Jaką rolę w rozwoju budownictwa mieszkaniowego odegrają Zintegrowane Plany Inwestycyjne (IIP), które mają zastąpić specjalne przepisy mieszkaniowe? Czy firmy budowlane przyjmą te ramy? Czy deweloperzy rozważają projekty oparte na umowach urbanistycznych? Jakie korzyści i przeszkody niesie ze sobą ten nowy mechanizm dla sektora? Spostrzeżenia z portalu nieruchomości dompress.pl.
Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu Atal
Chociaż wdrażanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (IIP) wciąż jest w powijakach, ten model współpracy między inwestorami a gminami rokuje nadzieje na szersze wdrożenie. Dane historyczne wskazują, że model „lex developer” nie sprawdził się i nie doprowadził do powstania nowych inicjatyw.
Obecnie wpływ ZPI na rynek wydaje się minimalny, co może wynikać z utrzymującej się nieufności między podmiotami komercyjnymi a władzami lokalnymi – choć nie jest to zjawisko uniwersalne, ponieważ postawy władz lokalnych są bardzo zróżnicowane.
Jesteśmy otwarci na wdrażanie ZPI w naszych projektach. Z czasem takie podejście może zwiększyć elastyczność planowania, przyspieszyć procesy administracyjne i zoptymalizować współpracę publiczno-prywatną.
Do podstawowych wymagań należą intencja współpracy i stabilna polityka mieszkaniowa kraju, odizolowana od zmian politycznych. Niedawne debaty na temat standardów parkowania w ramach specjalnych przepisów mieszkaniowych ujawniają systemowe błędne interpretacje, podkreślając, jak krótkoterminowe cele polityczne często przesłaniają istotne interesy społeczności.
Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii
Programy IIP mogą aktywować niewykorzystane działki, pod warunkiem decyzji władz miejskich i zgodności z istniejącymi planami ogólnymi. Choć korzystne dla dużych inwestycji, złożoność operacyjna, zobowiązania finansowe wynikające z porozumień miejskich oraz finansowanie na późniejszym etapie mogą ograniczać szersze wykorzystanie.
Obecna ocena pozostaje trudna ze względu na brak szczegółowych procedur, choć entuzjazm branży rośnie. Nasz zespół Develia Land Development aktywnie przygotowuje projekty, stosując tę metodologię.
W przypadku przedsięwzięć mieszkaniowych ZPI umożliwiają szybsze ponowne wykorzystanie gruntów poprzez konsultacje społeczne i wynegocjowane porozumienia, pozwalając deweloperom na zapewnienie uzupełniającej infrastruktury przy jednoczesnym wspieraniu celów miejskich.
Zuzanna Potrzeba, Dyrektor Handlowy w Eco Classic
Obowiązkowe plany zagospodarowania przestrzennego dla miast przynoszą korzyści naszemu sektorowi, ale terminy ich realizacji w dużych miastach budzą obawy. Analiza ZPI dla Warszawy wykazała, że 40% gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jest nieopłacalnych ze względu na braki w infrastrukturze, co może prowadzić do wzrostu cen działek nadających się pod zabudowę.
Prognozy demograficzne pomijają wpływ imigracji, co zaburza szacunki popytu na mieszkania. Partnerstwa gminne oferują rozwiązania w zakresie dostępu do gruntów, choć gotowość do współpracy jest zróżnicowana.
Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska
Po wdrożeniu pierwszego w Warszawie projektu specjalnej ustawy (Lizbona), przetwarzamy dwa nowe przedsięwzięcia w ramach tego programu. Przewidując wdrożenie ZPI, postrzegamy go jako kluczowy dla rozwoju infrastruktury mieszkaniowej, pomimo pojawiających się wyzwań.
Dariusz Skalski, Menedżer ds. Rozwoju, BPI Real Estate Poland
Międzynarodowe Plany Inwestycyjne (IP) sygnalizują postęp w kierunku transparentnych procesów planowania. Ich sukces zależy od otwartości władz miejskich na porozumienia miejskie, szczególnie na obszarach bez planów lokalnych. Analizujemy zastosowania IIP w miejscach, gdzie elastyczne planowanie ma kluczowe znaczenie, równoważąc możliwości współprojektowania miejskiego z ryzykiem związanym z czasem trwania procedur.
Janusz Miller, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Home Invest
Inwestycje ZPI mogą zwiększyć zasoby mieszkaniowe poprzez odblokowanie złożonych obszarów, takich jak strefy poprzemysłowe. Wdrożenia w Warszawie w dużej mierze opierają się na współpracy miejskiej. Chociaż zrównoważona infrastruktura stwarza możliwości, opóźnienia biurokratyczne nadal stanowią przeszkodę dla przyszłych wdrożeń.
Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska
Przydatność IIP w przypadku dużych projektów wydaje się obiecująca. Wczesne zastosowania ZPI w Krakowie po 2024 roku wymagają ścisłego monitorowania. Czynniki sukcesu obejmują praktyczną skuteczność, przewidywalne protokoły i autentyczne zaangażowanie społeczne – elementy nieobecne we wcześniejszych wdrożeniach lex developer.
Obawy dotyczą duplikacji opłat za infrastrukturę, niejasnego zakresu odpowiedzialności inwestorów, przedłużających się negocjacji umów oraz uzależnienia od jakości miejskiego planu generalnego w zakresie dostosowania go do IPI od połowy 2025 r.
Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warszawa, Matexi Polska
Wytyczne Warszawy z marca 2025 roku doprecyzowują parametry wniosku o ZPI, w tym z góry określone dodatkowe stawki inwestycyjne. Zaktualizowane instrukcje rozszerzają opcje infrastrukturalne, w tym transfery mieszkań komunalnych, rozwiązując luki w dostępności poprzez wstępne zobowiązania.
Joanna Chojecka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Programy IIP mogłyby przekształcić polski sektor mieszkaniowy poprzez lepsze dostosowanie go do potrzeb gmin, choć potencjalnie wydłużając terminy zatwierdzania. W przeciwieństwie do przyspieszonych ustaw specjalnych, programy IPI wymagają wypracowania konsensusu. Obowiązkowe wkłady infrastrukturalne podnoszą koszty, ale poprawiają integrację społeczną. Szczególnie opłacalne w przypadku dużych inwestycji w miastach przygotowanych administracyjnie.
Tomasz Czuchra, Wiceprezes Zarządu Grupy Holdingowej Waryński SA
Plany ZPI rozwiązują problem nieaktualnych planów lokalnych poprzez wspólne porozumienia miejskie. Choć dostrzegamy opóźnienia proceduralne i zmienne koszty, cenimy jasne zobowiązania infrastrukturalne i postrzegamy plany ZPI jako kluczowe dla rozwiązania problemu niedoboru gruntów miejskich.
Damian Tomasik, prezes Alter Investment
Potencjał IIP zależy od gminnych praktyk wdrażania. Oceniamy wnioski w obszarach nieobjętych MPZP, równoważąc przewidywalność procesu z niespójnymi interpretacjami przepisów.
Joanna Launer-Kubik, Dyrektor ds. Usług Inwestycyjnych Formalnych w Archicom
ZPI mogą zmienić dynamikę polskiego rynku mieszkaniowego poprzez dostęp do niezagospodarowanych gruntów i lepsze planowanie środowiskowe. Do kluczowych wyzwań należą braki w kompetencjach gmin i wygórowane oczekiwania kosztowe. Standaryzacja i transparentne partnerstwa będą decydować o sukcesie wdrożenia.
źródło: dompress.pl
REKLAMA: REKLAMA: REKLAMA:
