Wstępne wyniki lipcowego monitoringu rynku deweloperskiego ujawniły, że w zeszłym miesiącu sprzedano ponad 4000 mieszkań na siedmiu największych rynkach w granicach miasta . To najwyższa liczba od jesieni 2023 roku i nawet rewizja danych prawdopodobnie nie zmieni tego znacząco . Zmniejszenie liczby mieszkań do 3700 nadal oznaczałoby najlepszy miesiąc od lutego poprzedniego roku. Dowiedz się, jak radzili sobie deweloperzy w lipcu.
Wolumen sprzedanych mieszkań wzrósł o 32% w porównaniu z danymi z czerwca (przed korektami) i o 59% w porównaniu z rokiem poprzednim (lipiec 2024 r.). Wzrost popytu spotkał się z odpowiednią reakcją deweloperów, którzy w lipcu rozpoczęli sprzedaż prawie 4300 mieszkań w 105 nowych projektach. Ta niewielka nadwyżka liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży w ciągu miesiąca w porównaniu z miesięczną sprzedażą doprowadziła do wzrostu dostępnej podaży, która osiągnęła prawie 63 000 – rekordowy poziom.
Jakie tematy zostaną poruszone w tym artykule?
- Zakres oferty na szczytach
- Lipiec u deweloperów: sprzedaż gazu
- Trójmiasto zbliża się do Warszawy
- Co czeka rynek?
Zakres oferty na szczytach
Warto podkreślić, że chociaż zmiana w porównaniu z czerwcem wyniosła zaledwie 1%, to – co ciekawe – jest ona znacznie większa, niż można by się spodziewać po różnicy między mieszkaniami wystawionymi na sprzedaż a tymi sprzedanymi. Ten nieoczekiwany wynik wynika z ponownego wejścia na rynek mieszkań zarezerwowanych lub sprzedanych w poprzednich miesiącach. Powrót tych mieszkań na rynek przypisuje się osobom, które wcześniej nie były zdecydowane co do zakupu konkretnego mieszkania, decydującym się na sfinalizowanie wyboru i anulowanie pozostałych rezerwacji.
Dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski w ostatnich latach można zaobserwować, porównując obecną liczbę mieszkań w ofercie z liczbą mieszkań dostępnych rok i dwa lata wcześniej. Rok temu, w lipcu 2024 roku, deweloperzy oferowali o 21% mniej mieszkań. Dwa lata temu oferta na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych była o 40% niższa.
Lipiec u deweloperów: sprzedaż gazu
Znaczna poprawa sprzedaży mieszkań deweloperskich w lipcu w porównaniu z poprzednimi miesiącami wynika przede wszystkim z drugiej w tym roku obniżki stóp procentowych. Doprowadziło to do zwiększenia zdolności kredytowej i ułatwienia dostępu do finansowania nieruchomości.
Na wszystkich siedmiu badanych rynkach sprzedaż wzrosła zarówno w ujęciu miesiąc do miesiąca, jak i rok do roku. Największe wzrosty odnotowały Katowice i Trójmiasto, przekraczając odpowiednio 200% i 100%. Jednak w ujęciu nominalnym Warszawa nadal dominuje na rynku. Według wstępnych danych Otodom Analytics, deweloperzy w Warszawie sprzedali w lipcu 1317 mieszkań, co może oznaczać najwyższą liczbę od lutego 2024 roku.
Aby porównać lipcowe dane dotyczące sprzedaży w Katowicach, musimy cofnąć się jeszcze dalej, do jesieni 2023 roku. Warto zauważyć, że w aglomeracji sprzedano również ponad 200 mieszkań. W rezultacie deweloperzy w Katowicach i okolicach osiągają lepsze wyniki niż deweloperzy z Łodzi i okolic, osiągając niemal takie same wyniki jak w Poznaniu i Wrocławiu oraz ich aglomeracjach.
Deweloperzy w Łodzi mieli udany miesiąc, a sprzedaż przekroczyła 300 mieszkań po raz trzeci w tym roku, co pozostawia duże pole do popisu dla dalszej sprzedaży. W rezultacie zasoby mieszkaniowe miasta nieznacznie spadły w lipcu (podobnie jak w Krakowie), ale utrzymują się na stabilnym poziomie około 8500 mieszkań.
Mocny miesiąc sprzedaży w Katowicach doprowadził do znacznego skrócenia okresu sprzedaży na tym rynku (z 16 do 11 kwartałów). Należy jednak pamiętać, że jest to stosunkowo niewielki rynek, a zmiany wskaźników następują znacznie szybciej niż w Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu.
W pozostałych miastach okres sprzedaży jest bardziej stabilny i wynosi od 4-5 kwartałów w Trójmieście i Warszawie, 6-8 kwartałów w Krakowie i Wrocławiu, do 8-9 kwartałów w Łodzi i Poznaniu.
Trójmiasto zbliża się do Warszawy
Cenniki deweloperskie nadal się stabilizują, z jednym godnym uwagi wyjątkiem. W ciągu ostatniego roku ceny ofertowe w Trójmieście wzrosły o ponad 13%. Z tego ponad 10% wzrostu miało miejsce w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Ten wzrost jest w dużej mierze spowodowany stosunkowo niskimi cenami oferowanymi w poprzednich miesiącach. Utrzymujący się relatywnie silny popyt pozwolił na wzrost cen. Ponadto na rynku pojawiło się kilka projektów z wyższej półki. W rezultacie zaobserwowaliśmy 12% wzrost średnich cen ofertowych, sięgający 16 500 zł za metr kwadratowy.
Gwałtowny wzrost cen w Trójmieście sprawił, że mieszkania na tym rynku stały się droższe niż w Krakowie. Sytuacja ta miała miejsce już wiosną 2023 roku. Co więcej, stabilizacja (a nawet niewielkie spadki w ostatnich miesiącach) w Warszawie sprawia, że mieszkania w Trójmieście są obecnie najbardziej zbliżone cenowo do warszawskich. Na początku roku ceny w stolicy były o 15-17% wyższe niż w Trójmieście; dziś marża wynosi zaledwie 5,5%.
