Zagraniczne fundusze na rynku mieszkaniowym. Czy są powody do obaw?

Ogromna transakcja w sektorze instytucjonalnego najmu, o wartości przekraczającej 2,4 mld zł i obejmująca przejęcie 5 tys. mieszkań, wzbudziła poruszenie w branży oraz liczne dyskusje. Pojawiają się wątpliwości, czy zagraniczni inwestorzy nie zaczną narzucać zasad na rynku wynajmu. – Sektor PRS ma wiele zalet, ponieważ wprowadza standaryzację, lecz nie brakuje również wyzwań – komentują eksperci.

Zdjęcie

Rekordowa transakcja wywołała falę pytań o koncentrację funduszy na rynku najmu /Krzysztof Mrówka /INTERIA.PL Reklama

Niedawne przejęcie ponad 5 tys. mieszkań Resi4Rent przez Vantage Development, część niemieckiej grupy TAG Immobilien, wygenerowało emocje oraz pytania o oddziaływanie inwestorów na sytuację mieszkaniową w dużych ośrodkach.

Resi4Rent to przedsięwzięcie joint venture Echo Investment i międzynarodowego funduszu inwestycyjnego wspieranego przez Griffin Capital Partners. TAG Immobilien działa w Polsce od 2020 r., obecny zarówno w segmencie wynajmu, jak i sprzedaży mieszkań poprzez kontrolowane spółki Vantage Development i Robyg.

Reklama

Mimo że chodzi o zmianę właściciela istniejących mieszkań w PRS, skala operacji skłoniła do refleksji nad rolą tego sektora oraz znaczeniem kapitału zagranicznego.

– To jedna z największych transakcji, obejmująca ponad 5 tys. lokali, czyli blisko 20% całkowitego zasobu instytucjonalnego najmu w Polsce, uwzględniając część komercyjną zasobów PFR Nieruchomości. Łącznie w kraju mamy około 26 tys. takich mieszkań, więc operacja na 5 tys. to istotne wydarzenie. Kwota 2,4 mld zł również zwraca uwagę, zbliżając się do poziomu transakcji w sektorze handlowym. Dotąd w PRS dominowały mniejsze umowy, głównie dotyczące pojedynczych budynków z 100-200 lokalami. Rynek jest młody, a gotowe inwestycje rzadko zmieniały właściciela – większość opierała się na umowach deweloperskich – mówi Jan Dziekoński z RynekPierwotny.pl w rozmowie z Interią Biznes.

Dodaje, że transakcja objęła pięć głównych miast, gdzie jej efekt może być bardziej odczuwalny. Zaznacza, że sprzedane mieszkania wyceniono na ok. 13 tys. zł za m², co dziś jest niższe niż ceny w nowych projektach, gdzie zaczynają się one od ok. 15 tys. zł za m².

Warto podkreślić, że największym podmiotem na rynku PRS pozostaje PFR Nieruchomości z Grupy PFR, działający w blisko 44 lokalizacjach. Ich portfolio to 7,2 tys. mieszkań, z ponad 2 tys. w budowie i kolejnymi 2,4 tys. w planach. Reszta rynku należy głównie do zagranicznych funduszy.

Dynamiczny rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce

Czy ta transakcja zwiększa zagęszczenie kapitału na lokalnych rynkach?

– W skali kraju – nie. Udział funduszy w rynku wynajmu wciąż jest marginalny, choć lokalnie bywa inaczej. Operacja dotyczy Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Łodzi. W stolicy, gdzie znajduje się ok. 1300 lokali, cały PRS to 8-9 tys. mieszkań. Dominacja jednego podmiotu nie jest tu widoczna – tłumaczy Dziekoński.

Zwłaszcza że PRS to zaledwie 0,5% rynku wynajmu.

Ekspert podkreśla, że dla najemców oznacza to jedynie zmianę właściciela zasobu – mieszkania pozostają zajęte, a warunki umów się nie zmieniają. Nowy właściciel przejmuje spółki, nie same nieruchomości.

Aleksandra Krugła, specjalistka od polityki mieszkaniowej, zwraca jednak uwagę, że nawet kilka tysięcy mieszkań w aglomeracjach może wpływać na czynsze, strukturę społeczną i standardy.

