Inwestowanie w nieruchomości to coraz częstszy sposób na lokatę kapitału. Zakup można sfinansować na wiele sposobów. Choć najpopularniejsze z nich to gotówka i kredyt, to możliwości jest znacznie więcej. Podpowiadamy, jakie są opcje finansowania nabycia nieruchomości i jakie mają wady i zalety.
Zakup nieruchomości za gotówkę
Finansowanie zakupu nieruchomości gotówka to najprostsza i najszybsza forma zakupu. Wystarczy jedno spotkanie u notariusza, które po podpisaniu umowy zamyka transakcję. Płatność zwykle odbywa się poprzez dokonanie przelewu na rachunek zbywcy.
Zaletami zakupu za gotówkę są niższe koszty nabycia nieruchomości, ponieważ inwestor nie ponosi wydatków związanych z uzyskaniem kredytu albo pożyczki oraz nie traci czasu na oczekiwanie na decyzję kredytową, albo leasingową. Co więcej, osoby płacące od razu mają lepszą pozycję negocjacyjną. Niestety to rozwiązanie ma jedną zasadniczą wadę – trzeba zgromadzić dużą ilość wolnej gotówki.
Kredyt hipoteczny
Badanie opinii publicznej przeprowadzone na zlecenie Rzecznika Finansowego w grudniu 2022 r. wskazuje, że 9 proc. Polaków deklaruje, że ma kredyt hipoteczny. Natomiast z danych BIK wynika, że w marcu 2024 r. banki udzieliły 18,5 tys. kredytów mieszkaniowych na wartość 7,7 mld zł.
Zatem jest to dość popularna forma finansowania nieruchomości. Zasady jej działania reguluje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Wynika z niej, że umowa kredytowa to dokument, w ramach którego kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką, lub innym prawem związanym z nieruchomością. W zamian kredytobiorca zobowiązuje się spłacać terminowo zobowiązanie zgodnie z harmonogramem i wraz z należnymi odsetkami. Kredyt jest zabezpieczony wpisem hipoteki do księgi wieczystej.
Aby uzyskać finansowanie z banku, niezbędne jest przedstawienie szeregu dokumentów potwierdzających zdolność kredytową m.in. o zarobkach i zatrudnieniu. Ponadto instytucja sprawdza wiarygodność kredytową w bazach dłużników np. BIK. Co więcej, wnioskodawca musi wnieść wkład własny, który wynosi 20 proc. Zakup nieruchomości na kredyt wiąże się z dodatkowymi opłatami, np. za udzielenie kredytu, jego wypłatę czy dodatkowe ubezpieczenia.
Na długoterminową opłacalność inwestycji finansowanej kredytem wpływają głównie:
- trendy rynkowe i potencjał do wzrostu wartości nieruchomości;
- ryzyko gospodarcze, związane ze stopami procenowymi, które wpływają na wysokość oprocentowania. Wysokie stopy, to wysokie raty, a to oznacza, że rośnie też koszt kredytu. Im większa rata, tym niższy zysk dla inwestora.
Pożyczka hipoteczna
W odróżnieniu od kredytu hipotecznego pożyczka może być udzielona przez instytucje pozabankowe, a nawet osoby prywatne. A to oznacza, że koszty mogą być znacznie niższe, jeśli udzieli nam jej ktoś znajomy. Niestety w przypadku banków, zwykle mają one wyższe oprocentowanie.
Zaletami pożyczek jest to, że można je przeznaczyć na dowolny cel, np. zakup działki letniskowej albo remont domu. Poza tym zabezpieczeniem może być hipoteka na innej nieruchomości, co jest korzystne np. w przypadku budowy albo remontu domu.
Leasing nieruchomości
Leasing nieruchomości działa podobnie jak leasing samochodowy i opiera się o przepisy kodeksu cywilnego. Właściciel, zwany leasingodawcą, oddaje przedmiot umowy w użytkowanie leasingobiorcy w zamian za comiesięczne opłaty o określonej kwocie. Po upływie umowy leasingu najemca ma prawo wykupić nieruchomość za określoną kwotę. Suma wykupu będzie odpowiednio pomniejszona o wysokość wszystkich uiszczonych rat. Czas trwania umowy jest zależny od wartości nieruchomości. Zwykle jest to od 5 do 15 lat.
Rozwiązanie częściej stosowane w przypadku nieruchomości komercyjnych, ale może być również wykorzystany przy zakupie mieszkania. Najczęściej leasing nieruchomości dotyczy:
- biurowców;
- supermarketów i centrów handlowych;
- magazynów i centrów logistycznych;
- hal produkcyjnych i przemysłowych;
- lokali handlowych i usługowych;
- hoteli i restauracji.
