Osoba otrzymująca średnią płacę w Polsce, chcąca nabyć mieszkanie dwupokojowe za środki własne, powinna gromadzić całość swoich zarobków przez przynajmniej 7 lat. To scenariusz korzystny.
W wariancie mniej pomyślnym, przy zarobkach na poziomie mediany w Polsce (około 5 300 zł netto), czas ten powiększa się do 9 lat i 5 miesięcy. Przy założeniu, że można zaoszczędzić zaledwie 20% przychodu, to przy medianie wynagrodzeń na lokal mieszkalny trzeba będzie gromadzić środki przez ponad 19 lat.
Kredyty mniej kosztowne, lecz wciąż ciężko dostępne
Według specjalistów z serwisu GetHome.pl, mimo iż stopy procentowe zmalały do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęła się stabilizować, to wydatki związane z kredytami hipotecznymi wciąż są wysokie. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi aktualnie około 6,5 – 7%. Faktyczny koszt kredytu na nabycie mieszkania jest nadal znacznie wyższy niż w okresie przed wojną na Ukrainie i pandemią, gdy oprocentowanie oscylowało wokół 2 – 25, %. Obecnie rata kredytu na 30 lat przy 20% udziale własnym i kwocie 400 tys. zł to około 2 500 zł miesięcznie.
Dla wielu rodzin to spore obciążenie – zwłaszcza gdy jeden z partnerów nie pracuje lub zarobki są nieregularne. Poważnym problemem przy stabilizacji cenowej na rynku, z którą obecnie mamy do czynienia, jest dostępność finansowania z instytucji bankowych. Obowiązek posiadania wkładu własnego, przy drogich mieszkaniach okazuje się często barierą nie do przejścia.
Średnie zarobki: jaką kwotę pieniędzy posiada przeciętny Polak?
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień 2025 roku, przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po odjęciu podatków i składek daje to około 6 300 zł netto. Warto jednak podkreślić, że wartość ta odnosi się do średniej, a nie mediany – czyli wartości, która dzieli wszystkich zatrudnionych na pół, na osoby lepiej i gorzej zarabiające, pomijając wartości skrajne. Mediana jest uważana za bardziej rzetelny wskaźnik.
Obecnie mediana zarobków netto w Polsce wynosi około 5 300 zł. W rzeczywistości oznacza to, że znaczna część pracowników zarabia mniej niż 6 000 zł na rękę, a dla wielu młodych osób zaraz po studiach lub zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych realne przychody są jeszcze mniejsze. Wysokie koszty utrzymania, wzrastające ceny żywności, energii i transportu dodatkowo ograniczają możliwość odkładania znacznych sum na mieszkanie.
Ile trzeba zaoszczędzić na wkład własny?
Przyjmijmy, że przeciętny obywatel chce zakupić mieszkanie o wartości 500 000 zł. Jest to realistyczna kwota za mieszkanie dwupokojowe w dużym mieście – na przykład w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. Banki wymagają 20% wkładu własnego, to znaczy 100 000 zł.
Dla osoby zarabiającej średnią krajową netto (6 300 zł), odkładanie 30% wypłaty (1 890 zł) pozwoli zgromadzić sumę konieczną na wkład własny w ciągu 53 miesięcy, czyli ponad 4 lat. Przy oszczędzaniu co miesiąc 20% ze średniej pensji (1 260 zł) zajmie to 7 lat i 1 miesiąc, a przy 10% (630 zł) – ponad 13 lat.
Osoba zarabiająca na poziomie mediany zarobków w Polsce (5300 zł netto) potrzebuje:
- przy odkładaniu 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przy 20% (1 060 zł) – ponad 7 lat i 10 miesięcy,
- przy 10% (530 zł) – ponad 15 lat i 9 miesięcy.
Jak długo trzeba gromadzić środki, by nabyć mieszkanie za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę wymaga jeszcze większego wysiłku w oszczędzaniu. Osoba zarabiająca średnią krajową (6 300 zł), potrzebowałaby przez ponad 7 lat oszczędzać co miesiąc całą kwotę wynagrodzenia, by zgromadzić 500 000 zł. Przy oszczędzaniu 30% (1 890 zł) – potrzeba więcej niż 22 lata, 20% (1 260 zł) – ponad 33 lata, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, aby nabyć mieszkanie za gotówkę.
Jeszcze gorsza sytuacja jest przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wtedy:
- odkładanie 100% z pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- odkładanie 30% (1 590 zł) – ponad 26 lat,
- odkładanie 20% (1 060 zł) – ponad 39 lat,
- odkładanie 10% (530 zł) – ponad 78 lat.
Takie scenariusze są oczywiście czysto teoretyczne. W praktyce trudno sobie wyobrazić oszczędzanie 100% przychodu przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitny plan, szczególnie przy rosnących kosztach życia.
Polska w zestawieniu z Europą – jak prezentuje się wskaźnik cen do dochodów?
Jak podkreślają specjaliści serwisu GetHome.pl, jednym z ważniejszych wskaźników pozwalających ocenić, na ile dostępne są mieszkania, jest price-to-income ratio – relacja cen nieruchomości do przychodów. OECD publikuje go jako indeks, gdzie wartość 100 odpowiada sytuacji z 2015 roku. Jeżeli wskaźnik wzrasta, oznacza to, że ceny mieszkań rosną szybciej niż płace, a mieszkania stają się mniej osiągalne.
Z danych OECD z 2024 roku wynika, że Polska osiąga wartość 101,2, czyli tylko nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To pokazuje, że tempo podnoszenia cen mieszkań jest mniej więcej podobne do tempa wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik wynosi 121,2, a w Portugalii – 147,3. Oznacza to, że w tych państwach ceny nieruchomości rosną o wiele szybciej niż dochody mieszkańców.
W państwach takich jak Francja (93,6), Włochy (86,9) lub Finlandia (81,1) sytuacja jest odwrotna – tam dostępność mieszkań poprawiła się w odniesieniu do zarobków. Na przeciwnym krańcu znajduje się Rumunia, z wartością 55,3, co oznacza znaczny spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to między innymi z faktu, że w Rumunii dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości, a rynek nie był tak bardzo spekulacyjny, jak w Europie Zachodniej.
GetHome.pl
Na tym tle Polska prezentuje się przeciętnie. Nie należy ani do krajów o najbardziej kryzysowej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, gdzie ceny przestały doganiać zarobki. Wskaźnik price-to-income ukazuje, że ceny mieszkań w Polsce podnoszą się tylko trochę szybciej niż wynagrodzenia, co sugeruje względną stabilność. Należy jednak pamiętać, że jest to tylko jeden z wielu wskaźników, który opisuje rynek nieruchomości.
Na szeroko pojętą dostępność mieszkań wpływają także inne elementy: wysokość wymaganego wkładu własnego, aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą czynniki demograficzne (na przykład starzenie się społeczeństwa), migracja, polityka mieszkaniowa państwa lub zmiany na rynku wynajmu.
Wszystko to powoduje, że nawet przy stosunkowo neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego M dla statystycznego Polaka pozostaje długa i kosztowna, natomiast chociaż może się wydawać, że położenie Polaków jest pod tym względem bardzo niekorzystne, to na tle państw UE nie wygląda najgorzej – konkluduje ekspert portalu GetHome.pl
Marcin Moneta