– Przykłady Berlina czy Dublina pokazują, że koncentracja funduszy może szybko przekształcać lokalne rynki. Z drugiej strony, PRS wprowadza stabilizację: przewidywalne umowy, profesjonalną obsługę i brak nagłych zmian. To kontrast wobec niepewności najmu prywatnego. Jednak stabilność często wiąże się z wyższymi kosztami, bo fundusze dążą do zysku. Choć część najemców zyskuje bezpieczeństwo, rosnące ceny ograniczają dostępność – komentuje dla Interii Biznes Krugła.

Czy transakcja TAG-Resi4Rent wymaga analizy koncentracji? – Zdecydowanie. Sam rozmiar nie jest kluczowy, lecz tempo wzrostu udziału dużych graczy. Ta operacja sugeruje, że Polska wkracza w etap, w którym fundusze zaczynają kształtować strukturę sektora najmu – argumentuje.

Plusy i minusy najmu instytucjonalnego

– PRS ma wiele zalet: standaryzuje rynek, eliminuje dyskryminację, pozwala na zwierzęta, oferuje nowoczesne budynki i lepszy serwis. Większość lokali ma wysoką jakość, a ceny są zbliżone do średniej rynkowej, choć bywają też apartamenty premium – mówi Dziekoński. Dodaje, że PRS gwarantuje stabilność – brak ryzyka wypowiedzenia umowy np. z powodu sprzedaży mieszkania. To alternatywa dla mniej przewidywalnego najmu prywatnego, bliższa najmu społecznego.

Oddziaływanie funduszy na lokalne rynki

– Są też wyzwania. Fundusze często inwestują w atrakcyjnych rejonach, co może ograniczać dostępność terenów dla deweloperów. Jednak w skali kraju to wciąż niewielki udział – rocznie oddaje się 150-200 tys. mieszkań, a PRS dostarcza ok. 7 tys. – dodaje analityk.

Kiedy monitorować koncentrację?

– Warto to robić, gdy PRS w danej okolicy przekracza 20-25% rynku. Na razie wzrost tego sektora nie szkodzi – przeciwnie, nowe inwestycje zwiększają podaż i stabilizują ceny. Ale trzeba uczyć się z doświadczeń innych krajów – mówi Dziekoński.

Aleksandra Krugła uważa, że monitoring jest już konieczny. Wskazuje na ekspansję TAG, który w latach 2019-2022 przejął Vantage Development i Robyg, budując platformę PRS oraz bank ziemi. – To pokazuje, że napływ kapitału nie wymaga specjalnych regulacji – mówi.

Po transakcji portfel TAG w Polsce wzrośnie do ok. 8,7 tys. lokali. – To przełom, który zmienia równowagę na rynku. Konieczne są mechanizmy regulacyjne skupione na efektach: koncentracji zasobów i wzroście czynszów. Pierwszy krok to monitoring na poziomie miejskim i dzielnicowym. Próg 500-1000 mieszkań w gminie mógłby uruchamiać raportowanie, a udział powyżej 10-15% w dzielnicy – analizę. Przydatna byłaby ewidencja głównych inwestorów – tłumaczy Krugła.

Regulacje i kontrola koncentracji kapitału

Kolejnym krokiem powinno być uzależnianie dużych transakcji od zgody regulatora. – Obecnie takie operacje trafiają do UOKiK, ale ocena powinna uwzględniać skutki społeczne i urbanistyczne. Regulator mógłby nakładać warunki, np. utrzymanie tańszych mieszkań lub ograniczenie podwyżek – mówi ekspertka. Proponuje też klauzule prospołeczne, jak minimalny czas umów czy limity czynszów powiązane z inflacją.

Ważne jest równoczesne wspieranie sektora publicznego i społecznego. Silne TBS, SIM czy Społeczne Agencje Najmu mogą równoważyć wpływ funduszy i zapewniać mieszkania dla osób z niższymi dochodami.

Dziekoński zwraca uwagę, że brak ustawy o REIT (rząd nie pracuje nad nią – red.) utrudnia rozwój polskiego kapitału w PRS. – Polacy mogą inwestować w zagraniczne fundusze, ale nie ma lokalnych odpowiedników. Brak narzędzi dla Kowalskiego, by inwestował w najem przez fundusze – podsumowuje.

Monika Krześniak-Sajewicz

Wideo Odtwarzacz wideo wymaga uruchomienia obsługi JavaScript w przeglądarce. „Szczerze o pieniądzach”: Kolej do naprawy Polsat News

Źródło