fot. gettyimages.com
Analiza danych związanych z liczbą studentów oraz zapotrzebowaniem na miejsca w domach studenckich i ich dostępnością pozwala sformułować istotne spostrzeżenia dotyczące potencjalnych potrzeb związanych z zakwaterowaniem i racjonalnością inwestowania w prywatne domy studenckie.
Z artykułu dowiesz się m.in.:
- jakie są aktualne dane dotyczące liczby studentów w Polsce i prognozy na kolejne lata;
- jakie jest zapotrzebowanie na pokoje w domach studenckich;
- ile jest w Polsce akademików publicznych i jak rozwija się sektor prywatnych domów studenckich;
- jakie są opłaty w akademikach publicznych, prywatnych i ile kosztuje najem mieszkania na rynku.
Liczba studentów w Polsce a zapotrzebowanie na zakwaterowanie w domach studenckich
W latach 2013-2022 zaobserwowano ogólną tendencję spadkową w liczbie studentów w Polsce, choć od 2018 r. tempo spadku spowolniło. Z roku na roku coraz więcej młodych podejmuje naukę na uczelniach wyższych, ale nadal nie są to wartości mogące świadczyć o powrocie do rekordowych wyników z lat 2013-2014.
W roku akademickim 2022/2023 na uczelniach wyższych w Polsce studiowało ponad 1 mln 223 tys. 600 osób ogółem (łącznie z cudzoziemcami). W porównaniu z poprzednim rokiem akademickim lekki trend wzrostowy został utrzymany, choć, co warto podkreślić, jest to niewielka zmiana – na poziomie powyżej 5 tys. studentów w skali całego kraju.
W latach 2013-2017 różnice między kolejnymi rocznikami sięgały nawet 80 tys. osób. Rok 2019 był przełomowy – zaledwie 1 202 582 studiowało na uczelniach w Polsce, co może wynikać m.in. z restrykcji epidemiologicznych, ale też czynników demograficznych. Od 2020 r. liczba studentów jest stabilna, oscyluje wokół poziomu 1,2 mln.
Korelacja między liczbą urodzeń a liczbą studentów w Polsce
W latach 1994-1999 urodziło się łącznie ponad 2,5 mln dzieci, które w latach 2012-2017 osiągnęły pełnoletność i mogły kontynuować edukację, wybierając uczelnię wyższą. Część wybrało uczelnie zagraniczne, inni wkroczyli na rynek pracy. Od 2001 do 2006 r. przyszło na świat ponad 2,1 mln Polaków, którzy po 18 roku życia mogli zdecydować się na studia. W kolejnym okresie sześcioletnim (2006-2011) statystyki demograficzne były nieco korzystniejsze – narodziło się wówczas blisko 2,4 mln dzieci.
Korelacja między liczbą urodzeń a liczbą studentów jest złożona i wielowymiarowa. Nie można stwierdzić z pewnością, że wzrost liczby urodzeń bezpośrednio przełoży się na zwiększony popyt na miejsca na uczelniach, bowiem to zależy np. od podejmowanych kilkanaście lat później decyzji życiowych.
W danych statystycznych można zaobserwować opóźniony efekt. Spadek liczby urodzeń w danym okresie prowadził do zmniejszenia liczby studentów kilkanaście lat później. Skoro w latach 2006-2011 przyszło na świat ponad 228 tys. dzieci więcej, można nieśmiało spodziewać się zwiększonego zainteresowania edukacją na uczelniach wyższych od 2024 r. Większa liczba studentów to także zwiększony popyt na miejsca w domach studenckich (ale nie we wszystkich regionach).
Liczba studentów w największych ośrodkach akademickich w Polsce
Najwięcej studentów w roku akademickim 2022/2023 liczyły uczelnie w Mazowieckiem (ponad 274 tys.) oraz w regionach: małopolskim (ponad 144 tys.), wielkopolskim (przeszło 124 tys.), dolnośląskim (ponad 114 tys.) i śląskim (przeszło 107 tys.).
Obecnie najwięcej działających uczelni wyższych publicznych i niepublicznych znajduje się w województwach: mazowieckim, małopolskim, dolnośląskim i wielkopolskim. A zatem Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław i Katowice to główne ośrodki akademickie w Polsce, co implikuje wysokie zapotrzebowanie na miejsca zakwaterowania w tych regionach. Mniejsze, ale również znaczące centra akademickie to regiony: pomorski, łódzki i lubelski.
