fot. gettyimages.com
Spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym, migracje oraz zmiany w strukturze gospodarstw domowych mają wpływ na popyt na różne typy nieruchomości. W Polsce coraz bardziej odczuwalne są zmiany demograficzne takie jak starzenie się społeczeństwa oraz postępująca urbanizacja. Są to czynniki mogące wpływać na zwiększone zainteresowanie konkretnymi lokalizacjami i typami nieruchomości.
Warszawa, Bielany, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Bielany, ul. Wólczyńska 69c/23
1 290 000 zł
Warszawa, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa, ul. Odkryta 36
970 000 zł
Demografia w danych statystycznych
Wyniki „Prognozy ludności na lata 2023–2060” przygotowane przez GUS wskazują, że do 2060 r. w scenariuszu głównym liczba ludności w Polsce spadnie z 37,8 mln w 2022 r. do 30,9 mln osób. Największy relatywny spadek prognozowany jest dla województwa świętokrzyskiego – tam liczba mieszkańców zmniejszy się o 30,6 proc. Z kolei najmniejszy ubytek przewiduje się dla województwa mazowieckiego oraz pomorskiego – ponad 7 proc.
Analizy wskazują też, że nadal będzie postępował proces starzenia się Polaków, a to oznacza wzrost odsetka osób w wieku 65 lat i więcej oraz duży spadek liczby dzieci i młodzieży. Analogicznie zaczną kurczyć się zasoby ludności w wieku produkcyjnym. Według wyników prognozy spadek ten do 2060 r. wyniesie w zależności od założonego scenariusza od 25 proc. do 40 proc. W 2022 r. na 100 osób w wieku produkcyjnym (kobiety 18–59, mężczyźni 18-64) przypadało 70 w wieku nieprodukcyjnym, natomiast w 2060 r. będzie to już prawdopodobnie 105 osób.
W prognozie w dalszym ciągu widoczny jest postęp suburbanizacji, czyli napływ ludności na obszary podmiejskie położone wokół głównych ośrodków miejskich.
Od 2016 r. obserwowane jest też w Polsce dodatnie saldo migracji na pobyt stały, które jest konsekwencją spadku rejestrowanej liczby emigracji na pobyt stały. W 2022 r. imigracja na pobyt stały do Polski wyniosła około 15,5 tys. i była prawie o 2 tys. wyższa od emigracji. Od kilku lat odnotowuje się również wzrost liczby imigrantów. Do naszego kraju migrują głównie obywatele krajów położonych na wschodzie np. Rosji, Białorusi, Ukrainy, Armenii, Kazachstanu i Indii. Niskie bezrobocie i w konsekwencji problemy ze znalezieniem pracowników powodują, że Polska staje się dla nich krajem atrakcyjnym.
W prognozie przewiduje się, że saldo migracji będzie dodatnie, co oznacza, że więcej osób będzie się osiedlać w naszym kraju, niż z niego wyjeżdżać.
Z kolei statystyki Eurostatu pokazują, że w 2021 r. aż 86,8 proc. Polaków, mieszkało w lokalach własnościowych, a w 2022 r. było ich już 87,2 proc., czyli prawie 33 mln osób. Trzeba jednak nadmienić, że ponad połowa osób młodych w wieku 25-34 lat nadal mieszka z rodzicami. W „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2022 r.” przygotowanego przez NBP można przeczytać, że na najem komercyjny decydowały się gospodarstwa domowe przede wszystkim z powodu braku możliwości finansowych zakupu mieszkania.
Liczba ludności a rynek nieruchomości
Zmieniająca się demografia wpływa na wszystkie dziedziny życia i obszary gospodarki, w tym na ceny, popyt i podaż na rynku mieszkaniowym. Choć co roku buduje się coraz więcej mieszkań, to nadal podaż nie zaspokaja popytu. Wg różnych szacunków na rynku brakuje od 2,3 do 3 milionów mieszkań. Na ten stan wpływa wiele czynników, np. zaszłości z czasów PRL-u, zmiany modelu życia, wzrost oczekiwać względem wyższego standardu metrażu oraz imigracja.
Jak przewiduje GUS do 2030 r., czyli w przeciągu najbliższych sześciu lat, populacja w Polsce spadnie z 38,4 mln do 37,8 mln. Jednocześnie zwiększy się liczba osób w wieku emerytalnym powyżej 65 lat, a spadnie w wieku produkcyjnym. Obecnie osób starszych pow. 65 roku życia jest ponad 7 mln, a w 2050 r. może ich być nawet 11 mln. Mniejsza liczba osób w wieku produkcyjnym sprawia, że będzie mniej chętnych do zakupu własnego pierwszego mieszkania. Oznacza to, że w perspektywie długoterminowej rynek nieruchomości może się mierzyć z rosnącą podażą przy równoczesnym spadku popytu.
