Indie to nie tylko piąta największa gospodarka świata. To również kraj, który w najbliższych latach będzie największym mieszkaniowym placem budowy.
Niedawna wizyta w Polsce, jaką złożył premier Indii Narendra Modi, spotkała się z uzasadnionym zainteresowaniem. Indie to bowiem piąta największa gospodarka świata pod względem wielkości PKB. Po uwzględnieniu parytetu siły nabywczej kraj awansuje już na trzeci stopień globalnego podium.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili krótko przybliżyć rzadko opisywany w Polsce aspekt indyjskiej gospodarki, a mianowicie budownictwo mieszkaniowe. Jest to uzasadnione, ponieważ Indie będą w najbliższych latach największym placem mieszkaniowej budowy. Przy okazji można dowiedzieć się więcej o warunkach społecznych w największej demokracji świata.
Około 300 mln mieszkań i domów to wciąż za mało
O sytuacji mieszkaniowej Indii wiele mówi fakt, że tamtejszy zasób lokali i domów jest szacowany na około 300 mln. To aż 13% całego światowego zasobu mieszkaniowego, ale równocześnie bardzo mało względem liczby ludności szacowanej na 1,4 mld. Indiom do poziomu 400-500 mieszkań na 1000 osób typowego dla krajów rozwiniętych gospodarczo brakuje wciąż bardzo wiele, co będzie ważnym czynnikiem popytowym.
W kontekście statystyk warto oczywiście pamiętać o możliwych kłopotach z bardzo dokładnym oszacowaniem liczby mieszkań i mieszkańców Indii. Mówimy bowiem o kraju, gdzie cztery lata temu 49% miejskiej populacji żyło na osiedlach zakwalifikowanych przez UN-HABITAT jako slumsy.
Bogacenie się i urbanizacja, czyli napęd dla popytu
Pozytywnym aspektem na pewno jest to, że stopniowo spada odsetek ludności mieszkającej w bardzo złych warunkach. Wspomniany udział mieszkańców slumsów z 2020 r. (49% miejskiej populacji) 20 lat wcześniej oscylował na poziomie 55% według danych UN-HABITAT. Biedniejsi też odczuwają skutki wzrostu gospodarczego. W 2018 r. udział indyjskich gospodarstw domowych z dochodem wynoszącym do 4000 USD rocznie wynosił około 40%. Prognozy opublikowane przez agencję Bloomberg sugerują, że w 2030 r. takich gospodarstw może być ok. 15%. Pod koniec bieżącej dekady więcej niż połowa gospodarstw domowych z Indii ma mieć rocznie do dyspozycji ponad 8500 USD.
Nie zapominajmy również o drugim potężnym kole zamachowym indyjskiej mieszkaniówki, jakim jest wzrost udziału populacji miejskiej. Dane ONZ wskazują, że w 2023 r. na terenie miast mieszkało 36% ludności Indii, a więc o 7 punktów procentowych więcej niż 20 lat wcześniej. W połowie następnej dekady analogiczny wynik może już wynosić około 40%, co będzie oznaczało liczbę ludności miejskiej zbliżoną do 600 mln. Spis powszechny z 2011 r. wykazał, że wówczas na terenie indyjskich miast mieszkało około 380 mln osób.
Wielkomiejska klasa wyższa kupuje u dewelopera
Nie ulega wątpliwości, że indyjski rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się obecnie w fazie ekspansji. W pierwszej połowie bieżącego roku na terenie ośmiu wiodących miast i aglomeracji Indii (Mumbaj, Narodowy Region Stołeczny Delhi, Bengaluru, Pune, Hajdarabad, Ahmadabad, Kolkata i Ćennaj) nabywców znalazło około 173 000 nowych nieruchomości mieszkaniowych. To oznaczało roczny wzrost o 11% i zarazem najwyższy wynik od 11 lat.
Co ciekawe, aż 41% transakcji u deweloperów wygenerowały nieruchomości z segmentu premium kosztujące ponad 10 mln rupii indyjskich, czyli w przeliczeniu powyżej 480 000 zł (zobacz raport Knight Frank: „India Real Estate Residential and Office Market – January – June 2024”).
Potrzebne będzie 93 mln domów i lokali w ciągu 12 lat
Należy oczywiście pamiętać, że największe miasta i aglomeracje to tylko wycinek rynku mieszkaniowego Indii. Podobnie jak działalność deweloperów. Tylko w 2023 r. indyjski zasób mieszkaniowy powiększył się o około 9 milionów lokali i domów. Pojawiają się szacunki mówiące, że największe ludnościowo państwo świata będzie potrzebowało 100 mln lokali i domów jeszcze do końca bieżącej dekady. Natomiast branżowa organizacja Confederation of Real Estate Developers’ Associations of India (CREDAI) razem z firmą Liases Foras niedawno oszacowała zapotrzebowanie na nowe domy i lokale wynoszące 93 mln do 2036 r. (w tym 64 mln jako rezultat wzrostu liczby ludności).
Rząd Modiego zapowiada więcej państwowej pomocy
Z punktu widzenia stabilności społecznej i politycznej kluczowym wyzwaniem może być zapewnienie odpowiedniego wzrostu powierzchni mieszkalnej dla uboższych mieszkańców Indii. Właśnie dlatego rząd Modiego niedawno zapowiedział program pod nazwą Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban 2.0, którego celem jest budowa około 10 mln miejskich mieszkań dla rodzin z klasy niższej oraz średniej.
To nie pierwsza tego typu inicjatywa. W latach 2019-2023 program Pradhan Mantri Awas Yojana – Gramin skutkował budową około 15 mln wiejskich domów dla osób bezdomnych i mieszkających w złych warunkach. Natomiast w ramach poprzedniej edycji programu dla mieszkańców miast (Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban) do połowy 2023 r. państwo zatwierdziło budowę ok. 12 mln mieszkań, z czego 7,5 mln ukończono.