Z leasingu korzystają głównie małe i średnie firmy, ponieważ daje on wiele korzyści podatkowych, które wpływają pozytywnie na opłacalność inwestycji. Leasing konsumencki, choć teoretycznie jest możliwy, to praktycznie nie ma ofert dotyczących nieruchomości.
Są trzy typu leasingu: operacyjnym finansowy i zwrotny.
W leasingu operacyjnym przedmiot umowy jest składnikiem majątku leasingodawcy i to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Koszt uzyskania przychodu stanowi pełna rata wraz z i opłatą wstępną. Do każdej raty doliczań jest VAT. Minimalny okres umowy to 10 lat, a po jej zakończeniu, nie trzeba wykupywać nieruchomości.
W leasingu finansowym nieruchomość jest składnikiem majątku leasingobiorcy i to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Koszt uzyskania przychodu stanowi tylko część odsetkowa raty leasingowej oraz amortyzacja, a VAT uiszczany jest z góry od wszystkich rat.
Nie obowiązuje minimalny okres umowy. Natomiast cenę wykupu ustalają strony.
Leasing zwrotny nieruchomości polega na tym, że leasingobiorca sprzedaje własną nieruchomość, równocześnie zastrzegając sobie prawo do jej dalszego użytkowania.
Zaletami leasingu są m.in. nieskomplikowane formalności i brak weryfikacji zdolności kredytowej (firma sprawdza jedynie zabezpieczenie oraz weryfikuje dokumenty firmy). Za wady leasingu można uznać, wymóg wniesienia opłaty początkowej w wysokości od 0% do 45% wartości przedmiotu umowy, oraz to, że leasingodawcy często nakładają limit minimalnej wartości, którą musi osiągnąć nieruchomość, aby mogła zostać nabyta w tej formie.
Wynajem z opcją wykupu
Najem instytucjonalny z dojściem do własności jest uregulowanym w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Jest to dobra alternatywa dla kredytów i pożyczek. Dochodzenie do własności lokalu po dłuższym okresie jego wynajmowania i regularnego opłacania czynszu oferują przeważnie SIM i TBS. Jednak ich oferta jest skierowana do osób nieposiadających własnego mieszkania. Natomiast inwestorzy mogą skorzystać z najmu deweloperskiego.
Najem z opcją wykupu polega na podpisaniu długoterminowej umowy najmu, zwykle na co najmniej 5 lat, w której przewidziana jest możliwość wykupu nieruchomości po upływie tego terminu. Najemca zobowiązany jest do wpłaty określonej sumy w ramach partycypacji kosztu budowy lokalu, a także do uiszczenia kaucji. Kwota partycypacji zwykle wynosi ok. 20-30 proc. wartości lokalu. Ponadto w ramach umowy, lokator poza comiesięcznym czynszem, płaci również dodatkową ratę, która stanowi wkład na przyszły zakup nieruchomości.
Na rynku są też inne oferty od deweloperów, w który inwestor może wykupić nieruchomość w dowolnym czasie, ale nie musi. Jeśli zrezygnuje po okresie najmu kaucja i kwota partycypacji zostaje mu zwrócona (zgodnie z ustawą).
Takie rozwiązanie jest korzystne dla inwestorów o mniej zasobnym portfelu, aczkolwiek wymaga nakładów początkowych. Co więcej, nie trzeba wykupować nieruchomości. To oznacza, że jeśli po kilku latach okaże się, że lokalizacja jest mało atrakcyjna bądź nie ma chętnych na najem, inwestor ma opcję rozwiązania umowy i odzyskania pieniędzy. Wtedy wolne środki może przeznaczyć na inny cel.
Różne formy finansowania a długoterminowa opłacalność inwestycji
Nieruchomość kupuje się najczęściej z zamiarem długoterminowej lokaty kapitału. Jak wiadomo wartość domów albo działek systematycznie rośnie. Zatem jest małe ryzyko, że ta takiej inwestycji stracimy. Jednak w zależności od formy finansowania – różny może być zysk.
Zakup inwestycji za gotówkę to szybka i niskokosztowa transakcja. Jednak wymaga zamrożenia dużej kwoty od razu. Z kolei zakup na kredyt albo pożyczkę wymaga włożenia ok. 20 proc. środków i po podpisaniu umowy można już czerpać zyski. Aby inwestycja była opłacalna, czynsz z najmu musi pokrywać ratę kredytu, opłaty administracyjne oraz powinny zostać jeszcze pieniądze na nieprzewidziane wydatki np. naprawę sprzętu AGD. Dobrym rozwiązaniem jest wynajem instytucjonalny z dojściem do własności a dla firm leasing, gdzie nie ma wymogu wykupu nieruchomości. Co daje większą elastyczność i niweluje ryzyko, konieczności zakupu nierentownej nieruchomości.
