Kupno lokalu mieszkalnego to jedna z kluczowych decyzji finansowych w życiu. Zatem warto orientować się w podstawowych instrumentach ochrony własnych uprawnień. Jednym z nich jest rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność podmiotu zbywającego za defekty nieruchomości. Obowiązuje zarówno na rynku nowym, jak i używanym. Funkcjonuje niezależnie od gwarancji czy klauzul umownych i wynika wprost z przepisów Ustawy Kodeks cywilny.
Czym jest rękojmia
Rękojmia odnosi się do wad materialnych i prawnych przedmiotu transakcji. Specjaliści serwisu GetHome.pl przypominają, że w odniesieniu do lokalu mieszkalnego wadą materialną jest wszelka niezgodność lokalu z treścią umowy lub jego zastosowaniem. Mogą to być wady konstrukcyjne, nieszczelne okna, awarie instalacji, pękające mury, nieprawidłowy rozmiar lub odchylenia od projektu. Wadą prawną będzie z kolei obciążenie nieruchomości uprawnieniami osób trzecich lub brak możliwości jej swobodnego zbycia przez zbywcę.
Podstawy prawne
Reguły rękojmi regulują przepisy art. 556–576 Ustawy Kodeks cywilny. W relacji konsument – przedsiębiorca mają one charakter obligatoryjny. Oznacza to, że deweloper lub firma sprzedająca mieszkanie nie może wyłączyć ani zredukować rękojmi względem nabywcy. W obrocie pierwotnym istotną rolę odgrywa również ustawa deweloperska, która normuje proces zakupu, odbioru lokalu i przeniesienia prawa własności.
Okres obowiązywania rękojmi i zgłaszanie wad po roku
Do końca roku 2014 rękojmia w odniesieniu do nieruchomości obowiązywała przez 3 lata. Po wejściu w życie ustawy o prawach konsumenta okres ten został przedłużony do 5 lat. Zmiana weszła w życie 25 grudnia 2014 roku i wyraźnie umocniła pozycję kupującego, ponieważ wiele wad budynku pojawia się dopiero po dłuższym użytkowaniu.
W ciągu pierwszego roku działało domniemanie, że jeśli defekt zostanie wykryty, to istniał już w chwili wydania lokalu mieszkalnego. To sprzedający musi dowodzić, że było inaczej. Po roku domniemanie nie obowiązuje, ale nabywca wciąż może zgłaszać defekty aż do końca pięcioletniego okresu rękojmi. Różnica polega na tym, że ciężar dowodu przechodzi na niego. Musi udowodnić, że defekt wynika z przyczyn tkwiących w nieruchomości od początku.
Jeśli defekt zostanie zgłoszony tuż przed upływem 5 lat, roszczenia kupującego nie wygasają automatycznie po zakończeniu okresu rękojmi. Odpowiedzialność sprzedawcy trwa tak długo, jak długo kupujący dochodzi swoich uprawnień. Rękojmia przestaje obowiązywać dopiero wtedy, gdy defekt ujawni się po upływie pięciu lat.
Rękojmia przy odbiorze mieszkania od dewelopera
Odbiór techniczny to moment, w którym kupujący kontroluje lokal pod kątem zgodności z projektem i standardem wykończenia. Tworzony jest protokół odbioru, w którym należy zawrzeć wszystkie zauważone wady. Deweloper ma 30 dni na ich usunięcie lub wskazanie nowego terminu, jeśli naprawa wymaga więcej czasu. Brak wpisania defektu do protokołu nie pozbawia kupującego prawa do późniejszych roszczeń. Defekty ujawnione po odbiorze nadal podlegają rękojmi.
Wady ujawnione po czasie
Wiele usterek pojawia się dopiero po paru miesiącach użytkowania. Wilgoć, mostki termiczne, błędy wentylacji, pękające tynki lub nieszczelności to problemy, których często nie można wykryć na etapie odbioru. Zatem tak istotne jest, aby zgłaszać je na piśmie i w sposób możliwy do udokumentowania. Sprzedający ma obowiązek odpowiedzieć w rozsądnym czasie. Brak odpowiedzi może zostać uznany za akceptację reklamacji.
Uprawnienia kupującego
Kupujący ma prawo żądać:
- naprawienia wady,
- redukcji ceny,
- odstąpienia od umowy, jeśli wada jest znacząca,
- zwrotu kosztów naprawy, jeśli sprzedawca nie usunął wady w wyznaczonym terminie.
Zdaniem ekspertów serwisu GetHome.pl, najczęściej wykorzystywane są pierwsze dwie formy. Odstąpienie od umowy jest możliwe, lecz wymaga wystąpienia poważnych defektów (znaczących).
