Deweloperzy mają coraz większe trudności z nabywaniem działek – taki wniosek wynika z ankiety przeprowadzonej przez NBP wśród inwestorów. W takich warunkach prawdopodobnie powróci temat wyższego podatku od niezabudowanych gruntów budowlanych.
Ankieta obejmująca około 23% firm, które budują bloki w Polsce, wskazuje, że zwiększył się udział respondentów odczuwających znaczny wzrost problemów w nabyciu ziemi pod budownictwo wielorodzinne (57% w 2023 r. wobec 34% w 2022 r.). Niepokojące informacje na temat wzrostu cen działek podawał też niedawno Bankier.pl. Podatek od niezabudowanych gruntów budowlanych, który może teraz powrócić, to nie nowy pomysł. Był on już opisywany już w 2007 r.
Właściciele niezabudowanych działek mieli płacić aż 5%
Dlaczego można sądzić, że koncepcja podatku od niezabudowanych działek wróci jeszcze do łask? Ponieważ taki pomysł powracał już kilkakrotnie – zwykle w warunkach szybkiego wzrostu cen działek oraz nieruchomości mieszkaniowych. Po raz pierwszy koncept dodatkowego opodatkowania pojawił się w 2007 roku, kiedy grunty szybko drożały na fali pierwszego boomu mieszkaniowego. Wtedy rodzime media poinformowały o pomyśle tak zwanego podatku Aumillera, którego nazwa pochodziła oczywiście od nazwiska ówczesnego ministra budownictwa Andrzeja Aumillera.
Opisywana danina, której pomysł pojawił się w resorcie budownictwa, miała zostać wpisana do przygotowywanego projektu nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z bardzo wstępnymi założeniami podatek antyspekulacyjny miał dotyczyć jedynie terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pomysłodawcy nowego podatku zakładali, że właściciele niezabudowanych działek budowlanych po 3-4 latach ich bezczynnego „przetrzymywania” zapłacą gminie roczny podatek wynoszący aż 5% wartości nieruchomości.
Pomysł wzbudzał między innymi konstytucyjne wątpliwości
Po ogłoszeniu pomysłu wprowadzenia nowego podatku dość szybko pojawiły się sceptyczne głosy. Eksperci podatkowi (m.in. z Accreo Taxand) wskazywali, że nowa danina obciążałaby te same grunty co tradycyjny podatek od nieruchomości. Podwójne opodatkowanie nie jest natomiast dobrą praktyką legislacyjną. Kwestię podwójnego opodatkowania można byłoby rozwiązać poprzez odpowiednią zmianę przepisów o podatku od nieruchomości. Równocześnie pojawiły się jednak podejrzenia, że wysoka stawka nowego podatku (5% rocznie) ze względu na swój sankcyjny charakter mogłaby skutkować skargą do Trybunału Konstytucyjnego. Mowa o potencjalnym naruszeniu tzw. zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP).
Temat wyższego opodatkowania powrócił m.in. w 2015 roku
Jak przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, pomysł wyższego podatku od działek budowlanych powrócił w 2015 roku, a więc w okresie kiedy po stabilizacji widocznej na początku minionej dekady znów był odczuwalny wzrost cen gruntów, a także mieszkań. Tym razem propozycję wyższego opodatkowania działek pod zabudowę zgłosiła Unia Metropolii Polskich razem ze Związkiem Miast Polskich. Chodziło o wprowadzenie wyższego podatku od gruntów budowlanych, który byłby uzależniony od przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Według samorządowców opowiadających się za wyższym opodatkowaniem gruntów budowlanych objętych miejscowymi planami takie rozwiązanie miałoby działać antyspekulacyjnie i zapobiegać „przetrzymywaniu” niezabudowanych parceli – podobnie zresztą jak wcześniejszy podatek Aumillera. Pamiętajmy jednak, że w 2015 r. poziom pokrycia kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego był jeszcze mniejszy niż obecnie (30% vs 32%), a sytuacja dotycząca np. Warszawy od tamtego czasu nie poprawiła się bardzo znacząco (wzrost z 36% do ok. 41%).
Rząd w 2015 roku również planował podwyższenie podatku
Warto dodać, że koncepcja podwyższonego podatku od gruntów zdatnych do zabudowy pojawiła się też w projekcie Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego (przyjętym 16 kwietnia 2015 r. przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego). Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, w przypadku realizacji przez gminę niezbędnej infrastruktury przy terenie przeznaczonym pod zabudowę przez plan miejscowy stawka podatku od nieruchomości miała stopniowo rosnąć w razie nieaktywności właściciela (do nawet 500% podstawowego opodatkowania po 5 latach od zakończenia inwestycji publicznych). Jednakże cały plan przygotowania Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego został porzucony.
Pomysł wyższego opodatkowania nieaktywnych gruntów budowlanych oczywiście można rozważyć, podobnie jak zgłoszony niedawno przez samorządowców postulat regionalnego zróżnicowania wysokości stawek podatkowych od 1 mkw. gruntów.
Jednocześnie trzeba mieć świadomość, że wiele gruntowych problemów (w tym podażowych) jest efektem niedostatecznego tempa rozwoju dróg oraz infrastruktury technicznej w zakresie, za który odpowiedzialne są gminy.
Co ważne, samorządy gminne obecnie mają możliwość, lecz nie przymus różnicowania stawek podatku od nieruchomości gruntowych (np. ze względu na sposób ich wykorzystywania). Niewiele gmin korzysta jednak z takiej opcji. Samorządowcy twierdzą, że przyczyną jest niski limit wysokości maksymalnego podatku za 1 mkw., który i tak musi być respektowany.
