Opłata adiacencka: co to jest, kto płaci, wysokość

Opłata adiacencka za podział działki, fot. gettyimages.com.

Planujesz podzielić swoją nieruchomość na dwie mniejsze działki, by jedną przeznaczyć na cele mieszkaniowe, a drugą – na wynajem? Albo przy Twoim gruncie powstaje sieć kanalizacyjna? Opłata adiacencka to należność, która może zostać na Ciebie nałożona w takich sytuacjach. Odpowiadamy, czym ona dokładnie jest, ile wynosi, jak ją obliczyć i czy jest sposób, aby jej uniknąć.

Darłowo, zachodniopomorskie

Działki nad morzem- Darlówko Wschodnie

30 000 zł

Laliki, śląskie

Działka rolna Laliki

349 000 zł

Czym jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka to nieopodatkowany koszt związany ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jednym z trzech czynników:

• podziałem nieruchomości,
• scaleniem, a następnie podziałem nieruchomości,
• budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Opłata adiacencka to „opłata przekształceniowa”. Definiują ją przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kto i w jakiej sytuacji płaci opłatę adiacencką?

Opłata adiacencka jest obowiązkowa dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, gdy dojdzie do wzrostu wartości gruntu w wyniku wcześniej wspomnianych działań.

Opłata adiacencka z tytułu podziału lub w wyniku scalenia i podziału nieruchomości

Aby uprawniony organ mógł nałożyć na Ciebie opłatę adiacencką w związku z podziałem nieruchomości lub jej scaleniem, a następnie podziałem, muszą zostać spełnione jednocześnie trzy warunki:

1. W wyniku podziału lub scalenia i podziału wzrośnie wartość nieruchomości (czyli łączna wartość wszystkich powstałych działek będzie wyższa od wartości działki przed podziałem).
2. Decyzja o należności zostanie wydana przez uprawniony organ w ciągu trzech lat od wzrostu wartości nieruchomości.
3. Uchwała rady gminy określająca wysokość stawek opłaty adiacenckiej obowiązuje w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Co ważne, opłata adiacencka nie jest naliczana przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może to mieć miejsce w sytuacji, gdy podział działki ma na celu m.in.:

• zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków dla poszczególnych współwłaścicieli;
• wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
• wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
• realizację przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;
• wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
• wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• wydzielenie działek gruntu na terenach zamkniętych.

Opłata adiacencka za budowę infrastruktury, fot. gettyimages.com.

Opłata w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej

Podobnie wygląda to w sytuacji, gdy gmina organizuje budowę infrastruktury technicznej (zgodnie z art. 143 ust. 2 to budowa drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych).

Możesz spodziewać się decyzji o opłacie adiacenckiej, gdy zostaną spełnione jednocześnie poniższe cztery warunki:

1. Nastąpiło zwiększenie wartości Twojej nieruchomości.
2. Zaistniały warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo powstały warunki do korzystania z wybudowanej drogi.
3. Decyzja o należności zostanie wydana w ciągu trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
4. Obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawek opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka po sprzedaży działki

Co w sytuacji, gdy sprzedajesz nieruchomość? Czy obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej przechodzi na nowego nabywcę? To zależy.

Jeśli odpłatnie zbywasz nieruchomość po tym, jak wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydali ostateczną decyzję o wzroście wartości nieruchomości i obowiązku zapłaty, wtedy to Ty musisz uregulować opłatę.

Gdy organ samorządowy wyda decyzję po sprzedaży działki, obowiązek uregulowania opłaty adiacenckiej będzie spoczywać na nowym właścicielu.

Podobnie będzie, gdy przy nieruchomości powstaje infrastruktura techniczna. Tu jako dzień decydujący przyjmuje się datę, kiedy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do powstałej infrastruktury lub warunki do korzystania z nowej drogi.

Zasada jest taka, że osoba zobowiązana do wniesienia opłaty adiacenckiej to ta, która jest właścicielem nieruchomości w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna lub nieruchomość uzyskała warunki do podłączenia do infrastruktury technicznej albo korzystania z drogi.

Opłata adiacencka a zmiana właściciela w drodze spadku

Przepisy prawa nie wskazują, czy w przypadku śmierci właściciela nieruchomości opłata adiacencka przechodzi na spadkobierców. Stąd spotkasz się z różnymi stanowiskami.

Według Regionalnej Izby Obrachunków w Katowicach ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani ustawa o finansach publicznych, ani Kodeks cywilny nie uwzględniają możliwości obciążania tą opłatą spadkobiorców.

Podobnie stwierdziło Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu. Wyjaśniło, że obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej ma charakter publicznoprawny, nie zaś cywilnoprawny, więc to nie przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

Analogicznie zasądził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (wyrok z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 574/16). Uzasadnił to twierdzeniem, że „do spadku nie należą majątkowe prawa i obowiązki o charakterze publicznoprawnym”.

