Jak prezentował się rynek deweloperski w styczniu? W pierwszym miesiącu 2025 r. liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów na 7 głównych rynkach przekroczyła 3,8 tys. lokali. Natomiast popyt odpowiedział na tę – wyraźnie większą niż miesiąc wcześniej – podaż, mniejszymi zakupami. Liczba mieszkań sprzedanych we wstępnym odczycie wyniosła niecałe 3 tys. jednostek, co finalnie zamknie się zapewne sprzedażą na poziomie ok. 2,8 tys.
Bezpośrednim skutkiem przewagi bieżącej podaży nad popytem jest nowy rekord liczby mieszkań oferowanych przez deweloperów na 7 największych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław). Na koniec stycznia oferta firm deweloperskich przekroczyła 57 tys. lokali. A jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania oferowane w aglomeracjach największych polskich miast, to okazuje się, że liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie przekracza już 73 tys. lokali. Łącznie z domami od deweloperów, będzie to kolejnych 10 tys. więcej, 83,3 tys. nieruchomości.
O czym przeczytasz w tym artykule?
- Oferta: Kraków umacnia się na drugim miejscu
- Rynek deweloperski: zróżnicowanie w czasie wyprzedaży
- Rynek deweloperski: stabilizacja cen trwa
Oferta: Kraków umacnia się na drugim miejscu
Mimo że pierwszy miesiąc 2025 r. zakończył się rekordowym poziomem oferty mieszkań deweloperskich, należy się wstrzymać z ogłaszaniem nadpodaży.
Relacja mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych w styczniu na poszczególnych rynkach wskazuje, że obok miast z wyraźną przewagą bieżącej podaży nad popytem (Kraków, Wrocław, Łódź, Katowice) były również rynki ze względną równowagą popytowo-podażową (Trójmiasto, Warszawa). A także czasową przewagą sprzedaży nad wprowadzeniami (Poznań).
Systematyczne odbudowywanie się oferty obserwujemy na wszystkich rynkach, najmocniej widać to w Krakowie. Jeszcze w maju ubiegłego roku deweloperzy oferowali tam zaledwie 5,4 tys. mieszkań, spośród 7 rynków mniej było tylko w Katowicach. Z miesiąca na miesiąc Kraków piął się coraz wyżej w zestawieniu miast z największą ofertą. Dzięki temu teraz umacnia się na pozycji wicelidera. Na koniec stycznia br. oferta wynosiła 9,2 tys. mieszkań.
Za Krakowem jest Łódź, gdzie od ponad pół roku oferta już nie rośnie. Utrzymuje się jednak na wysokim jak na to miasto poziomie ok. 8,5 tys. lokali. Wrocław oferuje 7,8 tys., a Poznań 6,9. Relatywnie niska oferta jest wciąż w Trójmieście, rok temu trzecia najwyższa, dziś szósta. Przez te 12 miesięcy urosła z 5,2 do 5,9 tys. mieszkań. Katowiccy deweloperzy z kolei zbliżają się do 5 tys. mieszkań w ofercie, obecnie jest to 4,8 tys.
Rynek deweloperski: zróżnicowanie w czasie wyprzedaży
O różnicowaniu się sytuacji na największych rynkach świadczą zaskakujące zmiany – wyrażonego w kwartałach – czasu wyprzedaży oferty. Mimo że w Katowicach i Łodzi w styczniu liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była wyraźnie wyższa od sprzedaży, czas wyprzedaży oferty uległ redukcji. Podczas gdy w Warszawie i Trójmieście, pomimo niewielkiej różnicy między styczniową sprzedażą i wprowadzeniami, wskaźnik wyprzedaży wyraźnie wzrósł.
Efektem tych zaskakujących zmian jest stabilizacja (bądź redukcja) wskaźników wyprzedaży na rynkach z relatywnie wysokim poziomem oferty mieszkań deweloperskich i wydłużenie się czasu potrzebnego do wyprzedaży oferty na rynkach z niską jak na te rynki liczbą mieszkań w ofercie (Warszawa, Trójmiasto). Warto jednak odnotować, że pierwszy raz od dwóch lat (od listopada 2022 r.) czas wyprzedaży oferty dla każdego z 7 największych rynków jest dłuższy niż 5 kwartałów. I choć sygnalizująca nadpodaż ostrzegawcza wartość tego wskaźnika zaczyna się od poziomu 6 kwartałów, to obserwowana w ostatnich miesiącach na wszystkich rynkach tendencja wywołuje uzasadniony niepokój wśród firm deweloperskich.
Rynek deweloperski: stabilizacja cen trwa
Jednak oznak tego niepokoju na razie nie widać w cenach oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. W stosunku do cen z grudnia 2024 roku odnotowane w styczniu zmiany cen nie przekroczyły 0,6%. Jednak o zauważonych miesięcznych zmianach można mówić jedynie w Trójmieście. Gdzie wzrostowi cen wyrażonemu w zł/mkw. towarzyszył wzrost średniej ceny całkowitej oferowanego mieszkania. Podczas gdy w Łodzi, gdzie odnotowano największy miesięczny spadek średnich cen o (0,6%), przeciętna cena całkowita oferowanego na rynku deweloperskim mieszkania – wzrosła.
Analiza zmian cen jakie nastąpiły w ciągu roku potwierdza jednak wyraźną tendencję wygaszania wzrostów. Na koniec stycznia po raz pierwszy od 2022 r. na żadnym z analizowanych rynków roczny wzrost średnich cen r/r nie przekroczył 10%. Patrząc z dłuższej perspektywy obserwujemy stabilizację cen. W Warszawie na przykład średnia cena metra kwadratowego wynosi 17,2-17,4 tys. zł od wiosny ubiegłego roku. Najtaniej z 7 głównych rynków jest w Łodzi, 11,3 tys. zł.
Przeczytaj także:
- Rynek wtórny, pierwotny i najem w styczniu: po prostu o nieruchomościach
- Kwartalnik mieszkaniowy Otodom x Polityka Insight: podsumowanie z rynku nieruchomości | IV kwartał 2024
- Otodom od kuchni! Sprytne triki i porady od Zespołu Obsługi Klienta
