Prace nad wdrożeniem ujednoliconych ram umów kredytów hipotecznych napotykają na opóźnienia, a obecnie dotyczą one jedynie kredytów z okresowo korygowanymi stopami procentowymi. Inicjatywa ma na celu ochronę kredytobiorców, minimalizację luk prawnych dla instytucji finansowych oraz określenie metodologii ustalania kar za wcześniejszą spłatę. Oprócz rekomendacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), niedawno pojawiła się alternatywna propozycja, określana mianem „konkurencyjnej”.
/ PIOTR KAMIONKA/REPORTER/PIOTR KAMIONKA/REPORTER / East News
UOKiK przygotowuje projekt nowelizacji, który zobowiąże kredytodawców oferujących kredyty hipoteczne na czas określony do stosowania określonego przez nich formatu umowy. Instytucjom finansowym zakazano by wprowadzania zmian w tych dokumentach, co zapobiegłoby wprowadzaniu niejednoznacznych lub niesprawiedliwych warunków.
„Przez wiele miesięcy współpracowaliśmy z organami nadzoru finansowego i przedstawicielami banków nad opracowaniem ram prawnych umów. Ten wiążący wzór ma na celu wzmocnienie zabezpieczeń kredytobiorców przy jednoczesnym zmniejszeniu niepewności finansowej dla kredytodawców” – oświadczył zespół ds. komunikacji UOKiK. Te ujednolicone umowy obejmowałyby finansowanie nieruchomości mieszkalnych we wszystkich segmentach rynku, z wyłączeniem tymczasowych umów o stałym oprocentowaniu.
Reklama
Nie podano dokładnego harmonogramu zakończenia projektu.
Główne cele obejmują:
„Umowy hipoteczne muszą zawierać blokadę stóp procentowych na co najmniej pięć lat, co zwiększa przewidywalność płatności. Ma to na celu rozwiązanie niedawnych problemów wynikających ze zmienności stóp procentowych wpływających na spłatę. Zmieniony format zabrania łączenia usług nieistotnych z kredytami – co jest obecnie problemem rynkowym – a jedynie zezwala na ubezpieczenie nieruchomości jako ochronę uzupełniającą. Uproszczone warunki w połączeniu z niższymi opłatami administracyjnymi i ulgami podatkowymi powinny obniżyć koszty kredytów.”
Uproszczenie dokumentacji kredytowej
Specjaliści z branży opowiadają się za kompleksową standaryzacją wykraczającą poza produkty o stałej stawce.
„Ujednolicona umowa mogłaby okazać się korzystna, gdyby priorytetowo potraktowano dostępność i uczciwość. Kluczowe elementy to eliminacja niedozwolonych terminów, przejrzyste wytyczne dotyczące przedpłat oraz ujednolicenie terminologii. Obecnie pożyczkodawcy stosują zróżnicowane sformułowania – takie jak „prowizja” i „opłata manipulacyjna” – co wprowadza zamieszanie” – zauważył Krzysztof Bontal, analityk kredytowy Proferto.
„Ekspansja pożyczek cyfrowych wymaga jednoznacznych szablonów dla wnioskodawców online. Podczas gdy standaryzacja oprocentowania stałego postępuje, ekwiwalenty oprocentowania zmiennego pozostają równie istotne. Ochrona konsumentów nie powinna wykluczać segmentów rynku” – podkreślił.
Kluczową zmianą jest sformalizowanie sposobu obliczania rekompensaty za przedterminową spłatę kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Chociaż jest to prawnie dopuszczalne, praktyczne trudności w egzekwowaniu przepisów sprawiają, że większość kredytodawców wstrzymuje się od ich stosowania. Obecny system uspołecznia koszty hedgingu dla wszystkich kredytobiorców, co stawia w niekorzystnej sytuacji płatników przestrzegających przepisów.
Analiza Narodowego Banku Polskiego wskazuje, że marże kredytowe uwzględniają opłaty bankowe i premie za ryzyko w wysokości 0,5-1% dla produktów o stałym oprocentowaniu. Proponowane regulacje miałyby na celu wprowadzenie przejrzystych formuł wynagrodzeń.
„Standardowe obliczanie rekompensat ograniczy zwrot pożyczkodawcy z tytułu wcześniejszych ugód. Mechanizm mnoży kwoty przedpłacone przez ustawowy współczynnik, początkowo ograniczony do 3%, ale potencjalnie zmieniony po konsultacjach ” – wyjaśnił UOKiK.
Kontrowersje wokół opłat za przedpłatę
Istniejące komplikacje nasiliły się wraz ze wzrostem rynku kredytów o stałym oprocentowaniu.
„Jasne wytyczne dotyczące rekompensat stają się kluczowe w obliczu trendów refinansowania. Obecne oferty poniżej obowiązujących stawek mogą prowadzić do przenoszenia kredytów. Nowe przepisy mogłyby przyspieszyć takie zmiany, gdyby zostały wdrożone z mocą wsteczną ” – zauważył Bontal.
Jednocześnie pojawiły się alternatywne ramy umowne , w tym propozycja Europejskiego Kongresu Finansowego (EFC), rozpatrzona przez Rzecznika Finansowego.
„Choć popieramy działania standaryzacyjne, nalegamy na sprawiedliwą relację kredytobiorca-kredytodawca. Klauzule o automatycznym podwyżce stóp procentowych bez uzasadnienia budzą obawy o uczciwość umów” – zauważył Rzecznik Praw Obywatelskich Michał Ziemiak.
Model EFC sugeruje rekompensatę równą 1,5% niespłaconych odsetek za każdy pozostały rok okresu obowiązywania stałej stopy procentowej. Trwają dyskusje regulacyjne mające na celu doprecyzowanie tych założeń.
Monika Krześniak-Sajewicz