Dynamika zmian w infrastrukturze akademickiej jest złożona i podlega różnym czynnikom społeczno-ekonomicznym, w tym trendom demograficznym, polityce inwestycyjnej i edukacyjnej, zmianom na rynku pracy i preferencjom zawodowym młodych ludzi. Analizując dane dotyczące liczby domów studenckich i oferowanych w nich miejsc oraz liczby studentów korzystających z akademików w latach 2019-2022, można wnioskować, że zapotrzebowanie utrzymuje się na stałym poziomie.
Infrastruktura i stan obecnych domów studenckich a oczekiwania i potrzeby studentów
W ostatnich pięciu latach liczba domów studenckich w Polsce spadła. W 2019 r. uczelnie dysponowały 471 obiektami i nieco ponad 123 tys. miejsc, ale do 2022 r. zamknięto ich aż 27, a to przełożyło się również na spadek liczby kwater. Dostępność pokoi studenckich uszczuplała o 7,8 tys. miejsc.
Mimo redukcji liczby domów studenckich, w tych, które pozostały wiele łóżek nadal jest wolnych. Prawdopodobnie dziś studenci oczekują dobrego standardu i udogodnień, których nie oferują przestarzałe budynki akademickie. Z tego względu część istniejących DS-ów przeszła modernizacje, pokoje i infrastruktura wspólna zostały dostosowane do obecnych potrzeb młodych ludzi, aby zapewnić im lepsze warunki życia i nauki.
Na rynku dynamicznie rozwija się również sektor prywatnych domów studenckich (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation).
Szacuje się, że w roku akademickim 2022/2023 z zakwaterowania w akademiku korzystało ponad 6 proc. studentów. Ale na ponad 115 tys. dostępnych miejsc wykorzystano poniżej 77 tys., czyli niespełna 67 proc. Najgorszy pod względem liczby studentów był rok 2020. Wykorzystano wówczas zaledwie 41 proc. zasobów infrastrukturalnych. Na spadek liczby zakwaterowań w domach studenckich wpłynęła pandemia COVID-19 i związane z nią restrykcje, zdalne nauczanie i ograniczenie funkcjonowania obiektów akademickich.
Pomimo zmian w liczbie akademików i dostępnych w nich miejsc, procentowy udział studentów korzystających z tej formy zakwaterowania wobec całkowitej liczby studentów jest stabilny, na poziomie 6-7 proc. Relatywnie stała grupa studentów preferuje i wybiera mieszkanie w domach studenckich niż najem lokalu lub pokoju na rynku nieruchomości.
W liczbie domów studenckich przoduje województwo mazowieckie i małopolskie, co wynika z wielkości tych ośrodków akademickich i liczby funkcjonujących uczelni. Do dyspozycji studentów są odpowiednio 73 i 48 obiektów. W województwach małopolskim, wielkopolskim, pomorskim, śląskim, lubelskim i dolnośląskim jest ich mniej, w każdym poniżej 40. Listę zamyka województwo lubuskie z siedmioma domami studenckimi i pięcioma uczelniami wyższymi.
W Mazowieckiem w roku akademickim 2022/2023 dostępnych było 18 tys. 365 miejsc w domach studenckich. Skorzystało z nich blisko 13 tys. studentów i 96 doktorantów, co stanowi 71,1 proc. W regionie działają 22 uczelnie publiczne i 60 niepublicznych.
W Małopolsce na studentów łącznie 24 uczelni wyższych czekało niewiele ponad 18 tys. miejsc w 48 domach studenckich. Studenci i doktoranci łącznie wykorzystali 76,7 proc. dostępnych łóżek. To jedna z najwyższych wartości wykorzystania dostępnej akademickiej infrastruktury mieszkalnej. Wysokim odsetkiem zakwaterowania wyróżnia się województwo warmińsko-mazurskie, gdzie działa pięć uczelni wyższych łącznie i funkcjonuje 11 domów studenckich oferujących łóżka dla 2 191 studentów. To region z najniższym udziałem udzielni wyższych wśród ogółu uczelni w Polsce. W tym województwie rekordowy wynik padł w roku akademickim 2021/2022, kiedy wolne pozostały zaledwie 203 miejsca (9,2 proc.).