Odmienne stanowisko przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18). Według niego spadkodawca nabywa ogół praw i obowiązków zbywcy w wyniku sukcesji uniwersalnej. Konsekwencją jest więc przejście konieczności zapłaty opłaty adiacenckiej na spadkobiorcę, bo otrzymują również korzyść z tytułu podziału nieruchomości.

Nie ma więc jednego stanowiska, jakie mogą zająć organy. Decyzja zależy od ich interpretacji przepisów.

Kto i na jakich zasadach ustala nałożenie opłaty adiacenckiej?

Opłatę adiacencką ustala i nakłada w drodze decyzji wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Co ważne, zobowiązywanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości do zapłaty jest jedynie uprawnieniem organu samorządowego. Co to znaczy? To, że może on ją nałożyć lub nie.

Aby ustalić opłatę adiacencką i nałożyć obowiązek jej zapłaty, wójt, burmistrz i prezydent miasta mają trzy lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne lub zaistniały warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi.

Jaka jest wysokość opłaty adiacenckiej?

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, która określa również sposób i termin jej płatności. Organ ten doręcza dokument uczestnikom postępowania, których adresy są znane, i podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy i poprzez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty adiacenckiej wynosi maksymalnie:

• 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i po nim,
• 50% różnicy między wartością nieruchomości przed jej scaleniem i podziale oraz po tych działaniach,
• 50% różnicy wartości nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej i po nim.

Jak ustala się wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale? Określa ją rzeczoznawca majątkowy. Robi to na podstawie cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przy przygotowywaniu wyceny nie uwzględnia on wartości urządzeń, których nie można odłączyć od gruntu, oraz drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie od gminy.

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje wartość działki w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Z kolei jej stan po podziale określa wartość gruntu w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (nie uwzględnia się przy tym części składowych działki).

Dokonałeś podziału nieruchomości i zastanawiasz się, jak organ samorządowy policzy jej wartość? Zrobi to poprzez zsumowanie wartości wszystkich działek powstałych w wyniku podziału, możliwych do samodzielnego zagospodarowania.

Przykład: dzielisz działkę o wartości 300 tys. zł na dwie części. W wyniku uzyskujesz dwie nieruchomości, każda warta 175 tys. zł. Ich łączna wartość wynosi 350 tys. zł, czyli wartość gruntu wzrosła o 50 tys. zł. Organ samorządowy może na Ciebie nałożyć obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej w maksymalnej wysokości 15 tys. zł (to maksymalne, dopuszczalne 30% od 50 tys. zł).

Ustawodawca wymienia również przypadek, kiedy w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Wtedy do określenia „wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie”.

A jak oblicza się wartość nieruchomości, gdy gmina wybuduje infrastrukturę przy Twojej nieruchomości? „Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi”.

Co jeśli uważasz, że operat szacunkowy nie przedstawia prawidłowej wartości Twojej nieruchomości? W takiej sytuacji możesz ubiegać się o to, aby zweryfikowała go organizacja zawodowa rzeczoznawców.

Czy może dojść do przedawnienia opłaty adiacenckiej?

Jak już wiesz, nałożenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uprawnieniem wójta, burmistrza i prezydenta. Mają oni określony czas, w jakim mogą to zrobić.

To znaczy, że jeśli w ciągu trzech lat od zainstnienia wcześniej omawianych przesłanek do ustalenia wysokości należności i nałożenia jej na właściciela lub użytkownika wieczystego organ tego nie zrobi, jego uprawnienie względem tej osoby się przedawnia. Po tym czasie nie mogą zobowiązać do zapłaty.

Nie przedawnia się natomiast obowiązek uregulowania opłaty adiacenckiej. Co to znaczy? Jeśli już wójt, burmistrz albo prezydent miasta w terminie wyślą Ci decyzję, nie możesz przeczekać trzy lata. Obowiązek ten ciąży na Ciebie cały czas, a jego unikanie jedynie pociąga za sobą konsekwencje prawne.

Do kiedy trzeba zapłacić opłatę adiacencką, fot. gettyimages.com.

W jakim terminie należy uregulować opłatę adiacencką?

Ile masz czasu na uregulowanie należności? Musisz to zrobić w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna.

Jeśli nie jesteś w stanie zapłacić całej kwoty od razu, możesz ubiegać się o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. W takiej sytuacji 14-dniowy termin zapłaty dotyczy pierwszej raty. Maksymalny, dopuszczalny przez przepisy czas, na jaki może zostać rozłożona płatność, to 10 lat.

Co ważne, raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

W jaki sposób masz zapłacić należność? Dowiesz się tego z otrzymanej decyzji od organu samorządowego.

