Chociaż najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego kodeksu już w 2017 r., dopiero od niedawna zyskuje na popularności wśród właścicieli mieszkań. Ta forma umowy między wynajmującym a najemcą, niesie za sobą ciekawe możliwości. Jeśli chcesz wynająć dom lub mieszkanie, ale martwisz się, że trafisz na „dzikiego lokatora”, przeczytaj jak zabezpieczyć się solidnymi gwarancjami prawno-finansowymi.
Podstawa prawna dokumentu
Najem instytucjonalny jest regulowany przez przepisy kodeksu cywilnego, a szczegółowe zasady dotyczące tej formy wynajmu mieszkania zawarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów. Przepisy te zapewniają ramy prawne, które mają na celu ochronę zarówno interesów wynajmującego, jak i najemcy.
Chociaż forma dokumentu została opisana w kodeksie, mocodawca pozostawił nam spore pole do ustanowienia i wypracowania własnych zasad najmu nieruchomości. Oczywiście te zyskują moc prawną dopiero po wyrażeniu zgody i podpisaniu dokumentu przez obydwie strony.
Kto może zawierać umowę najmu instytucjonalnego?
Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć każdy właściciel nieruchomości, zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Nie jest wymagane prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast przy braku firmy musimy zgłosić się do odpowiedniego podmiotu świadczącego taką usługę.
To otwiera drogę dla indywidualnych inwestorów posiadających nieruchomości, którzy chcą profesjonalnie zarządzać swoim majątkiem.
Natomiast posiadając własną firmę (całkowicie wystarczająca jest jednoosobowa działalność gospodarcza) sami możemy dokonać umowy najmu instytucjonalnego, musimy jednak pamiętać o dopisaniu odpowiedniego punktu PKD do listy usług, jakie świadczymy. W takim wypadku bowiem nasza firma prowadzi usługę wynajmu nieruchomości.
Czym różni się najem instytucjonalny od zwykłej formy najmu mieszkania?
Umowa najmu instytucjonalnego, ze względu na swoją specyfikę i związaną z nią regulacje prawne, oferuje wynajmującym możliwość zawarcia klauzul, które w zwykłej umowie najmu mogłyby być trudniejsze do implementacji lub byłyby niemożliwe do wprowadzenia ze względu na postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów. Co zatem różni obydwie umowy?
1. Rygorystyczne klauzule dotyczące opóźnień w płatnościach
W umowach najmu instytucjonalnego można zawrzeć szczegółowo określone sankcje za opóźnienia w płatnościach czynszu, w tym wysokie odsetki za zwłokę. Można również umówić się na automatyczne naliczanie kar za każdy dzień opóźnienia, co stanowi większe zabezpieczenie interesów wynajmującego niż w standardowej umowie najmu.
2. Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy w przypadku naruszeń
Instytucjonalni wynajmujący mogą zawrzeć w umowie postanowienia pozwalające na szybsze rozwiązanie umowy najmu w przypadku naruszenia jej warunków przez najemcę, np. za używanie nieruchomości do celów niezgodnych z umową lub regularne spóźnianie się z płatnościami.
3. Eksmisja za niepłacenie czynszu
W umowie najmu instytucjonalnego można bardziej rygorystycznie podejść do kwestii eksmisji. Możliwość eksmisji najemców, którzy nie płacą czynszu, może być przyspieszona w porównaniu do standardowej procedury, jeżeli przemawiają za tym określone warunki prawne i umowne.
4. Regularne przeglądy stanu technicznego
Umowa najmu instytucjonalnego może zawierać klauzule umożliwiające regularne przeglądy stanu technicznego nieruchomości przez wynajmującego lub jego przedstawicieli, co jest mniej powszechne w zwykłych umowach najmu. To zapewnia lepsze monitorowanie stanu nieruchomości i szybsze reagowanie na ewentualne problemy.
Jakie są korzyści najmu instytucjonalnego?
- Zminimalizowanie ryzyka wynikającego z niepłacenia czynszu przez najemców, dzięki możliwości wpisania kar (w tym eksmisji z mieszkania).
- Brak ciążącego na właścicielu mieszkania obowiązku znalezienia lokalu zastępczego dla najemcy.
- Prawo naliczania odsetek od kwoty zaległej należności.
Czy do najmu instytucjonalnego jest potrzebny notariusz?
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego nie wymaga obligatoryjnej formy aktu notarialnego. Umowa najmu może być zawarta w formie pisemnej bez udziału notariusza, co jest wystarczające do spełnienia wymogów prawnych.
Do czego w takim razie może być potrzebny notariusz? Mimo braku wymogu poświadczenia sprawdzi on skuteczność dokumentu. Bez odpowiedniej wiedzy prawnej, nasza umowa najmu może posiadać błędy formalne, które sprawią, że najem nie będzie wiążący, a tym samym nie zabezpieczy nas przed niechcianymi lokatorami.
Czy jednoosobowa działalność gospodarcza wystarczy do samodzielnego zawarcia umowy najmu instytucjonalnego?
Tak, właściciele jednoosobowych działalności gospodarczych mogą skorzystać z formy najmu instytucjonalnego. Ten stosunek prawny jest dostępny dla każdego, kto posiada nieruchomość i chce ją wynająć na warunkach opisanych w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Najem instytucjonalny to rozwiązanie dla wynajmu nieruchomości?
Najem instytucjonalny to świetna opcja dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą maksymalizować bezpieczeństwo i rentowność swoich inwestycji. Dzięki regulacjom prawnym i elastycznym możliwościom zawierania umów, stanowi on atrakcyjną alternatywę dla tradycyjnych odpowiedników.
Interesuję Cię tematyka wynajmu mieszkań? Zajrzyj na naszego bloga z poradami, tutaj czeka więcej ciekawych materiałów.
