Kupno czy najem lokalu? Nasze wyliczenia

Wyraźnie wyhamowujące, choć wciąż wysokie, ceny nieruchomości oraz malejące oprocentowanie kredytów hipotecznych powodują, że nabycie lokalu może zwrócić się w zestawieniu z wynajmem szybciej niż dwanaście miesięcy temu. W serwisie Bankier.pl przeanalizowaliśmy, jak zakup osobistego „M” – przynajmniej w kontekście ogólnych kosztów – prezentuje się w kontraście z dzierżawą mieszkania.

W II kwartale 2025 roku sytuacja wyglądała korzystniej również w zestawieniu z okresem sprzed czterech lat, kiedy to zarówno rynek sprzedaży nieruchomości, jak i rynek najmu nie doświadczyły jeszcze największych w ostatnim czasie perturbacji – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu konfliktu zbrojnego na Ukrainie.

Przy tak fundamentalnej decyzji życiowej, jaką stanowi nabycie mieszkania, zwłaszcza pierwszego, istnieje znacznie więcej atutów i wad, które należy wziąć pod rozwagę. W naszych kalkulacjach uwzględniliśmy jednak wyłącznie nakłady finansowe, jakie należy ponieść, decydując się na kupno mieszkania, oraz kwotę, którą w analogicznym okresie należy przekazać na rachunek bankowy właściciela lokalu, który wynajmujemy.

Nie uwzględniliśmy kosztów, które należy ponieść na wstępie, a zatem opłaty notarialnej, kosztów sądowych, a w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego także podatku od czynności cywilnoprawnych czy ewentualnej gratyfikacji dla pośrednika.

Pominęliśmy zatem trudne do oszacowania i niewymierne aspekty, takie jak choćby swoboda i prostota zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku osób wynajmujących oraz fakt ostatecznego uzyskania prawa własności w przypadku nabycia mieszkania – czy to za gotówkę, czy korzystając z kredytu.

Koszty nabycia lokalu i wynajmu – jak to obliczyliśmy?

W obu przypadkach analizie poddaliśmy 50-metrowy lokal. Koszt kredytu, zarówno wysokość oprocentowania, jak i całkowitą sumę, jaką trzeba oddać instytucji finansowej, obliczyliśmy na podstawie: 20-procentowego wkładu własnego, rat równych i oprocentowania okresowo stałego jako średnia z ofert banków w kwietniu lat 2022, 2023, 2024 i 2025 na podstawie danych Bankier.pl.

Założyliśmy również, że oprocentowanie nie podlega zmianie przez cały okres spłaty zadłużenia. Do ogólnego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, oczywiście, środki przeznaczone na wkład własny. Co istotne, w analizie pominęliśmy sytuację, w której osoba spłacająca kredyt dokonuje jego refinansowania.

Do wyliczenia kosztów nabycia mieszkania użyliśmy danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, dotyczących średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty wynajmu oszacowaliśmy na podstawie opisywanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, które obrazują średnie ceny ofertowe w II kw. 2022, 2023, 2024 i 2025 r.

Z uwagi na trudność w przewidzeniu, jak będą kształtowały się ceny najmu w nadchodzących latach, założyliśmy, że wysokość czynszu pozostanie niezmienna od momentu podpisania umowy. Podobnie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku zakupu mieszkania należy również uwzględnić dodatkowe wydatki, które trzeba ponieść na starcie. To opłata notarialna, koszty sądowe, a w odniesieniu do niektórych nieruchomości z drugiej ręki także podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla agenta.

Ceny ustabilizowały się po wzburzeniu

Ostatnie dwa lata na rynku wynajmu oraz miniony rok na rynku sprzedaży mieszkań to okres stabilizacji – stopniowych wzrostów przeplatanych spadkami.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram

Zgodnie z danymi za II kw. 2025 roku, przeciętne ceny metra kwadratowego w przypadku mieszkań o powierzchni 50 metrów kwadratowych oscylowały od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W perspektywie rocznej wzrost stawek w żadnym z analizowanych miast nie przekroczył 3%, a w Gdańsku odnotowano nawet obniżkę średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9%.

W badanym okresie stabilnie zachowywała się również wycena mieszkań proponowanych na rynku wynajmu. W przypadku wspomnianych lokali o powierzchni 50 metrów kwadratowych zaobserwowano wzrost przeciętnych kwot wpisywanych w ogłoszeniach od 1,9% w Gdańsku do 3,7% w Poznaniu.

