Może zapewnić miejsce do życia albo stanowić tylko zabezpieczenie. Służebność osobista bywa używana jako dodatek do innego typu umowy, np. o dożywocie, ale może też pełnić rolę „wady” nieruchomości, by ograniczyć możliwość jej sprzedaży.
Czy można mieć prawo do korzystania z nieruchomości, a jednocześnie nie być jej właścicielem? Taką opcję daje instytucja służebności osobistej przewidziana w kodeksie cywilnym. W przypadku mieszkania może ona dawać służebnikowi (korzystającemu ze służebności) prawo korzystania z całości lokalu lub tylko jego oznaczonych pomieszczeń.
– Służebność osobista mieszkania, jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które daje określonej osobie (czyli uprawnionemu) prawo do korzystania z nieruchomości (lub jej części) w zakresie potrzebnym do zapewnienia jej osobistych potrzeb mieszkaniowych. Warto podkreślić, że jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne, nie można też przenieść uprawnienia do jego wykonywania na inną osobę. Można jednak ustalić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Prawo to wygasa dopiero wraz ze śmiercią osoby uprawnionej z tytułu służebności – mówi Małgorzata Rosińska, prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM.
Jak ustanawia się służebność osobistą mieszkania?
– Służebność osobistą mieszkania można ustanowić za pomocą umowy między stronami (i jest to najczęstszy sposób) albo poprzez orzeczenie sądu. Umowa ustanowienia służebności zawierana jest przed notariuszem. Co istotne, zachowanie formy aktu notarialnego jest niezbędne wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu służebności może złożyć oświadczenie w dowolnej formie. Po sporządzeniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten ma kluczowe znaczenie, bo chroni uprawnionego m.in. w przypadku zmiany właściciela nieruchomości – wskazuje Małgorzata Rosińska, prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM.
– W umowie ustanowienia służebności muszą znaleźć się strony umowy (właściciel nieruchomości ustanawiający służebność i uprawniony), dokładne oznaczenie nieruchomości wraz z adresem, numerem działki, numerem księgi wieczystej itd., konkretne prawa przysługujące uprawnionemu, czas trwania służebności (tu warto podkreślić, że co do zasady ustanawia się ją na czas życia uprawnionego, ale strony mogą ustalić inne warunki), obowiązki właściciela (np. zapewnienie dostępu do określonych pomieszczeń) oraz uprawnionego (np. utrzymanie porządku) – podkreśla ekspertka.
Kodeks cywilny wskazuje, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Sprawdzając dokumenty interesującej nas nieruchomości, warto zwrócić uwagę na dział trzeci księgi wieczystej. Tam odnajdziemy wpisy dotyczące służebności.
Co może robić korzystający ze służebności osobistej mieszkania?
Zakres uprawnień przysługujących służebnikowi powinien być określony w umowie. W kodeksie cywilnym znalazł się jednak fragment, który wskazuje ogólne zasady, gdyby zabrakło ich w kontrakcie: „Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.
Kodeks przewiduje także, iż służebnik może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Powinien zatem mieć także dostęp do np. strychu czy piwnic.
Konstrukcja służebności osobistej mieszkania jest elastyczna. Można przewidzieć np. odpłatność za korzystanie z nieruchomości lub zaoferować tę opcję bezpłatnie. Kodeks cywilny w razie braku dodatkowych ustaleń odwołuje się do przepisów o użytkowaniu. Warto także podkreślić, że służebnik nie musi aktywnie korzystać z prawa, czyli może w praktyce nigdy nie pojawić się nawet w nieruchomości.
Do czego można użyć służebności osobistej?
Jednym ze scenariuszy, w których używana jest konstrukcja służebności osobistej, jest tzw. odwrócona hipoteka. W tym przypadku senior przekazuje prawo do nieruchomości funduszowi w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne (umowa o dożywocie). Służebność zabezpiecza zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych – daje zbywcy mieszkania możliwość korzystania z nieruchomości, która nie jest już jego własnością.
Podobny schemat może być wykorzystany w transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi. Przykładowo zbywający nieruchomość godzi się na niższą cenę w zamian za możliwość korzystania z mieszkania lub jego części do śmierci. Tu także możliwe jest połączenie takiego rozwiązania z np. dożywotnią opieką.
Innym ze scenariuszy jest użycie służebności jako swego rodzaju „opóźniacza”, zwykle przy okazji rozporządzaniu mieniem w ramach rodziny. Rodzice przekazujący np. w darowiźnie nieruchomość dziecku, mogą jednocześnie zażądać ustanowienia służebności osobistej na swoją korzyść. Daje im to nie tylko możliwość korzystania z nieruchomości, ale nawet gdy w niej nie zamieszkują, znacząco ogranicza atrakcyjność mieszkania na rynku. Jest to jedyny, ale nie doskonały, sposób, by rodzinna własność nie przeszła w obce ręce, dopóki żyją darczyńcy.
