Rynek wtórny w 2024 r. przyniósł stabilizację i zmniejszanie się dynamiki miesięcznych oraz rocznych wzrostów cen. W 2024 największe podwyżki, o ponad 10%, zanotowaliśmy w 7 z 39 analizowanych miast. W pozostałych zmiany były jednocyfrowe. Dla porównania: w 2023 r. dwucyfrowe wzrosty miały miejsce w 25 ośrodkach.
Porównując ceny mieszkań z rynku wtórnego w grudniu 2024 r. z tymi na koniec 2023 r., widać, że spośród 7 głównych rynków tylko w Katowicach nastąpiła podwyżka na dwucyfrowym poziomie (o 13%). W pozostałych 6 miastach stawka za mkw. urosła w rok o 4-6%.
Mniejsza dynamika wzrostów cen na rynku wtórnym wynika m.in. ze sporej podaży przy mniejszym zainteresowaniu zakupem mieszkania. W 2024 r. nie bez znaczenia były też wysokie stopy procentowe czy wyczekiwanie na nowy program wsparcia kredytobiorców.
W 2023 r. było inaczej – na rynku mieszkaniowym, stymulowanym przez program BK2%, obserwowaliśmy przewagę popytu nad podażą. A kurcząca się oferta, która nie nadążała za rosnącym zainteresowaniem ze strony nabywców, była jednym z czynników wywołujących wzrost cen mieszkań.
O czym przeczytasz w tym artykule?
- Rynek wtórny – 7 głównych rynków
- Warszawa
- Kraków
- Gdańsk
- Wrocław
- Poznań
- Katowice
- Łódź
- Rynek wtórny – mniejsze rynki
- Co w 2025 roku?
Rynek wtórny – 7 głównych rynków
Warszawa
Warszawa to niezmiennie najdroższe miasto na rynku mieszkaniowym. Na koniec 2024 r. za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego trzeba było tu zapłacić 18,5 tys. zł. To więcej o ok. 6% niż w grudniu 2023 r., co przekłada się na podwyżkę o blisko 1 tys. zł/mkw. w rok.
Oferta mieszkań z rynku wtórnego w stolicy w ciągu roku zwiększyła się o 70%. W grudniu ub. r. w serwisie Otodom było dostępnych przeszło 15,2 tys. takich ogłoszeń, gdy na koniec 2023 r. odnotowano ich 8,9 tys. Od lutego 2024 r. do końca roku oferta w Warszawie stabilnie utrzymywała się na dwucyfrowym poziomie.
W 2024 r. w ofercie dominowały ogłoszenia z mieszkaniami za 15-20 tys. zł/mkw. Zdecydowanie największy wybór był wśród mieszkań 2-pokojowych, które w drugiej połowie roku w każdym miesiącu stanowiły przeszło 40% całej oferty.
Kraków
Kraków pod względem wysokości cen mieszkań zajmuje drugie miejsce. W grudniu 2024 r. mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało tutaj 16,8 tys. zł/mkw. To o 6% więcej niż rok wcześniej, co nominalnie oznacza podwyżkę o ponad 900 zł.
W ostatnim miesiącu 2024 r. w Krakowie było dostępnych 7,4 tys. ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego. Natomiast rok wcześniej było to 4,8 tys., co oznacza wzrost oferty o ponad 50% r/r.
Podobnie jak w Warszawie, w 2024 r. w krakowskiej ofercie dominowały ogłoszenia z mieszkaniami za 15-20 tys. zł/mkw. i w układzie 2-pokojowym.
Gdańsk
Gdańsk zamknął rok 2024 ze stawką 15,7 tys. zł za mkw. mieszkania z rynku wtórnego. Tutaj też została odnotowana jedna z najniższych podwyżek w ujęciu rocznym. Ceny mieszkań podniosły się w rok o 4%, czyli o blisko 600 zł.
Oferta mieszkań używanych w Gdańsku wzrosła w ciągu roku o ponad 35%. W grudniu 2023 r. takich ogłoszeń w serwisie Otodom było 3,3 tys., a w grudniu 2024 r. – 4,5 tys. Przez większość ubiegłego roku w Gdańsku najwięcej można było znaleźć ogłoszeń z mieszkaniami w kwocie 12-15 tys. zł/mkw.
Na rynku wtórnym we wszystkich 7 głównych miastach największą ofertę stanowią mieszkania wybudowane w latach 1946-1999, jednak w Gdańsku prawie tyle samo co starszych nieruchomości można znaleźć tych nowszych z 2010-2021 r.
Wrocław
We Wrocławiu metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w grudniu ub.r. kosztował blisko 13,7 tys. zł, o 800 zł więcej niż rok wcześniej (+6% r/r).
W rok oferta mieszkań z drugiej ręki wzrosła we Wrocławiu o ok. 50%. W grudniu 2024 r. w serwisie Otodom można było znaleźć 8,6 tys. ogłoszeń takich mieszkań, gdy w ostatnim miesiącu 2023 r. było to 5,7 tys.
Osoby poszukujące mieszkania z rynku wtórnego miały największy wybór spośród mieszkań w kwocie 12-15 tys. zł/mkw., o powierzchni 41-50 mkw. i 51-60 mkw.
Poznań
W Poznaniu cena mieszkania używanego wyniosła w grudniu ub.r. 11,7 tys. zł/mkw. – więcej o ok. 600 zł niż w grudniu rok wcześniej (+6% r/r).
