Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nienaturalnie rozgrzał popyt, a mieszkanie jeszcze długo ma być dobrem luksusowym – twierdzą eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości. Za nierównowagą popytowo-podażową podążają wzrosty cen, na co wskazują najnowsze odczyty indeksu urban.one.
We wrześniu 2023 r. odczyt indeksu urban.one dla całej Polski przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium wyniósł 108,90 pkt (+0,36 pkt. m/m). Był to piąty miesiąc z rzędu, w którym odczyt indeksu wzrósł w relacji miesięcznej, znajdował się jednak o ponad 2 pkt. niżej niż przed rokiem.
Wzrost indeksu zanotowano także w przypadku największych miast. Wrześniowy odczyt zatrzymał się na poziomie 122,98 pkt. i był o 0,17 pkt. wyższy niż w sierpniu oraz o 3,48 pkt. wyższy niż rok wcześniej. Z kolei w przypadku Warszawy odczyt indeksu urban.on wyniósł 119,71 pkt. (+0,66 pkt. m/m i +0,94 pkt. r/r).
Bankier.pl
Mniej mieszkań, więc ceny rosną
Choć program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” niewątpliwie pobudził rynek mieszkaniowy – według danych Biura Informacji Kredytowej we wrześniu banki udzieliły 18,1 tys. kredytów (+34,8 proc. m/m) – to zgodnie z monitoringiem inwestycji prowadzonym przez Cenatorium w III kw. 2023 r. na rynkach pierwotnych w największych miastach z wyjątkiem Warszawy (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk) liczba transakcji spadła o 2 proc. Drugi kwartał z rzędu liczba transakcji przekroczyła jednak 10 tys.
– Na rynku nadal panuje nierównowaga podażowo-popytowa, a wszystko za sprawą mniejszej liczby wprowadzeń nowych projektów deweloperskich. W III kw. deweloperzy wprowadzili ok. 5 tys. mieszkań w dużych miastach, co odpowiadało prawie połowie liczby sprzedanych lokali mieszkalnych. Nadwyżka popytu nad podażą nadal się pogłębia, co naturalnie wpływa na tempo wzrostu cen nieruchomości – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Nieustannie maleje liczba oferowanych mieszkań, których cena całkowita nie przekracza 800 tys. zł, a więc takich, które kwalifikują się do dopłat z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Jak dodaje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, podczas ostatnich 15 miesięcy w 14 przypadkach sprzedaż deweloperów na siedmiu największych rynkach była wyższa od liczby mieszkań wprowadzanych do oferty.
– Od początku 2023 r. przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami wynosi już niemal 13 tys. lokali. Tak niskiej oferty deweloperskiej nie było od dwóch lat. Najtrudniejsza sytuacja jest obecnie w Krakowie i Warszawie, gdzie znalezienie mieszkania jest coraz trudniejsze. Ale trudna sytuacja dotyczy nie tylko rynku deweloperskiego. Przez ostatnie pół roku liczba ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego spadła na Otodom o niemal 15 proc. Warszawie spadek ten wyniósł 29 proc., a w Krakowie 35 proc. – zauważa Marcin Krasoń.
Deweloperzy wrócili na budowy
W ostatnich dwóch miesiącach deweloperzy zaczęli jednak budować więcej mieszkań niż w pierwszej połowie roku. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, we wrześniu 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 12,2 tys. mieszkań, co oznaczało wzrost o 17,6 proc. względem sierpnia oraz o 40,1 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku
– Własne mieszkanie jeszcze długo będzie dobrem luksusowym, na które nie wszystkich będzie stać. Alternatywą jest rynek wynajmu mieszkań. To, w którą stronę powędruje rynek nieruchomości, będzie zależeć od wielu czynników: m.in. od tego, co w sprawach gospodarczych postanowi nowy rząd czy inflacja wyhamuje oraz jakie będą prognozy dotyczące finansowania rynku mieszkań – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. Klienci spieszą się, by zdążyć przed nowym rokiem i wykorzystać wciąż istniejący program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – dodaje.
