Wzrost wartości nieruchomości zwykle przewyższa poziom inflacji, chroniąc inwestycje przed deprecjacją. Co, więcej w dłuższej perspektywie czasu daje ona dodatnią stopę zwrotu oraz stanowi zabezpieczenie na przyszłość – zarówno dla obecnych właścicieli, jak i dla ich bliskich.
W co inwestować?
Decydując się na lokatę kapitału w nieruchomości, należy wybrać, w co dokładnie chcemy zainwestować. Możliwości jest kilka.
Grunty niezabudowane, czyli działki rolne, rekreacyjne oraz budowane.
Działka niezabudowana to najmniej obsługowa inwestycja. Nie trzeba robić remontów ani usuwać awarii. Poza tym koszty utrzymania gruntu w zasadzie ograniczają się do opłaty podatku od nieruchomości i ewentualnego koszenia lub wycinki drzew. Zdarza się, że nabywcy kupują działkę wyłącznie na podstawie ogłoszenia i zdjęć w Internecie i nie sprawdzają, jak ona wygląda, do czasu jej sprzedaży. Oczywiście powinno się raz na jakiś czas pojawić się na zakupionej parceli i sprawdzić, czy nikt samowolnie nie zawłaszczył sobie kawałka gruntu, np. wyrzucając śmieci.
Domy mieszkalne całoroczne i rekreacyjne, garaże
Kupując dom, właściciele zwykle inwestują w komfort swój i swojej rodziny. Najczęściej użytkują go sami. W przypadku domków letniskowych oraz garaży można je wynajmować, jak i samemu z nich korzystać.
Nieruchomości lokalowe
Nieruchomość lokalowa to lokal wyodrębniony z nieruchomości gruntowej lub budynkowej, mający odrębne prawo własności. Najlepszym przykładem są mieszkania w bloku albo lokale użytkowe wykupione na własność.
Aparthotele i condohotele
Aparthotele i condohotele to obiekty hotelowe, które mają wielu właścicieli. Inwestorzy nabywają poszczególne pokoje, które są przeznaczone na wynajem. Budynkiem zarządza zwykle specjalna firma tzw. operator, która zajmuję się też wynajmem.
Zysk z wynajmu trafia w podziale do operatora, który m.in. prowadzi recepcję i sprząta obiekt oraz do inwestora. Właściciel pokoju ma możliwość korzystania z niego w wybranym przez siebie terminie, w zależności od umowy raz albo dwa razy w roku przez określoną liczbę dni.
Nieruchomości komercyjne
Nieruchomości komercyjne to po prostu lokale przeznaczone do prowadzenia różnego rodzaju działalności gospodarczych. Zaliczają się do nich m.in. biurowce, hale i magazyny, sklepy i pawilony oraz budynki przemysłowe.
Jak inwestować w nieruchomości
Kluczem udanej inwestycji jest dobra znajomość rynku nieruchomości i trendów. Te ostatnie niestety często się zmieniają, więc trudno przewidzieć, kiedy dana moda się odwróci. Z kolei wiedzy branżowej można nauczyć się śledząc ceny na portalach ogłoszeniowych, czytając blogi oraz artykuły dotyczące rynku nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług biura pośrednictwa, które dobrze wie, w co warto zainwestować na danym obszarze.
Podstawową sprawą przy zakupie działek jest weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on informacje m.in. dotyczące przeznaczenia i możliwości zagospodarowania interesującej nas parceli oraz okolicznych terenów, a także planowanych inwestycji. Działka, w pobliżu której powstanie droga ekspresowa albo zakład przemysłowy nie sprawdzi się jako inwestycja pod dom, ale będzie odpowiednia pod halę magazynową.
Wiele osób jest zainteresowanych zakupem gruntów ornych. Inwestując z ziemię, należy pamiętać, że zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, osoba niebędąca rolnikiem może zakupić taką działkę do 1 ha. Niestety, aby cokolwiek na niej postawić, trzeba wpierw ją odrolnić, chyba że na budowę pozwala MPZP. W przypadku pierwszej opcji właściciela czeka często długi i kosztowny proces, dlatego inwestycję w tego typu nieruchomości należy bardzo dobrze przemyśleć.
Przy zakupie działek budowlanych albo rekreacyjnych trzeba też zwracać uwagę na czynniki wpływające na późniejsze zagospodarowanie terenu, np. kształt działki, nachylenie terenu oraz odległość od drogi dojazdowej.
Decydując się na lokatę kapitału w nieruchomości lokalowe, należy dobrze przemyśleć lokalizację oraz kim będzie wynajmujący. Stosunkowo najłatwiejsze jest inwestowanie w aparthotele albo condohotele, ponieważ są one zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach, jednak cechują się koniunkturalnością i sezonowością, tym samym nie ma gwarancji czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Nabywcy nie chroni też ustawa deweloperska, stąd trzeba dokładnie sprawdzić inwestora.
Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym, konieczna jest weryfikacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Okazyjna cena może oznaczać gruntowny remont albo wady prawne. Warto też zweryfikować sąsiedztwo w bloku oraz okolicy.
Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
Nieruchomości zawsze uważane były na jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału. Ziemia to naturalne dobro skończone, co oznacza, że człowiek nie jest w stanie wytworzyć go więcej. Przybywa zabudowań mieszkalnych, przemysłowych oraz rozwija się infrastruktura, zatem popyt na grunty wciąż będzie zwiększał. Wraz z rozbudową miast będzie rosła potrzeba nowych lokali mieszkalnych dla powstających gospodarstw domowych. Zatem śmiało można założyć, że w najbliższych dziesięcioleciach wartość nieruchomości będzie rosła.
Odporność na kryzys
Nieruchomości są odporne na inflację i niestabilność rynkową. A często też w okresie wysokiej inflacji ich ceny znacznie wzrastają. Drogie kredyty i wysoka inflacja powodują małą dostępność kredytową, w związku z czym ludzie, zamiast kupować mieszkania – wynajmują je.
Ponadto patrząc na dane historyczne, nawet jak w pewnym okresie ceny nieruchomości spadły, to i tak ich wartość po kilkunastu latach wzrosła. Można więc powiedzieć, że o ile inwestycja będzie przemyślana, dobrze skalkulowana i sprawdzona pod kątem prawnym, to nabywca będzie mógł liczyć na spory zysk.
Bezpieczeństwo transakcji
Nieruchomości nie da się zgubić albo ukraść. Transakcja dotyczące zmiany prawa własności musi mieć formę aktu notarialnego, co oznacza, że notariusz czuwa nad jej bezpieczeństwem. Co więcej, prawo do nieruchomości jest wpisane w księdze wieczystej, która to potwierdza dane prawowitego właściciela. Ponadto rejestr zawiera wszystkie dane dotyczące zakupionej nieruchomości, np. powierzchnię, adres, zabezpieczenia i ew. służebności.
Dualny charakter inwestycji
Kupioną nieruchomość można traktować jako inwestycję i czekać aż podniesie swoją wartość na tyle, aby jej sprzedaż była opłacalna. W międzyczasie można czerpać z niej korzyści. W przypadku działki (w zależności od jej przeznaczenia oraz MPZP) można teren wydzierżawić, uprawiać na niej warzywa, wypoczywać pod namiotem, postawić domek letniskowy lub magazyn albo uzbroić w media. Dodatkowa inwestycja w media albo budynek podniesie wartość ziemi w przyszłości. Niemałe korzyści przynosi też odrolnienie działki, szczególnie jeśli leży ona w atrakcyjnej okolicy.
Z kolei mieszkania albo lokale użytkowe (np. garaże) można wynajmować i czerpać regularne comiesięczne zyski.
Dziedziczenie
Nieruchomości podlegają dziedziczeniu, co pozwala na zabezpieczenie dzieci albo wnuków. Inwestycję zatem warto potraktować jako bezterminową lokatę kapitału, którą można dysponować w zależności od potrzeb.
Wyjątkiem są działki ROD, które to działkowiec dzierżawi. Po jego śmierci wygasa prawo użytkowania, a zarządcą działki jest Zarząd ROD.
Ceny nieruchomości
Jak podaje GUS w IV kwartale 2023 r. cena metra kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za IV kwartał 2023 r. wyniosła 6386 zł. Jest to wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału o 4,8 proc. Na rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 6,3 proc., a na wtórnym – 3,3 proc. W porównaniu z analogicznym okresem 2022 r. ceny mieszkań wzrosły o 13 proc. (w tym na rynku pierwotnym o 14,3 proc., a na wtórnym o 11,6 proc.).
Obecnie średnia cena metra kw. działki budowlanej mieści się w granicach ok. 200-250 zł. Oczywiście koszt zależy od wielu czynników i różni się w zależności od lokalizacji. Znacznie powyżej średniej są parcele w dużych miastach i na ich obrzeżach. Ceny działek rosną systematycznie, w 2023 r. było to ok. 0,5 -2,5 proc. względem roku poprzedniego.
Wzrosty także odnotowały grunty orne. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) na podstawie danych GUS opublikowała ceny zakupu/ sprzedaży gruntów rolnych. W IV kw. 2023 r. średnio za hektar ziemi w Polsce trzeba było zapłacić 65 tys. 301 zł. Dla porównania, pod koniec 2022 r. było to 61 tys. 362 zł, w IV kwartale 2021 r. –53 254 zł.
