przez ministra. Proponowane przepisy ułatwiające te działania są obecnie u prezydenta, a jakiekolwiek opóźnienie może skutkować utratą pozwoleń dla TBS-ów, utratą finansowania z Narodowego Programu Mieszkaniowego (KPO) i zmniejszeniem motywacji do przyszłych inicjatyw. „ Rozwiązania są dostępne i, co ważne, są wykonalne. Przede wszystkim potrzebujemy jasnych wytycznych operacyjnych i sprawiedliwej współpracy z gminami dla wszystkich TBS-ów. Takie mieszkania można budować z myślą o różnych grupach demograficznych – rodzinach z dziećmi, singlach, seniorach. Niektórzy mogą poszukiwać większych mieszkań z balkonami, podczas gdy inni wolą mniejsze lokale bliżej centrów miast. Ten system oferuje elastyczność i stwarza liczne możliwości” – wyjaśnia prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Wśród wyzwań znajdują się również nieporozumienia – takie jak przekonanie, że pomoc finansowa jest dostępna wyłącznie dla podmiotów publicznych, a operatorzy prywatni powinni być wykluczeni z systemu budownictwa socjalnego. Jednak przykłady międzynarodowe pokazują, że o sukcesie tego modelu nie decyduje forma własności, ale jakość projektu, współpraca z miastem i przejrzyste zasady finansowania. „Dotacja jest powiązana z konkretnym projektem – dobrze przygotowanym, społecznym i niezbędnym. Jednak skuteczniejszym mechanizmem niż dotacje byłby mechanizm zwrotny; środki wracałyby do systemu, umożliwiając autonomiczny postęp budowy” – sugeruje Robert Grela. „Aspirujemy do naśladowania Wiednia, ale brakuje nam pełnego zrozumienia ich modelu. Dzielimy się historiami i tęsknimy za Austrią, ale nie rozumiemy, że ich system prosperuje dzięki temu, że burmistrz Wiednia współpracuje z wieloma podmiotami – głównie prywatnymi operatorami i spółdzielniami zaangażowanymi w rozwój budownictwa socjalnego. To namacalne i skuteczne narzędzia. Bądźmy szczerzy – Wiedeń nie robi tego wyłącznie z litości dla swoich mieszkańców, ale dlatego, że jest to ekonomicznie opłacalne. A tutaj? „Mówi się nam, że niczego nie da się osiągnąć, że się nie uda. W rezultacie stoimy w miejscu. Doprowadziło to do sytuacji, w której towarzystwa budownictwa socjalnego (TBS) mają budować 1000 mieszkań rocznie w całym kraju, podczas gdy w Krakowie zarządzają zaledwie 20-30 mieszkaniami rocznie, co jest w zasadzie nieistotne. Tymczasem potrzebujemy 10 000-20 000 mieszkań rocznie w całym kraju, a co najmniej 500-1000 rocznie w samym Krakowie – nie luksusowych lokali, ale podstawowych, niedrogich mieszkań socjalnych na wynajem długoterminowy. Musimy postrzegać mieszkalnictwo jako infrastrukturę społeczną, podobną do szkół, wodociągów i instalacji grzewczych. Nie da się zbudować państwa, jeśli nie ma gdzie mieszkać. Jeśli pomimo istnienia jedenastu instytucji tego typu w Krakowie nie jesteśmy w stanie tego zapewnić, stoimy w obliczu systemowej porażki” – podsumowuje.
REKLAMA: REKLAMA: REKLAMA:
