Balkon lub loggia to przestrzenie dodatkowe, które nie tylko przyczyniają się do wyższego standardu życia osób zamieszkujących nieruchomość, ale również zwiększają jej wartość na rynku. Wraz z rosnącymi wymaganiami nabywców w nowych inwestycjach, balkon przestał być atrybutem luksusu, a stał się powszechnym elementem, bez którego trudno wyobrazić sobie współczesne mieszkanie. W budynkach starszego typu, takich jak bloki z prefabrykatów, gdzie balkony nie zawsze były uwzględniane w projekcie, wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej decydują się na ich dodanie, aby dopasować się do obecnych potrzeb. W tym artykule eksperci serwisu GetHome.pl analizują znaczenie balkonów w budownictwie wielomieszkaniowym, ich typy, wymiary, orientacyjne wydatki oraz procedury związane z ich montażem.
Balkonjako kluczowa przestrzeń w budownictwie wielorodzinnym
Balkonw budownictwie wielorodzinnym spełnia szereg funkcji. Służy jako strefa odpoczynku,dodatkowa powierzchnia do składowania różnych przedmiotów, a nawet miejsce do pracyczy spotkań towarzyskich. W czasie pandemii COVID-19, zwłaszcza podczas izolacjispołecznej w roku 2020, rola balkonów stała się jeszcze bardziej widoczna.Osoby mieszkające w budynkach bez dostępu do przestrzeni zewnętrznej odczuwałybrak możliwości zaczerpnięcia świeżego powietrza, co przełożyło się na zwiększonezainteresowanie mieszkaniami z balkonami lub przydomowymi ogródkami. Obecniebalkon, podobnie jak dostępność windy w budynku, jest często istotnym kryteriumprzy decyzji o zakupie lub wynajmie lokalu.
Wdzisiejszym nowym budownictwie balkon jest normą, tak samo jak winda lub pomieszczenie gospodarcze. Deweloperzy projektują lokale z balkonami o różnych metrażach, tak aby spełnić oczekiwania klientów. Z kolei na rynku wtórnym wiele mieszkań nie posiada balkonów, co wpływa negatywnie na ich atrakcyjność. Wychodząc naprzeciw tym potrzebom, zarządy nieruchomości i spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej podejmują uchwały o dobudowie balkonów, co nie tylko poprawia komfort mieszkańców, ale również podnosi wartość nieruchomości nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Montażbalkonów w budynkach o starszej konstrukcji
Budynkiz wcześniejszych lat, szczególnie te wznoszone w epoce PRL, często nie zawierałybalkonów w swoich planach. Bloki z wielkiej płyty, które stanowią znaczną częśćzasobów mieszkaniowych w Polsce (ocenia się, że w takich budynkach mieszka ok.12 milionów Polaków), były wznoszone z zamiarem osiągnięcia maksymalnej optymalizacjikosztów, co skutkowało pominięciem tego typu udogodnień. Aktualne wspólnotymieszkaniowe, pragnąc podwyższyć standard życia i wartość nieruchomości,decydują się na dołączanie balkonów. Niemniej jednak, proces ten jest złożony ikażde przedsięwzięcie wymaga spełnienia wielu wymogów formalnych.
Jakzaznacza Marcin Moneta, ekspert serwisu GetHome.pl, dobudowa balkonu wbudynku wielomieszkaniowym jest postrzegana jako rozbudowa obiektu, co powodujekonieczność uzyskania zgody na budowę lub powiadomienia w urzędacharchitektonicznych, w zależności od zakresu projektu. Najważniejsze jestpozyskanie akceptacji wszystkich członków wspólnoty lub spółdzielnimieszkaniowej, ponieważ balkon, choć przynależy do konkretnego mieszkania,zmienia wygląd elewacji, która jest częścią wspólną budynku. Nawet jedenzgłoszony sprzeciw może uniemożliwić realizację planu, co sprawia, że instalacja pojedynczego balkonu zdarza się rzadko – bardziej opłacalne jest wykonanie balkonów dla większej liczby mieszkań jednocześnie. Co więcej, w przypadku budynków wpisanych do rejestru zabytków, wymagane są dodatkowe pozwolenia, co komplikuje całą procedurę.
Typybalkonów w budownictwie wielorodzinnym
Balkonyw budownictwie wielorodzinnym można sklasyfikować na kilka podstawowych rodzajów,różniących się konstrukcją, sposobem instalacji i użytymi materiałami. Każdy z nichposiada swoje atuty, mankamenty oraz określone wymogi techniczne. Poniżejprezentujemy najczęściej spotykane rodzaje balkonów:
1. Balkony monolityczne (z żelbetu) – są to tradycyjne balkony, których konstrukcja opiera się na płycie żelbetowej wbudowanej w strop. Przeważają w budownictwie wielorodzinnym ze względu na trwałość i prostotę realizacji. Płyta balkonowa, o grubości od 8 do 20 cm, jest wzmocniona prętami stalowymi, co zapewnia jej odporność na obciążenia. Wadą tego typu balkonów jest potencjalne ryzyko powstawania mostków termicznych, które mogą doprowadzić do strat ciepła, jeśli izolacja nie zostanie wykonana poprawnie. Balkony monolityczne są projektowane na etapie wznoszenia budynku i nie nadają się do dobudowy w już istniejących budynkach.
2. Balkony prefabrykowane – w nowoczesnym budownictwie coraz większą popularność zyskują balkony prefabrykowane, których płyty są wytwarzane w fabrykach i dostarczane na miejsce budowy gotowe do zamontowania. Charakteryzują się one szybszym montażem i mniejszą skłonnością do błędów wykonawczych. Koszt jednostkowy za 1 m² takiego balkonu oscyluje w granicach od 800 do 1500 zł, w zależności od wielkości i wykończenia. Prefabrykaty są często wybierane w nowych inwestycjach, a ich dodatkową zaletą jest możliwość zastosowania łączników termicznych, które minimalizują utratę ciepła.
3. Balkony dostawne (samonośne) – balkony dostawne to rozwiązanie idealne w przypadku starszych budynków, w których brak balkonów lub obecne konstrukcje są w złym stanie technicznym. Są to konstrukcje niezależne od budynku, oparte na podporach i fundamencie, mocowane punktowo do elewacji. Tworzą tzw. wieże balkonowe, gdzie kilka balkonów jest umieszczonych jeden nad drugim. Wykonuje się je zazwyczaj ze stali ocynkowanej lub aluminium, z podłogami z desek, kamienia lub materiałów kompozytowych. Ich uniwersalność umożliwia montaż w niemal każdym budynku, a brak ingerencji w konstrukcję nośną budynku eliminuje problem mostków cieplnych. Najczęściej spotykane wymiary to około 3,5 x 1,7 m, co daje powierzchnię około 6 m².
4. Balkony podwieszane (przyczepne) – balkony podwieszane są przymocowywane do elewacji za pomocą wieszaków lub belek, częściowo podparte słupami lub zastrzałami. Są mniej popularne niż dostawne, ale znajdują zastosowanie w modernizacjach starszych budynków. Ich konstrukcja jest lżejsza niż monolityczna, ale wymaga starannego montażu, aby zagwarantować bezpieczeństwo.
5. Loggia – to zagłębienie w bryle budynku, otwarte na jedną stronę, często z zadaszeniem. W przeciwieństwie do balkonu, nie wystaje poza obrys budynku, co ogranicza ryzyko powstawania mostków termicznych. Loggie są popularne w budownictwie wielorodzinnym, zwłaszcza w starszych blokach, choć ich metraż jest zwykle mniejszy, średnio od 2 do 4 m².
6. Balkony zespolone – innowacyjnym rozwiązaniem są balkony zespolone, wykorzystujące lekkie płyty kompozytowe, takie jak szwajcarska płyta CORAFLOOR®, pierwotnie opracowana dla Europejskiej Agencji Kosmicznej. Są one nawet dziesięciokrotnie lżejsze od tradycyjnych balkonów żelbetowych i mocowane za pomocą kotew chemicznych, co minimalizuje obciążenia w konstrukcji budynku. Tego typu balkony są coraz częściej stosowane zarówno w nowych, jak i w starszych budynkach.
Wielkośćbalkonów
Metrażbalkonów w budownictwie wielorodzinnym jest zróżnicowany i zależy od rodzajukonstrukcji oraz miejscowych przepisów urbanistycznych. Typowe balkony wnowych budynkach mają zwykle od 4 do 12 m², przy czym najczęściej spotykane są te o powierzchni około 6 m² (np. 3,5 x 1,7 m). Loggie są zazwyczaj mniejsze, z powierzchnią od 2 do 4 m², co ogranicza ich funkcjonalność, ale sprawia, że są tańsze w realizacji. W przypadku balkonów dostawnych wielkość jest zmienna i zależy od uwarunkowań zabudowy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choć najczęściej projektuje się je w przedziale 6 m², aby zapewnić odpowiedni komfort użytkowania.
Polskienormy budowlane określają minimalne obciążenie użytkowe balkonów na poziomie2,0 kN/m², co odpowiada około 200 kg na metr kwadratowy, co umożliwia bezpiecznezastosowanie przestrzeni, np. do ustawienia mebli ogrodowych lub doniczek. Jakprzypomina Marcin Moneta, ekspert serwisu GetHome.pl, należy jednak pamiętać,że przy dobudowie balkonów w starszych budynkach niezbędna jest opiniatechniczna, aby potwierdzić wytrzymałość konstrukcji.
Szacunkowewydatki na montaż balkonu
Wydatkina dobudowę balkonu w budynku wielorodzinnym zależą od wielu czynników, takich jak rodzaj konstrukcji, materiały, metraż, położenie oraz stopień trudności montażu. Poniżej prezentujemy orientacyjne ceny dla różnych rodzajów balkonów:
- Balkony dostawne: koszty mieszczą się w przedziale od 5 000 zł za prostą konstrukcję o wymiarach 2 x 1,5 m (3 m²) do nawet 50 000 zł za bardziej zaawansowane projekty z dodatkowymi elementami, takimi jak szklane balustrady czy podłogi z materiałów kompozytowych. Przeciętnie za 1 m² balkonu dostawnego płaci się od 4 000 do 10 000 zł, przy czym w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, ceny mogą przekraczać 12 000 zł/m². Na przykład balkon o powierzchni 6 m² może kosztować od 24 000 do 60 000 zł, w zależności od materiałów (stal, aluminium, drewno egzotyczne) i lokalizacji.
- Balkony prefabrykowane: koszt jednostkowy za 1 m² waha się od 800 do 1 500 zł, co oznacza, że balkon o powierzchni 6 m² to koszt rzędu 4 800–9 000 zł, plus koszty montażu i wykończenia (np. balustrady, systemy odprowadzania wody), które mogą podnieść cenę o 15–30%.
- Balkony monolityczne: koszt płyty balkonowej wynosi około 140–230 zł/m², izolacja 30–80 zł/m², a balustrady 8–15 zł za metr bieżący. Dodatkowo należy uwzględnić koszty płytek ceramicznych (40–100 zł/m²), co daje łączny koszt budowy w przedziale 10 000–30 000 zł dla typowego balkonu. Jednak ten rodzaj balkonów nie jest stosowany w dobudowie, a jedynie w nowych budynkach.
- Zabudowa balkonu: jeśli właściciel mieszkania chce obudować istniejący balkon (np. szkłem lub PCV), koszt w Warszawie waha się od 750 zł/m² za zabudowę ramową do 1 500 zł/m² za bezramową. Dla balkonu o długości 6 m koszt wynosi od 6 700 do 8 000 zł w zależności od systemu i materiałów.
Dodatkowe wydatki mogą obejmować uzyskanie zezwoleń, ekspertyzy techniczne, projekty architektoniczne oraz prace montażowe. W przypadku budynków wielorodzinnych koszty są często rozkładane na wszystkich mieszkańców, co zmniejsza indywidualne obciążenie finansowe, zwłaszcza przy większej liczbie dobudowywanych balkonów.
Formalnościi wyzwania
Montażbalkonu wymaga spełnienia szeregu formalności. Kluczowe jest uzyskanie aprobacjizgromadzenia właścicieli lub spółdzielni mieszkaniowej, co może być skomplikowanew przypadku braku jednomyślności wśród mieszkańców. Następnie należy przygotowaćplan budowy i zdobyć pozwolenie na budowę lub złożyć zawiadomienie w referaciearchitektury, szczególnie jeśli inwestycja wpływa na strukturę budynku. Wprzypadku starszych budynków niezbędna jest ekspertyza techniczna, aby ocenićwytrzymałość konstrukcji i bezpieczeństwo montażu. Jak zaznacza ekspert serwisuGetHome.pl, warto również poinformować sąsiadów o planowanej inwestycji, abyzapobiec sporom, nawet jeśli formalnie nie jest to wymagane.
Podsumowanie
Balkonw budownictwie wielorodzinnym to nie tylko dodatkowa przestrzeń, lecz takżeinwestycja, która podnosi komfort życia i wartość nieruchomości. W starszychbudynkach, takich jak bloki z prefabrykatów, dobudowa balkonów staje się corazbardziej popularna, pomimo że łączy się z wysokimi nakładami finansowymi izłożonymi procedurami. Rodzaje balkonów – od monolitycznych, przezprefabrykowane, po dostawne i zespolone – oferują różnorodne możliwościdostosowania do wymagań mieszkańców i specyfiki budynku. Wydatki na dobudowęwahają się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od typukonstrukcji, materiałów i położenia. Inwestycja w balkon to jednak nie tylkowydatek, ale też sposób na poprawę standardu życia i atrakcyjności mieszkania narynku nieruchomości.
Marcin Moneta