W roku akademickim 2022/2023 w województwie kujawsko-pomorskim działało 17 uczelni wyższych, a na ich studentów czekało 4911 miejsc w akademikach. Te formę zamieszkania wybrało wówczas łącznie 4112 osób. Odsetek zakwaterowania wyniósł 83,7 proc. W regionach o wysokim popycie na pokoje w akademikach widać wyraźną potrzebę rozszerzenia infrastruktury akademickiej, by zaspokoić potrzeby mieszkalne studentów.
Wiele domów studenckich zostało wybudowanych w latach 60. i 70. XX w. w ramach programów budowy mieszkań dla studentów. Część akademików funkcjonuje w kamienicach z lat 20. i 30. – dawnych obiektach dydaktycznych uczelni. Stan techniczny infrastruktury mieszkalnej jest zróżnicowany w zależności od wieku budynków, ich historii użytkowania oraz stopnia konserwacji i modernizacji, które zostały przeprowadzone przez lata.
Część obiektów, po remontach, jest w dobrym stanie technicznym i spełnia najnowsze standardy, które jednocześnie wiążą się choćby z mniejszą liczbą dostępnych łóżek (w zmodernizowanych obiektach rzadkością są już pokoje trzy- i czteroosobowe). Starsze budynki wymagają zwykle gruntownych i kosztownych prac modernizacyjnych, aby nadal zapewniać bezpieczne i komfortowe warunki mieszkalne. Często potrzebują one również przystosowania do potrzeb osób z niepełnosprawnościami (instalacje wind, podjazdów, optymalnych drzwi, dostosowanie łazienek, kuchni i przestrzeni wspólnych).
Stąd nie dziwi rosnące zainteresowanie prywatnymi domami studenckimi. Jak szacują analitycy, w 2023 r. otwarto ich rekordową liczbę – z 3 tys. miejsc w czterech miastach akademickich. Studenci mogą liczyć w nich nie tylko na komfortowe warunki we w pełni wyposażonych pokojach i nielimitowane zużycie mediów i Internetu, ale również dostęp do takich udogodnień jak: siłownia, strefa relaksu, pralnia, sala kinowa, coworkingowe miejsca do pracy, zaplecze gastronomiczne, pokoje gamingowe.
Rozwój rynku prywatnych akademików w Polsce
W pierwszej połowie 2023 r. zespół CBRE przeprowadził badanie rynku akademików w największych ośrodkach akademickich w Polsce: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Lublinie, Katowicach i Trójmieście. W ocenie firmy doradczej, zebrane dane wskazują, że prywatne domy studenckie, jakimi są obiekty należące do ośmiu sieci o znaczeniu regionalnym i ponadregionalnym, można zaliczyć do klasy nowoczesnych aktywów inwestycyjnych.
W Polsce prywatne domy studenckie oferują ponad 13 tys. miejsc w nowoczesnych, urządzonych i wyposażonych pokojach z łazienkami. Największą liczbę studentów mogą zakwaterować obiekty w Krakowie (2,2 tys.), Łodzi (2,1 tys.) i Wrocławiu (2 tys.). W Warszawie jedynie 1,4 tys., a Poznaniu 1 tys. – relatywnie niewiele, biorąc pod uwagę liczbę studentów.
Największymi udziałowcami sektora PBSA w Polsce są sieci: Student Depot z dziewięcioma obiektami (po dwa w Łodzi i Warszawie oraz po jednym w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Lublinie i Wrocławiu), międzynarodowe Xior Student Housing z trzema budynkami (które przejął z portfolio Basecamp – dwa w Łodzi i jeden w Katowicach) oraz Basecamp z jednym akademikiem we Wrocławiu i jednym wkrótce w Warszawie.
Poza tym na rynku działają m.in. Silver Rock Investment z akademikiem Collegia w Gdańsku oraz litewski fundusz 1 Asser Management z marką SHED Living w Krakowie.
Według badania CBRE European Investor Intentions Survey 2023 inwestorzy coraz śmielej interesują się sektorem PBSA, czyli obiektów mieszkalnych dla studentów budowanych przez prywatnych deweloperów. W Europie sektor ten stał się istotnym elementem rynku nieruchomości, zwłaszcza w miastach, gdzie liczba studentów potrzebujących zakwaterowania jest wysoka, a dostępność pokoi w domach studenckich jest ograniczona.