Istotna wada i prawo do odstąpienia od umowy
Odstąpienie od umowy przysługuje kupującemu tylko wtedy, gdy wada ma charakter znaczący, czyli uniemożliwia prawidłowe użytkowanie z mieszkania lub w poważny sposób ogranicza możliwość jego używania zgodnie z przeznaczeniem. O istotności świadczy także znaczne obniżenie wartości nieruchomości lub konieczność przeprowadzenia kosztownego i rozległego remontu.
Do wad znaczących zalicza się między innymi wady konstrukcyjne, problemy z instalacją gazową lub elektryczną, poważne nieszczelności, głębokie zawilgocenie, błędy wykonawcze wymagające generalnego remontu lub duże odchylenia od projektu wpływające na funkcjonalność lokalu.
Uprawnienie do odstąpienia pojawia się, gdy defekt jest istotny, a sprzedawca nie usuwa go w wyznaczonym czasie. W wyjątkowych przypadkach odstąpienie jest możliwe od razu, jeśli naprawa jest nierealna lub sprzedawca nie przejawia chęci jej wykonania.
Jak skutecznie zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi
Aby roszczenie było efektywne, kupujący musi poinformować sprzedawcę o defekcie w sposób, który można potwierdzić. Najpewniejszym rozwiązaniem jest forma pisemna: list polecony, wiadomość e-mail z potwierdzeniem nadania lub formularz udostępniony przez sprzedawcę.
Zgłoszenie winno zawierać opis defektu, datę jego zauważenia, wskazanie roszczenia oraz dokumentację, jeśli kupujący ją posiada. Nie trzeba znać technicznej przyczyny usterki. Wystarczy opis jego objawów i skutków. Istotne jest tylko, aby zgłoszenie zostało wysłane w okresie obowiązywania rękojmi. Jeśli tak się stanie, roszczenia kupującego nie wygasają nawet wtedy, gdy dalsze postępowanie trwa już po upływie pięciu lat.
Sprzedający powinien odpowiedzieć w rozsądnym czasie. Brak reakcji może zostać potraktowany jako uznanie reklamacji. Z tej przyczyny warto zachować potwierdzenie nadania i całą korespondencję prowadzoną w sprawie.
Rękojmia na rynku wtórnym
Rękojmia obowiązuje także przy nabyciu mieszkania z rynku wtórnego. Sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat od jej wydania. W transakcjach między osobami fizycznymi możliwe jest jednak umowne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi. Dotyczy to wyłącznie sytuacji, w których nabywca nie jest konsumentem, a sprzedawca nie działa jako przedsiębiorca.
Zakres tej możliwości określa art. 558 Ustawy Kodeks cywilny, który stanowi:
„§ 1. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.
Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym.”
Jak akcentują specjaliści serwisu GetHome.pl, w praktyce oznacza to, że choć wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży prywatnej jest możliwe, nie zawsze prowadzi do zwolnienia sprzedawcy z odpowiedzialności. Najważniejsze ograniczenie wynika z sytuacji, w której sprzedawca ukrył defekt lub nie poinformował o problemie, który był mu wiadomy.
Dotyczy to zwłaszcza takich problemów jak:
- wcześniejsze zalania,
- stała lub powracająca wilgoć,
- pęknięcia ścian i stropów,
- awarie instalacji,
- uszkodzenia, które były przedmiotem wcześniejszych napraw,
- wady widoczne w dokumentacji technicznej lub protokołach szkód,
- problemy, które były zgłaszane wspólnocie lub administracji.
W takich przypadkach wyłączenie rękojmi w umowie staje się nieskuteczne, a sprzedawca nadal ponosi odpowiedzialność. Nie ma znaczenia, czy brak przekazania informacji wynikał z celowego zatajenia, czy z przyjęcia założenia, że „kupujący sam się dowie”. Sprzedawca ma obowiązek przekazać wszystkie znane mu istotne informacje o stanie technicznym nieruchomości.
W efekcie kupujący na rynku wtórnym zachowuje realną ochronę. Wyłączenie rękojmi chroni sprzedawcę tylko wtedy, gdy działał on w dobrej wierze, przekazał pełny obraz stanu nieruchomości i nie pominął informacji, które mogły mieć znaczenie dla decyzji kupującego.
Dlaczego rękojmia ma znaczenie
Rękojmia to jedno z kluczowych narzędzi ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego. Daje możliwość dochodzenia roszczeń, zapewnia równowagę w relacji z profesjonalnym sprzedawcą i chroni przed kosztownymi skutkami defektów budowlanych. Z tego powodu warto znać swoje uprawnienia, pilnować terminów i zgłaszać defekty w odpowiedniej formie i odpowiednio udokumentowane.
Marcin Moneta
