Obniżka stóp procentowych w Polsce jest już zdecydowanie bliżej niż dalej. Cykl luzowania polityki pieniężnej rozpocznie się w 2025 roku – taki przekaz płynie ze strony Rady Polityki Pieniężnej i jej przewodniczącego Adama Glapińskiego. Sprawdzamy kilka scenariuszy dla rat kredytów hipotecznych po obniżkach stóp w skali zakładanej przez główne ośrodki analityczne i rynek. Kto i kiedy odczuje realną ulgę w portfelu?
/Arkadiusz Ziółek /Reporter
Od kilkunastu tygodni w przekazie płynącym z Rady Polityki Pieniężnej pobrzmiewa więcej gołębich tonów. Członkowie RPP i jej przewodniczący, prezes NBP Adam Glapiński, wskazują na gotowość do rozpoczęcia obniżek stóp procentowych, kiedy tylko inflacja w Polsce ustabilizuje się, a prognozy pokażą, że będzie spadać. Większość ośrodków analitycznych prognozuje, że do luzowania polityki pieniężnej dojdzie w II kwartale 2025 roku – taki przebieg wypadków wyłania się z wypowiedzi przedstawicieli władz monetarnych. Ostatnio wprawdzie pojawił się nieoczekiwany komentarz ze strony członka RPP Ireneusza Dąbrowskiego, który powiedział, że najbardziej prawdopodobny scenariusz to rozpoczęcie dyskusji o obniżaniu stóp procentowych w III kw. 2025 r., na razie jednak jest to głos odosobniony.
Reklama
Wśród zespołów analitycznych największych polskich banków dominuje pogląd, że na koniec 2025 r. stopa referencyjna NBP znajdzie się na poziomie 4,75 proc., a więc niżej o 100 pkt. bazowych względem obecnego poziomu (przypomnijmy, poziom ten, czyli 5,75 proc., utrzymywany jest od października 2023 r.). To, że rynek wierzy w obniżki stóp, daje również większe powody do optymizmu kredytobiorcom – oczywiście nie wszystkim, a tym, którzy spłacają kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Ekspert: Wśród nowo zaciąganych kredytów dominują te z oprocentowaniem stałym
– Obecnie wśród nowo zaciąganych kredytów na rynku dominuje kredyt z oprocentowaniem stałym, który stanowi 60-70 proc. zobowiązań hipotecznych (w niektórych kwartałach wartości te przekraczały 80 proc.) – mówi nam Paweł Onych, dyrektor ds. kredytów hipotecznych Otodom. – Oprocentowanie zmienne „królowało” właściwie od zawsze i stanowiło przytłaczającą większość zaciąganych kredytów. Dopiero ostatni cykl podwyżek stóp spowodował że ta proporcja zaczęła się zmieniać.
– Paradoksalnie, można powiedzieć, że kiedy koszt pieniądza był na rekordowo niskim poziomie, to kredytami ze stałą stopą procentową nikt się nie interesował, bo były one jednak wyraźnie droższe. Banki również specjalnie tych kredytów nie promowały i dopiero od lipca 2021 r. Komisja Nadzoru Finansowego wymogła na bankach posiadanie w ofercie kredytu ze stałym oprocentowaniem – zauważa nasz rozmówca.
– W momencie, w którym stopy zaczęły rosnąć i kredytobiorcy przekonali się, że kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest niestabilny, zaczęli wybierać kredyty ze stałą stopą. Ten trend pojawił się w momencie, kiedy stopa procentowa była już bardzo wysoko – więc można powiedzieć, że (mając świadomość, że stopy procentowe nie będą rosnąć w nieskończoność) klienci powinni wówczas podchodzić do niego ostrożnie i skłaniać się ku kredytom ze stopą zmienną – wskazuje ekspert Otodom. – Dla wielu osób być może jednak najważniejszy jest święty spokój, o którym mówi się, że nie ma ceny – z tej perspektywy przewidywalność raty przez najbliższych kilka lat ma największe znaczenie. Drugą kwestią jest to, że kredyt z oprocentowaniem stałym jest na chwilę obecną po prostu tańszy niż kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Obniżka stóp procentowych – ulga, ale nie dla wszystkich kredytobiorców
Bez względu jednak na motywacje kredytobiorców spłacających obecnie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, pewne jest jedno: obniżka stóp, kiedykolwiek by nie nastąpiła, nie wpłynie na stopień, w jakim ich miesięczne budżety będą obciążone ratą kredytu.