Rynek PBSA w Polsce zaczął rozwijać się w bardziej znaczący i zauważalny sposób w ciągu ostatniej dekady, aczkolwiek pierwsze prywatne domy studenckie pojawiały się na początku roku 2000. Oferta takich obiektów stale rośnie, a rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny. Generalnie perspektywy dla sektora są pozytywne. Utrzymująca się na stałym poziomie liczba studentów krajowych (z szansą na wzrost w kolejnych latach, bowiem w okresie 2006-2011 urodziło się więcej dzieci niż w 2001-2006) i rosnąca liczba studentów zagranicznych, w obliczu likwidacji części akademików uczelnianych i niewystarczającego standardu tych istniejących oraz wysokich kosztów najmu mieszkania na rynku, tworzy stałe zapotrzebowanie na nowoczesne i dobrze wyposażone miejsca zakwaterowania.
Szukasz interesujących informacji na temat rynku nieruchomości?
Sprawdź raport Rynek Nieruchomości Forbes
Koszty zakwaterowania w akademiku a koszty przy wynajmie mieszkania
Opłaty za zamieszkanie w domu studenckim należącym do uczelni publicznych zależą od lokalizacji obiektu i jego ogólnego stanu, standardów pokoi (np. z własną łazienką, z łazienką w segmencie lub bez łazienki) i liczby osób w pokoju. Ceny ustalane są na dany rok akademicki, a to oznacza, że student nie musi obawiać się podwyżki w trakcie mieszkania. Zdarza się, że ze względu na prowadzone w trakcie pobytu studentów prace modernizacyjne miesięczny koszt obniżony jest o jakiś procent do momentu zakończenia remontu. Do najtańszych należą miejsca w pokojach wieloosobowych, ale ich jest ograniczona dostępność (miejsce w pokoju 4-osobowym kosztuje ok.300 zł).
Za pokój jednoosobowy w akademikach Politechniki Łódzkiej i Uniwersytetu Łódzkiego trzeba zapłacić od 600 do 900 zł miesięcznie. Miejsce w pokoju dwuosobowym to koszt rzędu 400-700 zł. Natomiast, łóżko w pokoju trzyosobowym kosztuje nawet poniżej 400 zł na miesiąc.
W domach studenckich na Politechnice Warszawskiej za pokój jednoosobowy trzeba co miesiąc regulować opłatę w wysokości od 390 do nawet 920 zł.
Na Politechnice Gdańskiej pokój jednoosobowy z własną łazienką kosztuje od 580 zł, a z łazienką w segmencie od 480 zł. Student mieszkający w pokoju dla dwójki bez łazienki płaci 360 zł, z łazienką koszt wzrasta do 470-540 zł na miesiąc.
W akademikach publicznych w koszcie miesięcznym z zasady już jest wliczone zużycie mediów, a jedyne za co mogą być pobierane dodatkowe opłaty od studentów, to korzystanie np. z pralni, siłowni, itp.
Miesięczny koszt zakwaterowania w prywatnym akademiku jest wyższy, ale studenci otrzymują w pełni wyposażone, nowoczesne pokoje, a w opłatę w większości sieciowych obiektów wliczone są wszystkie koszty mediów i pełny dostęp do udogodnień: siłowni, kina, wspólnej kuchni, strefy relaksu i coworkingowej, całodobowej ochrony, pomocy technicznej.
W sieci akademików Student Depot ceny zależą od miasta, standardu pokoju i liczby miejsc w pokoju. W Łodzi za pokój jednoosobowy miesięczna opłata wynosi 1790 zł, za dwuosobowy – 1380 zł. W Gdańsku i Warszawie stawki są wyższe. Za samodzielny apartament student musi zapłacić w kolejności: 2510 zł i 2890 zł, a za dwuosobowy: od 1710 zł i 1610 zł. W domu studenckim należącym do Basecamp we Wrocławiu ceny zaczynają się od 2700 zł. Sieć Xior SH podaje stawki w eurowalucie – od 285 € (1233 zł) do 640 € (2800 zł).
