Zysk z wynajmu – jakie są potencjalne zarobki?

Jest niewiele lepiej niż dwanaście miesięcy temu, jednak o wiele gorzej niż w roku 2022, kiedy to rentowność inwestycji w lokale na wynajem osiągała najwyższy poziom w ostatnich latach – wynika z danych Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl. Szczególnie w największych aglomeracjach miejskich w Polsce, a zwłaszcza w odniesieniu do kawalerek, zwrot z najmu balansuje blisko dna.

Dobre czasy już minęły – takie ogólne stwierdzenie nasuwa się po przeanalizowaniu danych dotyczących średniego zysku z wynajmu w największych miastach Polski. Mimo, że zarówno średnia wartość lokali wystawionych na sprzedaż, jak i średnie ceny najmu utrzymują się ostatnio na podobnym poziomie, a w skali roku, nawet jeśli nie maleją, to rosną wolniej niż wskaźnik inflacji CPI, to stopa zwrotu z najmu ociera się o dno.

Ważne jest, by zaznaczyć na wstępie, że zarówno w kwestii cen mieszkań – zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych – oraz wysokości czynszów, cały czas mówimy o stabilizacji, ale na dotychczasowych, rekordowych poziomach.

Mniejsze lokale, większy zarobek

Przejdźmy do konkretów. Pomimo że rentowność w przypadku kawalerek jest najbliżej historycznego minimum, to nadal najem najmniejszych lokali (do 40 mkw.) zapewnia wyższy zysk niż w przypadku mieszkań o powierzchni 40-50 mkw. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w październiku 2025 r. najwyższy zwrot spośród siedmiu głównych rynków odnotowano w Łodzi. Wyniósł on prawie 6% w skali roku. Należy tu zaznaczyć, że mówimy o stopie zwrotu bez uwzględnienia kosztów utrzymania mieszkania, obciążeń podatkowych i remontów.

Właśnie w Łodzi odnotowano w ostatnich latach najsilniejszy spadek tego wskaźnika. Trzy lata temu, dokładnie w listopadzie 2022 r., kiedy to ceny lokali przed ogłoszeniem programu „Bezpieczny kredyt 2%” nie poszybowały jeszcze w górę, a stawki najmu wyhamowały po gwałtownym wzroście związanym z rozpoczęciem wojny na Ukrainie, średnia roczna rentowność z najmu zbliżała się do 8%.

W pozostałych analizowanych miastach do rekordowych poziomów, jakie podobnie jak w Łodzi, obserwowano w drugiej połowie 2022 r., brakuje od 1,2 p.p. (Warszawa) do 1,7 p.p. (Kraków).

W ujęciu rocznym rentowność najbardziej zmalała (-0,37 p.p. r/r) w Gdańsku. Sezonowy spadek był szczególnie widoczny w ostatnich miesiącach. Jeszcze w czerwcu, na początku wakacji, średnia roczna stopa zwrotu była o ponad 0,5 p.p. wyższa niż ta odnotowana w październiku. Najniższy zysk dla nowych mieszkań wprowadzanych na rynek najmu, tak jak w poprzednich miesiącach, oferował Kraków.

Większe lokale dalej od dna

Średnia roczna stopa zwrotu z wynajmu większych mieszkań, o metrażu od 40 do 59 mkw., nie znajduje się w najgorszej sytuacji. Do najniższych pułapów brakuje od 0,14 do 0,56 p.p. Znacznie dalej jest do szczytów, które – również w drugiej połowie 2022 r. – oscylowały w granicach od 6 do przeszło 7%.

Ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło obniżkę wskaźnika (o ok. 0,2 p.p.) jedynie w Gdańsku i Poznaniu. Bardziej zauważalny wzrost w ujęciu rocznym (o 0,3 p.p.) odnotowano jedynie w Warszawie. W pozostałych miastach wskaźnik wzrósł o mniej niż 0,1 p.p. w porównaniu z październikiem 2024 r.

Należy pamiętać, że niskie wartości analizowanego wskaźnika wynikają przede wszystkim z obniżek, które miały miejsce w 2023 r., kiedy to ceny mieszkań, windowane przez program „Bezpieczny kredyt 2%”, zniwelowały wcześniejsze podwyżki stawek czynszów z poprzedniego roku.

Próg wejścia się obniża

Obserwowane spadki stawek zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, lokalnie przekładają się na nieco niższy próg wejścia dla osób planujących zakup mieszkania pod wynajem.

Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics za październik 2025 r., nabycie nowego mieszkania od dewelopera wiązało się z wyższym (od 5 do 7%) wydatkiem jedynie w Gdańsku i Łodzi w porównaniu z analogicznym okresem roku 2024. W Krakowie średnia cena ofertowa wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 0,7%, a w Poznaniu o 1,6%. Z kolei we Wrocławiu, a zwłaszcza w Warszawie i Katowicach, zaobserwowano obniżki, w dwóch ostatnich miastach przekraczające 1000 zł/mkw.

Podobna sytuacja miała miejsce na rynku wtórnym, gdzie do miast z obniżkami dołączył Kraków, a w Łodzi stawki wzrosły średnio o 0,2%. Wzrosty, choć mniej spektakularne niż na rynku pierwotnym – rzędu 2,5-3% – odnotowano jedynie w Gdańsku i Poznaniu.

Kupić czy wynająć lokal?

Wyraźnie stabilizujące się, choć wysokie, ceny nieruchomości oraz taniejące kredyty hipoteczne sprawiają, że kupno mieszkania może zwrócić się szybciej niż rok temu w porównaniu z najmem. W II kwartale 2025 r. sytuacja była pod tym względem korzystniejsza niż cztery lata temu.

Z analiz Bankier.pl wynika, że w ciągu roku zmniejszyła się liczba miesięcznych czynszów, które trzeba by było zapłacić wynajmującemu, by zrównać się z kwotą zakupu 50-metrowego mieszkania. Szczegółowe wyliczenia przedstawiono w artykule „Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy”.

Jak obecne stawki najmu wypadają na tle średniego wynagrodzenia? Osoby samotne wynajmujące kawalerki w największych polskich miastach, zarabiające równowartość średniej pensji brutto w sektorze przedsiębiorstw, muszą przeznaczać na opłatę czynszu dla właściciela nieruchomości od blisko 30 do ponad 40% swoich dochodów.

W przypadku większych mieszkań (40-59 mkw.) wynajmowanych przez pary, wskaźnik ten waha się od niecałych 20% w Katowicach i Łodzi do prawie 30% w Warszawie. Według kalkulacji Bankier.pl, to właśnie w stolicy, gdzie zarabia się przeciętnie najwięcej, czynsze najbardziej obciążają budżety najemców.