Sąsiad: czasami do rany przyłóż, a czasami wypuszczają go z siódmego kręgu piekieł, żeby teleportować go pod nasz płot. Jak się jednak okazuje, nawet u siebie nie może on robić, czego dusza zapragnie. Szczególnie jeśli przy tym naraża zdrowie innych. – Spryskał nasze krzewy środkiem roślinobójczym – rozpoczął swoją historię nasz czytelnik.
"Sąsiad opryskał czymś po naszej stronie przy ogrodzeniu trawę i krzaki agrestu. Ewidentnie nie był to wypadek, bo zrobił to wzdłuż całego ogrodzenia. Był to silny środek, ponieważ wypaliło i trawę i liście. Dodatkowo owoce z tych krzaków jedliśmy bez mycia, bo przecież były nasze, "niepryskane". Co mogę zrobić? Czy to było narażenie zdrowia i życia? Jak wygląda to z punktu prawnego" – napisał nasz czytelnik.
Bycie właścicielem nieruchomości wbrew pozorom nie oznacza, że możemy robić na niej wszystko, co nam się podoba, bez względu na to, jaki będzie miało to wpływ na naszych sąsiadów. Przepisy prawa wprowadzają nam pewne zasady związane z korzystaniem z nieruchomości – wyjaśnia radca prawny Agata Gąsecka.
Główną z nich ustawodawca zawarł w art. 144 kodeksu cywilnego, w którym wskazał, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Jeśli przy korzystaniu z nieruchomości naruszymy ten warunek powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, to możemy mówić o tzw. immisjach.
Jak wskazuje Sąd Najwyższy w postanowieniu z 16.05.2023 r., II CSKP 1062/22, LEX nr 3562869.:
„Źródłem immisji jest zachowanie podejmowane przez właściciela w całości na własnej nieruchomości. Cecha ta odróżnia immisję od wtargnięcia na cudzą nieruchomość, które polega na bezprawnym wkroczeniu na cudzą nieruchomość i ewentualnie również na podejmowaniu tam kolejnych działań. […] Komentowany przepis dotyczy zatem wyłącznie tzw. immisji pośrednich, czyli oddziaływań, które ujawniają się na nieruchomości wyjściowej, a następnie przenikają na obszar nieruchomości sąsiednich".
Podlegają one dalszemu podziałowi na immisje materialne oraz niematerialne. Immisjami materialnymi bywają określane oddziaływania polegające na przenikaniu na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii, fal i sił. Są to np:
- dymy,
- ciecze,
- zapachy,
- hałasy,
- światło,
- wstrząsy.
Jako immisję materialną kwalifikuje się również rozprzestrzeniające się elementy przyrody ożywionej, jak ptaki (np. hodowlane gołębie), pszczoły przelatujące przez sąsiednie nieruchomości, inne owady i robactwo w przypadku gdy ich zintensyfikowana ilość wynika ze złego stanu sanitarnego nieruchomości, a nawet zarazki chorób. Do kategorii immisji materialnych należą także fale elektromagnetyczne (radio, telewizja, a także pola elektromagnetyczne emitowane przez stacje bazowe telefonii komórkowych).
Immisje materialne mogą wydostawać się z nieruchomości wyjściowej różnymi drogami: drogą powietrzną, pod ziemią, jak również w środowisku wodnym”.
Co istotne, immisje nie muszą wpływać na dyskomfort jedynie ludzi. Wpływ immisji dotyczyć może także rzeczy czy zwierząt.
Jak ustalić granicę dopuszczalności?
Sąd Najwyższy w cytowanym orzeczeniu podkreśla, że: "Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje, które tej miary nie przekraczają, są dopuszczalne, jako że nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób niedostrzegalny i nieodczuwalny na nieruchomościach sąsiednich. Przeciętny charakter miary wskazuje, że punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka, a osobista wrażliwość konkretnej osoby nie ma znaczenia, bez względu na to, co jest przyczyną tejwrażliwości".
Oceniając przeciętną miarę immisji, należy uwzględnić zwłaszcza:
- częstotliwość trwania zakłóceń,
- ich intensywność i skutki,
- pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje (np. pszczelarstwo).
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jako miernik przeciętnej miary zakłóceń należy ustalać, oceniając charakter zarówno nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości objętych immisjami. Granice immisji może bowiem wyznaczać cel, któremu dane nieruchomości służą, np. działalność rolnicza, przemysłowa,charakter mieszkalny, religijny itp. Stosowany miernik ma charakter obiektywny, dlatego indywidualny sposób zagospodarowania nieruchomości nie ma doniosłości prawnej, jeżeli jest niezgodny z obiektywną oceną jej przeznaczenia (np. zabudowanie nieruchomości rolnej bez wcześniejszej zmiany jej klasyfikacji).
Z kolei "stosunki miejscowe" oznaczają utrwalony sposób użytkowania nieruchomości w danej okolicy.
Co może zrobić właściciel nieruchomości dotkniętej immisją?
Właściciel nieruchomości dotkniętej immisją może wystąpić z roszczeniem chroniącym jego prawo na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c., czyli z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinno polegać na podjęciu przez pozwanego działań koniecznych do przywrócenia właścicielowi nieruchomości dotkniętej immisją władztwa nad jego rzeczą i usunięcia bezprawnejingerencji osoby nieuprawnionej. Takie roszczenie można skierować przeciwko właścicielowi nieruchomości, na której powstają zakłócenia, jak i przeciwko osobom niebędącym właścicielami, których zachowania generują immisje.
Co ważne, jeżeli immisje spowodowały szkodę, jej naprawienie następuje na podstawie przepisów o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolony (art. 415 k.c. i nast). Jeżeli zatem uznamy, że dokonywanie oprysków przez sąsiada na jego nieruchomości wypełnia przesłanki wskazane w art. 144 k.c., to znaczy stanowi korzystanie ponad przeciętną miarę i w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, co wpływa na naszą nieruchomość, jednocześnie ocenimy ich częstotliwość, czas trwania, to będziemy mogli poszukiwać ochrony prawnej na podstawie cytowanych powyżej artykułów.
Jednocześnie jeśli wykażemy, że między działaniem sąsiada a szkodą, którą ponieśliśmy, zachodzi adekwatny związek przyczynowy i będziemy mogli udowodnić tę szkodę np. w postaci zniszczenia roślin, owoców, to zasadnym może okazać się domaganie odpowiedniego odszkodowania od naszego sąsiada.
Pamiętajmy także, aby zgromadzić odpowiednie dowody, które ułatwią wyegzekwowanie roszczeń na drodze sądowej.
autor: radca prawny Agata Gąsecka
Przepisy prawa:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).
- Postanowienie SN z 16.05.2023 r., II CSKP 1062/22, LEX nr 3562869.
- A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2024, art. 144.B.
- Sitek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, LEX/el. 2023, art. 144.
Bankier.pl
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