Oferta mieszkań przez rok urosła w tym mieście o ponad 65% – 3,7 tys. ogłoszeń w grudniu 2024 r. w porównaniu do 2,3 tys. w grudniu 2023 r. W 2024 r. najwięcej ogłoszeń dotyczyło mieszkań w kwocie 10-12 tys. zł/mkw., ale i tych trochę droższych – za 12-15 tys. zł/mkw. Największą bazę ogłoszeń stanowiły mieszkania o powierzchni 41-50 mkw., a następnie te większe, liczące 61-70 mkw.
Katowice
Katowice wraz z Łodzią zakończyły rok z cenami nieprzekraczającymi 10 tys. zł/mkw. W Katowicach metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego na koniec grudnia 2024 r. wyniósł 9,5 tys. zł/mkw. i w ciągu roku podrożał najbardziej ze wszystkich 7 głównych rynków. Od grudnia 2023 r. ceny w Katowicach wzrosły o 13%. To nominalnie przekłada się na podwyżkę o przeszło 1,1 tys. zł/mkw.
Oferta mieszkaniowa zwiększyła się tutaj o 40% w rok. W grudniu 2024 r. w serwisie Otodom mieściło się 1,8 tys. ogłoszeń z mieszkaniami z rynku wtórnego. Natomiast w grudniu w roku wcześniejszym – 1,3 tys. Od początku 2024 r. w ofercie dominowały mieszkania w kwocie 5-8 tys. zł/mkw., aczkolwiek pod koniec roku większy wybór był wśród tych za 8-10 tys. zł/mkw.
W Katowicach i Łodzi mieszkania są relatywnie starsze, a co za tym idzie – tańsze. To oczywiście przekłada się na niższą cenę/mkw. niż w pozostałych 5 miastach. W grudniu 2024 r. oferta mieszkań wybudowanych w 1946-1999 stanowiła w Katowicach blisko 45%.
Łódź
W Łodzi w grudniu 2024 r. za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego trzeba było zapłacić niecałe 8,7 tys. zł/mkw. To więcej o ok. 300 zł w rok (+4% r/r).
Oferta w Łodzi w ciągu roku powiększyła się o prawie 50% – 2,6 tys. ogłoszeń w grudniu 2023 r. w porównaniu do 3,9 tys. w grudniu 2024 r. Na przestrzeni 2024 r. w serwisie Otodom najwięcej można było znaleźć mieszkań na sprzedaż w kwocie 5-8 tys. zł/mkw oraz 8-10 tys. zł. Na koniec 2024 r. blisko 60% oferty stanowiły mieszkania z lat 1946-1999.
Rynek wtórny – mniejsze rynki
A jak prezentował się rynek wtórny w 2024 roku na mniejszych rynkach? W pozostałych spośród 39 monitorowanych miast, najdroższe mieszkania w grudniu 2024 r. znaleźć można było w Gdyni (14,5 tys. zł/mkw.), Rzeszowie (10,8 tys. zł/mkw.), Białymstoku i Lublinie (10,3-10,4 tys. zł/mkw.) oraz w Szczecinie (9,9 tys. zł/mkw.). Natomiast najtaniej było w Bytomiu, Wałbrzychu, Rudzie Śląskiej, Włocławku, Zabrzu i Rybniku, gdzie ceny nie przekraczają 6 tys. zł/mkw.
W ciągu roku mieszkania najbardziej (o 10-12%) podrożały w Elblągu, Kaliszu, Kielcach, Płocku, Radomiu, Rzeszowie, Tychach, Wałbrzychu, Zabrzu i Zielonej Górze. Patrząc na koszt w złotówkach, największa podwyżka, o blisko tysiąc złotych, dotknęła Białystok, Płock i Rzeszów.
Od grudnia 2023 r. oferta mieszkań z rynku wtórnego w serwisie Otodom najbardziej wzrosła w Płocku (+104%), Kaliszu (+96%) i w Opolu (+79%), a najmniej w Tarnowie i Bytomiu (+1%) oraz w Rybniku (+3%). Z kolei Radom to jedyne miasto, w którym oferta w ciągu roku spadła (-2%).
Co w 2025 roku?
Rynek wtórny w 2025 r. nadal w dużej mierze będzie zależał od czynników zewnętrznych. W trwającą w ostatnich miesiącach stabilizację na rynku wtórnym wkroczyła zapowiedź prac nad nowym programem dopłat do kredytów mieszkaniowych. Uruchomienie następcy BK2% może ponownie rozkręcić zainteresowanie zakupem mieszkania ze strony nabywców i wyrównać dysproporcję popytowo-podażową. Może to też jednak spowodować wzrosty cen mieszkań, które z kolei utrudnią niektórym z nich nabycie nieruchomości. Kupujący i sprzedający powinni zatem trzymać rękę na pulsie i obserwować dalszy rozwój sytuacji. Dzięki temu będą mogli szybko dostosować się do nowych realiów rynkowych.
Przeczytaj także:
- Rynek deweloperski w 2024 roku – podsumowanie
- Rynki wschodzące – jak wyglądały na nich popyt i podaż w 2024 roku?
- Gra popytu i podaży na rynku mieszkaniowym – podsumowanie 2024 w branży nieruchomości
