Mieszkając w budynku wielorodzinnym, nie do końca możemy robić wszystko, co nam się podoba. Obowiązują nas bowiem zarówno regulaminy, jak i zasady współżycia społecznego. W okresie zimowym brak jest możliwości ogrzewania swojego mieszkania za pośrednictwem sąsiednich mieszkań. Wspólnota lub spółdzielnia może bowiem podjąć uchwałę, w której ustali, jaka temperatura ma panować w lokalach.
Czy sąsiad kradnie ciepło?
Tekst ten jest próbą odpowiedzi na pytanie, jak rozwiązać problem z sąsiadem. Ten ma nie dogrzewać swojego mieszkania, przez co sąsiednie mieszkania są zmuszone grzać mocniej. Sprawą zajmował się łódzki sąd.
Konsekwencją zakręcenia kaloryferów w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym jest zwiększenie kosztów ogrzewania przez sąsiadów. Dlatego też coraz częściej uchwalane są regulaminy, które zakazują obniżania temperatur w lokalu poniżej ustalonej granicy. W przypadku budynków wielorodzinnych wprowadzane są regulaminy rozliczeń mediów lub podejmowane stosowne uchwały przewidujące sposób rozliczania mediów w lokalach. W świetle art. 45a ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne: w budynkach wielorodzinnych wprowadzane są wewnętrzne regulaminy rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku, w którym właściciel lub zarządca budynku dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale znajdujące się w budynku.
Działanie polegające na braku ogrzewania mieszkania albo utrzymywaniu w nim niskiej temperatury było podawane niejednokrotnie ocenie sądów.
Sąd Okręgowy w Łodzi z 21 października 2014 r. w wyroku o sygn. akt II C 1386/13 ustalił, iż ze względu na obniżoną temperaturę w mieszkaniu powódki w lokalach sąsiadujących z mieszkaniem powódki istnieje konieczność zużycia większej ilości energii cieplnej. Właściciele lokali sąsiadujących z lokalem powódki nie mają możliwości uniknięcia ogrzewania mieszkania powódki, w związku z czym większy jest koszt zużycia energii cieplnej dostarczanej do ich lokali.
„Do tej pory sąsiedzi powódki płacili nie tylko za faktycznie zużytą przez siebie energię, ale również za energię pochłanianą przez niedogrzane mieszkanie powódki. Uznanie, że opłaty reguluje się proporcjonalnie do ilości zużytej energii powodowałoby, że ciężar ekonomiczny związany z utrzymaniem właściwej temperatury w lokalu powódki spoczywałby w przeważającej mierze na jej sąsiadach. Taki stan rzeczy jest, w ocenie Sądu, nie do zaakceptowania. (…) W stanie faktycznym niniejszej sprawy, zachowanie powódki utrudniało innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, do której należy system centralnego ogrzewania, w ten sposób, że część lokatorów zmuszona była ponosić wyższe opłaty za zużycie ciepła.
Oznacza to, że działania powódki pozostają poza granicami przysługującego jej prawa, godząc w interes ogółu i zasady współżycia społecznego. W tych okolicznościach, pomimo, że subiektywnie rzecz ujmując, zaskarżona uchwała narusza majątkowy interes powódki, należy stwierdzić, iż nie jest to naruszenie, które uzasadniałoby jej uchylenie”. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 4 października 2027 roku o sygn. akt sygn. akt II C 68/17, w którym oddalił powództwo o uchylenie uchwały wprowadzającej minimalną opłatę za ogrzewanie lokalu.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 września 2020 r. o sygn. akt I NSNc 51/19: „Powód świadomie rezygnując z ogrzewania czterech pomieszczeń w mieszkaniu poprzez zakręcenie grzejników, nolens volens korzystał z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zwolnione od opłaty, pozwana(Spółdzielnia Mieszkaniowa) miała więc prawo oczekiwać od powoda partycypacji w kosztach tego ciepła.”
W tym miejscu wskazać należy na art. art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie, z którym: właściciel jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (stosownie do art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
Dodatkowo na podstawie art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.): w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.
Brak ogrzewania lokalu jest rodzajem immisji pośredniej, która zakłóca korzystanie z prawa własności. W związku z tym pokrzywdzeni sąsiedzi mogą skorzystać z art. 144 k.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dodatkowo na podstawie art. 222 § 2 k.c. przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
W przypadku kradzieży ciepła poprzez ściany można by również dochodzić odszkodowania z tego tytułu na podstawie art. 415 k.c. np. za znaczący wzrost kosztów ogrzewania mieszkania. Zgodnie z tym przepisem: kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. W takiej sytuacji należy wykazać związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy wzrostem kosztów ogrzewania a działaniem sąsiada tj. oszczędzaniu na energii cielnej. W potocznym słownictwie takie działanie nazywane jest kradzieżą ciepła. Jest to działanie szkodliwe i niezgodne z prawem.
Adwokat Kinga Karaś, Kancelaria Karaś
