Cykliczność jest nieodłącznym elementem każdej gospodarki rynkowej. Odnosi się ona do okresów wzrostu i spadku. Cykle mogą być krótkoterminowe lub długoterminowe, rozciągające się nawet na dekady. Ponieważ rynek nieruchomości jest nierozerwalnie związany z gospodarką, on także podlega cykliczności. Zrozumienie cykli jest istotne, ponieważ mogą one wskazywać na potencjalne ryzyka i możliwości dla inwestorów.
Czym są cykle koniunkturalne?
Cykl koniunkturalny to zjawisko występujące przez dłuższy okres i odnosi się do wahań mierników gospodarczych. Najczęściej stosowane wskaźniki wzrostu gospodarczego to m.in. produkt krajowy brutto (PKB), inflacja, wysokość stóp procentowych, nakłady inwestycyjne, bezrobocie, dochody ludności, indeksy giełdowe oraz rozwój sektora przedsiębiorstw.
Cykle ekonomiczne charakteryzuje regularność i powtarzalność. Fazy klasycznego cyklu obejmują cztery etapy:
- ożywienie;
- rozkwit;
- recesje;
- depresje, czyli pogłębioną recesję.
Ekonomiści w cyklu współczesnym wyróżniają tylko dwa etapy: ożywienie i recesję.
Na szybkość zmian poszczególnych faz wpływa wiele czynników, m.in. wahania wspomnianych wyżej wskaźników gospodarczych, zmiany demograficzne i społeczne, nastroje społeczeństwa, stan gospodarki globalnej, wewnętrzne interwencje państwa oraz czynniki nieprzewidywalne np. pandemia albo wojna.
Twórców długoterminowych i średnioterminowych cykli koniunkturalnych jest kilku. Najważniejsi z nich to:
- Joseph Clément Juglar – francuski lekarz i ekonomista, który już w 1856 r. opublikował swój esej, opisujący pełną analizę cyklu koniunkturalnego związanego z wydatkami inwestycyjnymi, inflacją, bezrobociem oraz produktem krajowym brutto. Jeden cykl trwa ok. 8-10 lat.
- Simon Smith Kuznets – rosyjsko-amerykański ekonomista i laureat Nagrody Banku Szwecji im. Alfreda Nobla w dziedzinie ekonomii w 1971 r. za badania nad długimi cyklami koniunkturalnymi. Cykle wg niego trwają 15–23 lata i są związane z akumulacją czynników wytwórczych w długim okresie (inwestycje, budownictwo, migracje).
- Nikołaj Dmitrijewicz Kondratjew – rosyjski ekonomista. W 1928 r. opublikował pracę pt. Wielkie cykle koniunktury gospodarczej, w której analizował przebieg koniunktury w Anglii, w Niemczech, w Stanach Zjednoczonych i we Francji w latach 1780–1920. Wykazał, że w procesach gospodarczych występują regularne cykle trwające od 50 do 60 lat, z fazami wzrostu i spadku koniunktury. Związane są one z odkryciami lub ważnymi innowacjami technicznymi oraz procesem ich rozprzestrzeniania się (np. elektryczność, silnik parowy, kolej, komputery, internet).
Warszawa, Ochota, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Ochota, ul. Racławicka
999 000 zł
Warszawa, mazowieckie
Nowe mieszkanie Warszawa
1 144 100 zł
Jak rynek nieruchomości wpisuje się w teorię długoterminowych cykli ekonomicznych?
Rynek nieruchomości zwykle reaguje z opóźnieniem na zmiany poszczególnych faz cykli. Ma to związek z długim czasem potrzebnym na dokończenie planowanych prac budowlanych oraz dużą wrażliwością na lokalne warunki gospodarcze i polityczne.
Niemniej jednak nieruchomości są najczęściej inwestycjami długoterminowymi z potencjałem na stopniowy wzrost wartości, stąd rynek dobrze wpisuje się w teorie o długoterminowych cyklach ekonomicznych.
Teoria Kondratjewa
W cyklu Kondratjewa fazy są odpowiednikami pór roku i trwają średnio ok. 14 lat.
- Wiosna oznacza wzrost gospodarczy, niską inflację i poziom zadłużenia, ale też niewielkie zaufanie społeczne.
- Lato charakteryzuje się wolniejszym wzrostem gospodarczym, bessą na giełdzie i jednocześnie hossą na rynku złota. Inflacja szybko wzrasta tak samo, jak ceny na rynku nieruchomości. Państwo mocno zaczyna stymulować politykę fiskalną i monetarną.