– Osoby, które spłacają obecnie kredyt z oprocentowaniem stałym, nie odczują ulgi z powodu obniżek stóp procentowych NBP, jeśli ten cykl obniżek faktycznie zostanie zapoczątkowany w 2025 r. – mówi Paweł Onych. – Ci kredytobiorcy mają zagwarantowane niezmienne oprocentowanie na 5-7 lat do przodu, więc niższa stopa w ich przypadku nic nie zmieni, chyba że ewentualnie przeniosą kredyt do innego banku.
– Z kolei osoby, które posiadają kredyty z oprocentowaniem zmiennym, być może odczują pewną ulgę – nawet przed faktycznym wejściem obniżek w życie. Dzieje się tak, ponieważ WIBOR wyprzedza niejako decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Jeżeli więc rynek uwierzy w to, że do obniżek dojdzie, to WIBOR szybciej spadnie – tutaj w grę wchodzi też jednak komunikacja ze strony RPP i to, czy zawsze na jej podstawie można trafnie przewidzieć późniejsze decyzje Rady. Kiedy w 2023 r. we wrześniu RPP nieoczekiwanie obniżyła stopy procentowe, rynek kompletnie się tego nie spodziewał i WIBOR obniżył się skokowo dopiero po tym, jak ta obniżka rzeczywiście została dokonana. O ile więc komunikacja ze strony Rady będzie przewidywalna, to WIBOR zacznie spadać z wyprzedzeniem, co będzie z korzyścią dla kredytobiorców posiadających kredyt ze zmiennym oprocentowaniem – tłumaczy ekspert.
Stopa procentowa może spaść, marże banków niekoniecznie
WIBOR – zmienna część oprocentowania kredytu – to jednak tylko część hipotecznego równania. Banki chcą mieć też zysk z udzielonego kredytu. Zysk ten gwarantuje stała marża.
– Pamiętajmy też, że oprocentowanie kredytu składa się nie tylko ze stawki referencyjnej WIBOR, która jest najmocniej zależna od decyzji RPP, ale też od marży banków. Jest to szczególnie ważne w kontekście nowo zaciąganych kredytów – stopa procentowa może spaść, ale za tym niekoniecznie muszą pójść obniżki czy nawet utrzymanie obecnych poziomów marż – mówi Paweł Onych.
Naszego rozmówcę poprosiliśmy o oszacowanie, jak zmieni się rata kredytu hipotecznego zaciągniętego na 25 lat na kwotę 450 tys. zł (według Biura Informacji Kredytowej, średnia wielkość zaciąganego w październiku zobowiązania hipotecznego wyniosła niewiele mniej, bo 440,18 tys. zł).
Co z ratami hipotek po ewentualnym spadku stóp o 1 pkt. procentowy?
– Przy założeniu marży 2 proc. + WIBOR 3M obecna rata to 3429 zł, a po spadku stóp o jeden punkt procentowy – 3138 zł – wylicza ekspert Otodom.
WIBOR 3M to stawka, po której banki są gotowe udzielić kredytów międzybankowych na okres trzech miesięcy.
Dla nieco niższego kredytu – opiewającego na 300 tys. zł, zaciągniętego również na 25 lat – obecnie rata wynosi (przy założeniu tej samej marży, co powyżej) 2286 zł, a po spadku stóp o 1 punkt procentowy będzie to 2092 zł – dodaje.
– Obecnie rynek spodziewa się, że obniżki stóp procentowych nastąpią w przyszłym roku, być może nawet na początku drugiego kwartału. Widać to po kwotowaniach kontraktów terminowych FRA na WIBOR, ale też po oprocentowaniu kredytów – kredyty z oprocentowaniem stałym są obecnie niżej oprocentowanie niż te z oprocentowaniem zmiennym. Banki, przeliczając koszt pieniądza na pięć lat do przodu i przewidując kształtowanie się poziomu stopy NBP, zakładają, że będzie ona spadać. W przypadku oprocentowania zmiennego WIBOR jest kwotowany na 3-6 miesięcy, więc w tym horyzoncie przewidywany poziom stopy procentowej jest wyższy – stąd te kredyty są droższe – zwraca uwagę ekspert.
– Komunikacja ze strony członków RPP oraz listopadowa projekcja inflacyjna każą przypuszczać, że te obniżki stóp są przed nami. Pamiętajmy też, że w wielu krajach doszło już do obniżek; Polska jest tutaj w tyle. RPP ze swej strony także będzie musiała wziąć pod uwagę gorsze dane makroekonomiczne, ponieważ niższy koszt pieniądza bezpośrednio oddziałuje na aktywność gospodarczą.
Rozmawiała Katarzyna Dybińska