Ustawodawca dopuszcza również, aby w ramach rozliczenia opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu możliwość przeniesienia na rzecz gminy (za jej zgodą) prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

Przepisy Kodeksu cywilnego określają konsekwencje, jakie poniesiesz, gdy będziesz zalegać lub spóźniać się ze spłatą opłaty adiacenckiej.

Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Szukasz sposobu, dzięki któremu unikniesz płacenia opłaty adiacenckiej? Istnieje kilka przypadków, kiedy jest się z niej zwolnionym, ale to sytuacje niezależne od Ciebie.

Nie zapłacisz jej, gdy:

1. wójt, burmistrz lub prezydent miasta zdecydują, że nie nałożą na Ciebie tego obowiązku;
2. dojdzie do przedawnienia, czyli organ samorządowy nie skorzysta ze swojego uprawnienia do wydania decyzji w przeciągu trzech lat od powstania przesłanek do nałożenia obowiązku zapłaty;
3. w wyniku podziału lub scalenia i podziału nieruchomości albo wybudowania infrastruktury technicznej bądź drogi nie wzrosła wartość działki gruntu;
4. organ samorządowy zdecyduje się częściowo lub w całości umorzyć należność;
5. nie obowiązywała uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty;
6. nie ma warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi;
7. operat szacunkowy nieruchomości zawiera błędy;
8. organ nie uwzględnił w opłacie Twoich nakładów do budowy infrastruktury lub drogi.

A co jeśli nie planujesz korzystać z infrastruktury wybudowanej przez gminę i przez którą zwiększyła wartość Twojej nieruchomości, np. sieci wodociągowej? To nie ma znaczenia. Jeżeli organ samorządowy wydał Ci decyzję o obowiązku uregulowania opłaty adiacenckiej, musisz ją zapłacić bez względu na to, czy skorzystasz z nowej infrastruktury czy nie.

Opłatę adiacencką pomniejszają środki pieniężne, które właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości wniósł na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Do ulg w spłacie oraz umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych.

Jak odwołać się od opłaty adiacenckiej?

Istnieje jednak możliwość odwołania się od decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Masz 14 dni od dnia otrzymania decyzji o obowiązku zapłaty, aby złożyć wniosek o umorzenie opłaty adiacenckiej.

Odwołanie kierujesz do organu drugiej instancji. W tej sytuacji to Samorządowe Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwe dla regionu, w obrębie którego znajduje się Twoja nieruchomość. W jaki sposób dostarczysz wniosek? Zrobisz to za pośrednictwem organu, który wydał decyzję o nałożeniu opłaty.

Złożenie wniosku wstrzymuje wykonanie decyzji do zapłaty opłaty adiacenckiej do rozpatrzenia sprawy przez SKO.

Jeżeli Samorządowe Kolegium Odwoławczego uzna, że obowiązek uregulowania opłaty adiacenckiej jest nałożony zasadnie, masz dwie opcje: przyjąć decyzję i zapłacić opłatę lub złożyć skargę do właściwego sądu administracyjnego. Skontroluje on przebieg całego postępowania administracyjnego.

Konsekwencje unikania uregulowania opłaty adiacenckiej

Otrzymałeś decyzję, w której wójt, burmistrz lub prezydent miasta nakłada na Ciebie obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej? Nie unikaj jej uregulowania.

Jeśli nie opłacisz należności we wskazanym terminie (14 dni od otrzymania decyzji), organ uruchomi proces windykacyjny. Wskutek niego komornik może zająć Twój majątek, np. części wynagrodzenia.

Opłata planistyczna a opłata adiacencka

Wiesz już, że opłata adiacencka to nieopodatkowana należność, którą muszą uregulować właściciele i użytkownicy wieczyści, gdy wzrośnie wartość zamieszkiwanej lub posiadanej nieruchomości. A co to jest opłata planistyczna, nie raz mylona z tą pierwszą?

To inaczej „renta planistyczna”, czyli opłata, którą musisz uregulować, gdy zmienia się przeznaczenie nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Więcej o tej należności dowiesz się z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf
2. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20091571240/U/D20091240Lj.pdf
3. „RIO: opłatą adiacencką nie można obciążać spadkobierców zmarłego właściciela nieruchomości”, https://samorzad.pap.pl/kategoria/aktualnosci/rio-oplata-adiacencka-nie-mozna-obciazac-spadkobiercow-zmarlego-wlasciciela, data dostępu: 12.10.2023 r.
4. Raguszewska M., „Opłata adiacencka – śmierć jednego z adresatów decyzji ustalającej opłatę przed jej wydaniem; charakter prawny obowiązku pieniężnego w postaci opłaty adiacenckiej w kontekście dziedziczenia. Omówienie do decyzji SKO z dnia 17 września 2019 r., SKO 4115/18/19”, https://sip.lex.pl/komentarze-i-publikacje/omowienia/oplata-adiacencka-smierc-jednego-z-adresatow-decyzji-ustalajacej-151358428, data dostępu: 12.10.2023 r.

Źródło