- Jesień w cyklu Kondratjewa wyróżnia się dynamicznym spadkiem inflacji, wzrost gospodarczym napędzanym wysokim poziomem długu publicznego. W tej fazie ceny nieruchomości są bardzo wysokie.
- Zima oznacza bankructwa, spowodowane wysokim bezrobociem, deflacją, załamaniem cen nieruchomości, obligacji i surowców oraz spadkiem zaufania społecznego.
Zima to czas szukania nowych możliwości i rozwiązań. Te zaprocentują wiosną, powodując wzrost gospodarczy oraz poprawę nastrojów. Niska inflacja oznacza tańsze kredyty. Bogacenie się społeczeństwa zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania i domy, co napędza rynek nieruchomości i gospodarkę. Latem popyt przewyższa podaż, do tego dochodzą podwyżki wynagrodzeń, które to przyczyniają się do zwyżek cen i inflacji. Podczas jesieni władze starają się utrzymać dobrobyt, ingerując w politykę fiskalną oraz monetarną. Zbyt tanie kredyty doprowadzają do nietrafionych inwestycji i dużego zadłużenia prywatnego oraz publicznego (względem PKB). Gdy zadłużenie zatrzymuje wzrost gospodarczy nadchodzi zima, a wraz z nią bankructwa. Wtedy też podaż znacznie przewyższa popyt na nieruchomości.
Cykl Kuznetsa
Cykl Kuznetsa i jego fazy związane są z wahaniami stopy wzrostu ludności i migracjami.
Wzrost popytu mieszkaniowego powodowany jest gównie przez przyrost gospodarstw domowych. Do tego procesu przyczyniają się migracje ludności oraz powiększenie dochodów. Wzrost podaży mieszkań wskutek ich wysokiej kapitałochłonności i długich cykli budowy trwa nawet kilka-kilkanaście lat. Niestety najczęściej nie jest on wystarczający na tyle, aby zaspokoić potrzeby ludności. W następstwie tego rosną ceny mieszkań, a gospodarka nadal się rozwija, choć nieco wolniej. Pojawienie się bariery popytu na mieszkania, oznacza spadek transakcji. Zbyt dużo wolnych mieszkań oznacza spadek cen i jednocześnie ograniczenie budowy kolejnych. A to świadczy o zahamowaniu rozwoju gospodarczego, a nawet tendencji spadkowej. Wtedy migracja ustaje. Gazy tego cyklu trwają średnio po ok. 5 lat.
Cykl Juglara
Juglar uważał, że cyk jest wynikiem naturalnych procesów rynkowych, takich jak inwestycje, konsumpcja, podaż i popyt, a poszczególne fazy są spowodowane interakcjami między nimi.
- Na etapie ekspansji następuje szybki wzrost gospodarczy, zwiększenie produkcji i zatrudnienia, a także rosnący popyt na produkty, także nieruchomości.
- W fazie szczytu gospodarka osiąga najwyższy poziom, jednocześnie rosną ceny i inflacja, a wzrost gospodarczy zaczyna zwalniać tempo.
- Recesja oznacza spadek spowolnienie w każdej branży oraz duże bezrobocie. W tym czasie spada inflacja i ceny.
- Faza ożywienia to czas, kiedy gospodarka się odradza, ludzie realizują swoje pomysły inwestycyjne i dają pracę innym. Wzrasta produkcja i popyt.
Według Juglara kryzysy ekonomiczne są powiązane z polityką finansową i bankami. Okres ekspansji gospodarczej wiązał z dużą akcją kredytową. Kryzys zaś z podnoszeniem przez banki stóp procentowych w celu ograniczenia dostępu do kredytów, co miało zniwelować ryzyko utraty płynności. Z kolei w fazie depresji dochodziło do obniżki cen i bankructw przedsiębiorstw o charakterze spekulacyjnym.
Wysokość stóp procentowych ma kolosalne znaczenie dla popytu i rozwoju rynku nieruchomości. Większość inwestycji jest finansowana kredytem. Dlatego im łatwiejszy do nich dostęp, tym więcej transakcji zakupu nieruchomości. A to nakręca podaż.
Pamiętajmy, że nawet najlepiej sprawdzająca się cykliczność podlega zaburzeniom, których nie jest w stanie przewidzieć. Pandemia, potencjalny kryzys energetyczny, wojny albo katastrofy naturalne mogą przyśpieszyć, albo opóźnić trwanie danej fazy. Te czynniki mogą też mieć długoterminowe skutki, np. zmienić trendy albo kierunki rozwoju.
