Osoba o przeciętnych dochodach w Polsce, planująca nabyć mieszkanie dwupokojowe za pełną kwotę, musi przeznaczać całość swoich zarobków na ten cel przez co najmniej 7 lat. To wersja optymistyczna.
W scenariuszu pesymistycznym, gdy osoba zarabia tyle, ile wynosi mediana płac w Polsce (około 5 300 zł na rękę), ten okres przedłuża się do 9 lat i 5 miesięcy. Przy założeniu, że może odłożyć jedynie 20% swoich wpływów, przy medianie wynagrodzeń będzie musiał gromadzić środki na mieszkanie przez ponad 19 lat.
Kredyty bardziej dostępne cenowo, lecz wciąż trudno je otrzymać
Według opinii ekspertów z portalu GetHome.pl, mimo że stopy procentowe zeszły do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęła się stabilizować, to opłaty związane z kredytami hipotecznymi nadal są wysokie. Średnie oprocentowanie nowych kredytów wynosi obecnie w przybliżeniu 6,5 – 7%. Faktyczny koszt kredytu na nabycie mieszkania jest wciąż zdecydowanie wyższy niż w czasach sprzed konfliktu zbrojnego na Ukrainie i pandemii, kiedy to oprocentowanie oscylowało w granicach 2 – 25, %. Obecnie rata kredytu na 30 lat, przy 20% wkładzie własnym i sumie 400 tys. zł, wynosi około 2 500 zł miesięcznie.
Dla wielu rodzin jest to znaczne obciążenie – zwłaszcza gdy jeden z partnerów nie pracuje lub jego zarobki są nieregularne. Poważnym problemem, w kontekście stabilizacji cenowej na rynku, z którą mamy obecnie do czynienia, jest dostęp do finansowania z instytucji bankowych. Wymóg wniesienia wkładu własnego, przy drogich mieszkaniach, często okazuje się barierą nie do przejścia.
Przeciętne zarobki: ile pieniędzy ma typowy Polak?
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień 2025 roku, średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po odjęciu podatków oraz składek daje to około 6 300 zł na rękę. Należy jednak podkreślić, że ta wartość dotyczy średniej, a nie mediany – czyli wartości, która dzieli wszystkich pracujących na dwie grupy, z których jedna zarabia lepiej, a druga gorzej, eliminując wartości ekstremalne. Mediana jest uważana za bardziej miarodajną.
Aktualnie mediana wynagrodzeń netto w Polsce wynosi około 5 300 zł. W praktyce oznacza to, że spora część pracowników zarabia mniej niż 6 000 zł na rękę, a dla wielu młodych osób tuż po ukończeniu studiów czy zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych realne przychody są jeszcze niższe. Wysokie koszty życia, podwyżki cen żywności, energii oraz transportu dodatkowo redukują możliwości gromadzenia znaczących sum na mieszkanie.
Jaką kwotę należy zgromadzić na wkład własny?
Załóżmy, że statystyczny Polak pragnie nabyć mieszkanie o wartości 500 000 zł. To realna cena za mieszkanie dwupokojowe w większym mieście – np. w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Banki żądają 20% wkładu własnego, co stanowi 100 000 zł.
Osoba zarabiająca średnią krajową netto (6 300 zł), odkładając 30% swojego wynagrodzenia (1 890 zł), będzie mogła zgromadzić kwotę niezbędną na wkład własny w ciągu 53 miesięcy, czyli w nieco ponad 4 lata. Przy odkładaniu co miesiąc 20% ze średniej pensji (1 260 zł) zajmie to 7 lat i 1 miesiąc, a przy 10% (630 zł) – ponad 13 lat.
Osoba otrzymująca wynagrodzenie na poziomie mediany płac w Polsce (5300 zł netto) potrzebuje:
- przy odkładaniu 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przy 20% (1 060 zł) – ponad 7 lat i 10 miesięcy,
- przy 10% (530 zł) – ponad 15 lat i 9 miesięcy.
Ile trzeba oszczędzać, aby kupić mieszkanie za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę wymaga jeszcze większych wyrzeczeń finansowych. Osoba zarabiająca średnią krajową (6 300 zł), potrzebowałaby przez ponad 7 lat odkładać każdego miesiąca całą swoją pensję, by uzbierać 500 000 zł. Przy odkładaniu 30% (1 890 zł) – potrzeba ponad 22 lat, 20% (1 260 zł) – ponad 33 lat, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, żeby móc zapłacić za mieszkanie gotówką.
Jeszcze trudniej wygląda sytuacja przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wtedy:
- odkładanie 100% pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- odkładanie 30% (1 590 zł) – ponad 26 lat,
- odkładanie 20% (1 060 zł) – ponad 39 lat,
- odkładanie 10% (530 zł) – ponad 78 lat.
Takie prognozy są rzecz jasna czysto teoretyczne. W realnym świecie trudno jest sobie wyobrazić, aby ktoś odkładał 100% swoich zarobków przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitny cel, szczególnie w obliczu rosnących kosztów utrzymania.
Jak Polska wypada na tle Europy – jak wygląda wskaźnik cen do dochodów?
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, jednym z kluczowych wskaźników, który pozwala ocenić dostępność mieszkań, jest price-to-income ratio – relacja cen nieruchomości do przychodów. OECD publikuje go w formie indeksu, gdzie wartość 100 odzwierciedla sytuację z 2015 roku. Wzrost wskaźnika oznacza, że ceny mieszkań rosną szybciej niż zarobki, co sprawia, że mieszkania stają się mniej dostępne.
Z danych OECD z 2024 roku wynika, że Polska osiąga wartość 101,2, co jest tylko nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To pokazuje, że dynamika wzrostu cen mieszkań jest w przybliżeniu zbliżona do dynamiki wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik ten wynosi 121,2, a w Portugalii – 147,3. Oznacza to, że w tych państwach ceny nieruchomości rosną o wiele szybciej niż dochody mieszkańców.
W krajach takich jak Francja (93,6), Włochy (86,9) czy Finlandia (81,1) sytuacja jest odwrotna – tam dostępność mieszkań poprawiła się w stosunku do zarobków. Na przeciwnym biegunie znajduje się Rumunia, z wartością 55,3, co wskazuje na znaczny spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to między innymi z tego, że w Rumunii zarobki rosły szybciej niż ceny nieruchomości, a rynek nie był tak silnie spekulacyjny jak w Europie Zachodniej.
GetHome.pl
Na tym tle Polska prezentuje się przeciętnie. Nie zalicza się ani do krajów o najbardziej krytycznej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, gdzie ceny przestały doganiać zarobki. Wskaźnik price-to-income sugeruje, że ceny mieszkań w Polsce rosną tylko nieco szybciej niż wynagrodzenia, co wskazuje na pewną stabilność. Warto jednak pamiętać, że jest to tylko jeden z wielu wskaźników, który opisuje rynek nieruchomości.
Na ogólną dostępność mieszkań wpływają również inne czynniki: wysokość wymaganego wkładu własnego, aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą czynniki demograficzne (np. starzenie się społeczeństwa), migracja, polityka mieszkaniowa państwa czy zmiany na rynku wynajmu.
Wszystko to sprawia, że nawet przy stosunkowo neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego mieszkania dla przeciętnego Polaka pozostaje długa i kosztowna, jednak choć sytuacja Polaków pod tym względem może wydawać się bardzo zła, to na tle państw UE nie wygląda najgorzej – podsumowuje ekspert portalu GetHome.pl
Marcin Moneta