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram

W perspektywie trzyletniej, a więc uwzględniającej wpływ na stawki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu konfliktu zbrojnego na Ukrainie, mówimy jednak o wzrostach średnich kwot oczekiwanych przez właścicieli nieruchomości od około 30% w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46% w Krakowie oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań wyższych o 23 – 38%.

Kupno mieszkania a wynajem – kiedy bilans wychodzi na zero?

Jak wynika z danych zgromadzonych przez Bankier.pl, w ciągu roku spadła liczba miesięcznych opłat za wynajem, które należałoby uiścić właścicielowi nieruchomości, aby zrównały się one z kwotą, jaką należałoby zapłacić za 50-metrowe mieszkanie.

Wydatek poniesiony na nabycie 50-metrowego lokalu, w przypadku sześciu największych polskich miast, najszybciej, bo po niespełna 15 latach, „zwróci” się w Gdańsku. Ogólny koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na uiszczenie 180 miesięcznych opłat za wynajem. Podobny wskaźnik (182) odnotowano w Warszawie.

Podobnie jak kwartał wcześniej oraz w poprzednich latach, najwięcej czasu, aby „wyjść na zero”, potrzeba w Krakowie – w II kwartale 2025 roku było to 204 miesiące, czyli dokładnie 17 lat.

Cztery lata temu, czyli w II kwartale 2021 roku, jeszcze przed gwałtownym wzrostem stawek za wynajem spowodowanym wybuchem konfliktu zbrojnego na Ukrainie i napływem do Polski uchodźców, a także na długo przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który wyraźnie wpłynął na wzrost cen mieszkań, wysokość wspomnianego wskaźnika oscylowała od 189 miesięcy we Wrocławiu przez 193 miesiące w Warszawie do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie w stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Rata a czynsz

Jak natomiast prezentuje się zakup mieszkania na kredyt w zestawieniu z wynajmem? Zacznijmy od porównania miesięcznych rat z przeciętną miesięczną opłatą za wynajem.

Przede wszystkim wysokość rat (przy założeniu, o którym wspomniano wcześniej, rat równych) obniżyła się w ujęciu kwartalnym w analizowanych miastach o nieco ponad 4%. Nominalnie w portfelach kredytobiorców pozostaje od niewiele ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

W przeciwieństwie do sytuacji sprzed trzech miesięcy, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu zaciągnięcia kredytu w II kw. 2025 roku i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa od przeciętnego czynszu. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat oscylowały od 0,3% w Warszawie do 13% w Krakowie. Nominalnie od 13 do 408 zł miesięcznie.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 roku do końca sierpnia 2025 roku zwrócił bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiły odsetki. Gdyby w tym samym okresie wynajmował to samo mieszkanie, na konto właściciela nieruchomości przelałby 16 150 zł.

Gdyby analogiczne porównanie przenieść w czasie o rok, do II kw. 2024 roku, na konto banku od początku kwietnia 2024 roku do końca sierpnia 2025 roku trafiłoby 59 394 zł. Najem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10% więcej.

Całkowity koszt mieszkania na kredyt i czynszu

Przejdźmy teraz do kwoty, jaką łącznie trzeba by zapłacić za mieszkanie, zaciągając kredyt na 25 lat i nie dokonując jego refinansowania. Jak wynika z obliczeń Bankier.pl, dokonanych na podstawie przedstawionych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 metrów kwadratowych wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W porównaniu z II kwartałem 2025 roku byłaby to kwota niższa od 4,1% we Wrocławiu do 7,4% w Gdańsku. Jednak w perspektywie trzyletniej koszt ten, przede wszystkim ze względu na drożejące nieruchomości, ale również zmieniające się przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrósł od 11% w Gdańsku do ponad 24% w Łodzi.

W badanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, najem, według przeciętnych stawek wpisywanych w ogłoszeniach w II kwartale 2025 roku, wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 11%, a nominalnie od 110 tys. zł (Łódź) do ponad 26% i 251 tys. zł wyższy w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – truizm – ostatecznie staniemy się właścicielami. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze będziemy przelewać do cudzego portfela, a ostatecznie mieszkanie nie będzie stanowić naszego majątku.

Źródło