Za to na rynku pojawi się coraz liczniejsza, nowa kategoria kupujących – seniorzy. Deweloperzy będą musieli więc dostosować ofertę do potrzeb i wymagań tej grupy klientów. Seniorzy będą szukać wygodnych i przestronnych mieszkań z tarasem albo niewielkich domów z ogródkiem, pozbawionych przeszkód i barier architektonicznych np. stromych schodów albo ciasnych korytarzy oraz otoczonych zielenią. Jednocześnie może na rynku pojawić się zalew dużych domów i mieszkań sprzedawanych przez seniorów, którzy wolą przenieść się do mniejszego lokalu z niższych czynszem i opłatami.
W Polsce już pojawiają się pierwsze osiedla senioralne. Są to najczęściej niewielkie domki parterowe w zabudowie szeregowej z tarasem lub apartamenty z udogodnieniami typu duża łazienka z prysznicem i niskim brodzikiem, z zamontowanymi uchwytami, łatwo otwierane drzwi oraz szerokie przejścia. Dodatkowo mieszkańcy będą mieli zapewniony dostęp do opieki medycznej i pomoc w codziennych sprawunkach.
Urbanizacja
Urbanizacja to ważny trend na rynku nieruchomościowym. Odpływ ludności ze wsi i małych miasteczek do dużych ośrodków miejskich jest coraz silniejszy. Choć spadek ludności jest widoczny wszędzie, to aglomeracje powinny sobie poradzić z problemem. Co oznacza, że deweloperzy będą rezygnować z inwestycji w mniejszych miejscowościach, które nie przyciągną nowych mieszkańców zapleczem uniwersyteckim albo łatwością zdobycia pracy.
Można się spodziewać, że obrzeża z racji braku wolnych gruntów w centrach miast, będą wcielane w granice aglomeracji, a powstaną na nich domy dla nowych mieszkańców.
Rynek nieruchomości z pewnością będzie się rozwijał na terenach z potencjałem turystycznym. Już teraz dobrze sprzedają się działki rekreacyjne i rolnicze z możliwością przekształcenia.
Migracje a rynek nieruchomości
Wraz ze starzenie się społeczeństwa będzie zmniejszała się mobilności Polaków – po prostu z wiekiem zwykle spada skłonność do migrowania. Prognozy GUS pokazują, że w większości województw będą maleć zarówno napływy, jak i odpływy wewnętrzne mieszkańców. Pewną nadzieją na poprawę statystyk migracyjnych jest napływ ludności z biedniejszych rejonów świata.
Imigranci zarobkowi, którzy pojawiają się w naszym kraju, nie tylko zapełniają lukę na rynku pracy, ale też zwiększają popyt na mieszkania na wynajem. Dopiero, jak zdecydują się na osiedlenie, to zaczynają poszukiwać własnego lokum. Niestety warunki zatrudnienia w naszym kraju powoli przestają być atrakcyjne, stąd wielu imigrantów traktuje nasz kraj jako przystanek. Pamiętajmy, że Polacy nadal chętnie wyjeżdżają poza granice i osiedlają się tam na stałe. Jeśli taki trend się utrzyma, to przy spadku urodzeń i starzejącym się społeczeństwie, na rynku nieruchomości pojawią się tysiące pustych mieszkań. Co oznacza dużą konkurencję dla deweloperów. Dodatkowo migracja wewnętrzna do dużych miast spowoduje wyludnianie się prowincji.
Podsumowanie
Zmiany w strukturze wiekowej i migracje bez wątpienia wpływają na rynek nieruchomości. Starzejące się społeczeństwo oznacza mniejsze zapotrzebowanie na nowe lokale, a migracje wewnętrzne do małych ośrodków do większych miast wyludnienie tych drugich. Z tych powodów trzeba liczyć się ze wzrostem ofert z rynku wtórnego.
Poza statystykami ważne są też trendy oraz stan gospodarki, który wpływa na bogacenie się społeczeństwa. Wysoki status finansowy umożliwia zaciągnięcie kredytu na apartament albo duży dom. Biedni nadal będą wynajmować małe mieszkania.
Trend, na jaki warto zwrócić uwagę, to niechęć młodych ludzi do zakupu własnego mieszkania. Wielu z nich wybiera wynajem, bo to ich nie wiąże wieloletnim kredytem i pozwala na zmianę miejsca zamieszkania w dowolnym kraju i mieście. Jeśli taka moda się utrzyma, to dodatkowo wpłynie ona negatywnie na rozwój rynku pierwotnego oraz zmniejszy zainteresowanie domami, na korzyść lokali w blokach wielorodzinnych.