Jakie są stawki za najem mieszkania na rynku? W Warszawie student najmujący kawalerkę musi liczyć się z kosztem od 1500 zł do nawet 6000 zł za czynsz dla właściciela plus dodatkowe opłaty: czynsz administracyjny, opłaty za media. Średni koszt najmu pokoju w dużych mieszkaniach (3-,4- i 5-pokojowych) to 1250 zł opłaty dla właściciela plus czynsz i zużycie mediów wg ustaleń z pozostałymi lokatorami.
Średnia stawka za pokój do wynajęcia w Łodzi to 850 zł. Ceny czynszu dla właściciela zaczynają się od 370 zł do 1950 zł. Do tego dochodzą opłaty administracyjne i eksploatacyjne. Ile ze swojego portfela na najem pokoju przeznacza student Gdańska? Przeciętnie 1000 zł. Stawki dla właścicieli zaczynają się od 900 zł do 1350 zł – do tego należy doliczyć opłaty administracyjne i zużycie mediów od 300 zł do nawet powyżej 1000 zł.
Akademiki publiczne stanowią często najtańszą opcję zakwaterowania dla studentów, szczególnie, jeśli zdecydują się oni na pokoje wieloosobowe. Prywatne domy studenckie oferują wyższy standard budynku, nowoczesne wyposażenie pokoi i różnorodne udogodnienia, ale tę opcję mogą wybrać studenci, którzy są gotowi za mieszkanie płacić więcej. Najdroższą opcją dla studenta jest samodzielny najem mieszkania na rynku. Ceny zależą od lokalizacji i standardu lokalu.
Wliczenie wszystkich kosztów mediów w opłatę miesięczną to zdecydowana przewaga akademików. Ułatwia planowanie budżetu i zapewnia wygodę. Niezmienność stawki przez cały rok akademicki i pewność zamieszkania, których nie daje najem pokoju czy mieszkania od właściciela prywatnego dodatkowo eliminują stres związany z ewentualnymi podwyżkami czynszu czy zmianami w umowie najmu.
Perspektywy rozwoju sektora prywatnych akademików w Polsce
Perspektywy rozwoju sektora PBSA w Polsce są obiecujące, aczkolwiek modernizowana infrastruktura akademików publicznych będzie stanowić atrakcyjną konkurencję, choćby ze względu na koszty. Studenci potrzebują nowoczesnych, wygodnych i dobrze wyposażonych miejsc zakwaterowania. Coraz częściej od miejsca zamieszkania oczekują znacznie więcej niż jeszcze dekadę temu, stąd prywatne domy studenckie stanowią dla nich interesującą alternatywę i dla najmu na rynku i dla publicznych akademików. Co więcej, ze względu na zróżnicowany charakter polskich uczelni, bogatą ofertę kierunków i wysoką jakość kształcenia z roku na rok przybywa studentów zagranicznych. A ci poszukują nie tylko szerokiego wyboru profilów kształcenia oraz różnorodnych możliwości rozwoju, ale również odpowiedniego standardu zamieszkania.
Coraz więcej zagranicznych inwestorów wkracza na polski rynek nieruchomości studenckich, co jednoznacznie wskazuje na duży potencjał tego sektora. Można przewidywać, że w najbliższych latach będzie się rozwijał.
Jak podaje Jones Lang LaSalle (JLL), firma doradcza na rynku nieruchomości, dostępne w projektach PBSA ok. 14 tys. miejsc i kolejne 7 tys. w fazie przygotowawczej w 2023 r. nie zaspokoi potrzeb studentów, a to według niej sugeruje, że Polska zmaga się z problemem deficytu mieszkań w akademikach – jednym z największych w Europie.
Źródła:
- p.lodz.pl/studenci/osiedle-akademickie-pl
- polon.nauka.gov.pl/dane-publiczne/
- stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/struktura-ludnosci,16,1.html
- www.cbre.pl/nieruchomosci
- Intelligent Investment. Czas na prywatne domy studenckie – rekordowa liczba nowych akademików w Polsce. CBRE Research czerwiec 2023
- mktgdocs.cbre.com/2299/e1c89501-a66e-4ad2-8c72-d3c8b9446c11-1061982147.pdf
- Bank Danych Lokalnych bdl.stat.gov.pl
- Raport. Polski Rynek PRS i PBSA. Zainteresowanie rynkiem najmu utrzymuje się na wysokim poziomie. Autorzy: Aleksandra Gawrońska, Paweł Sztejter – Jones Lang LaSalle (JLL) kwiecień 2024
