Planujesz zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego? Sprawdź, w jaki sposób możesz zbadać wiarygodność dewelopera i na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem umowy.
O czym przeczytasz w tym artykule?
- Czym zajmuje się deweloper?
- Podstawowe zasady bezpieczeństwa
- Co reguluje ustawa deweloperska?
- Dlaczego warto zweryfikować wiarygodność dewelopera?
- 1. Umowa, prospekt, KW i KRS
- Umowa deweloperska
- Prospekt informacyjny
- Księga wieczysta
- KRS
- Informacje bezpośrednio od firmy deweloperskiej
- 2. Wcześniejsze inwestycje i historia działalności dewelopera
- 3. Członkostwo w organizacjach i otrzymane nagrody
- 4. Obecność w serwisach ogłoszeniowych
- 5. Internet pod lupą
- 6. Wywiad środowiskowy
Czym zajmuje się deweloper?
Firmy deweloperskie zajmują się budową nieruchomości na sprzedaż lub przeznaczonych pod wynajem. Ich działalność regulowana jest ustawą deweloperską. Wśród zadań dewelopera związanych z powstawaniem konkretnej inwestycji znajdują się na przykład:
- zakup gruntu przeznaczonego pod budowę nieruchomości,
- wybór i nabycie projektu architektonicznego,
- uzyskanie niezbędnych zezwoleń na budowę,
- kupno materiałów budowlanych,
- budowa nieruchomości (zwykle podzielona na etapy),
- oddanie nieruchomości do użytkowania po zakończeniu prac.
Podstawowe zasady bezpieczeństwa
Po pierwsze: na straży Twojego bezpieczeństwa stoi prawo. Na przykład ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która dba o Twoje fundusze na wielu poziomach. Zgodnie z nią, pieniądze na sfinalizowanie nieruchomości spływają na rachunek powierniczy, a nie na konto dewelopera. Dopiero po ukończeniu inwestycji i wywiązaniu się z terminów oraz zobowiązań, bank wypłaca środki deweloperowi. Natomiast upadek firmy deweloperskiej nie musi oznaczać zablokowania prac budowlanych – inwestycję może przejąć inna firma deweloperska.
Co reguluje ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska reguluje kształt umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego. Dokumenty te obligują dewelopera do wypełnienia zadań w nich zawartych. Warto jednak zaznaczyć, że ustawa deweloperska nie jest tarczą, która chroni nabywcę przed wszystkimi problemami, które mogą pojawić się podczas nawiązania współpracy z niewłaściwym deweloperem.
Nie wywiązanie się z terminowym przebiegiem prac budowlanych, użycie materiałów niskiej jakości, rozbieżność między stanem lokalu zapisanym w umowie, a rzeczywistością, stosunkowo wysoka cena – z tym może się mierzyć nabywca, który natrafi na nieuczciwego dewelopera, warto więc zadbać o bezpieczeństwo inwestycji.
Dlaczego warto zweryfikować wiarygodność dewelopera?
Kupno mieszkania wiąże się z zaciągnięciem sporego kredytu hipotecznego lub wydaniem swoich oszczędności w gotówce. Stąd każda decyzja, jaką podejmiemy, będzie miała spore konsekwencje dla naszego budżetu, często sięgające kilkunastu-klikudziesięciu lat, a więc musi zostać skrupulatnie zaplanowana i przemyślana.
Sprawdzenie wiarygodności dewelopera wpłynie na bardziej świadome i odpowiedzialne podejście do zakupu mieszkania i pozwoli zaoszczędzić wiele nerwów, jeśli miałoby się okazać, że dana firma nie jest w pełni godna naszego zaufania.
1. Umowa, prospekt, KW i KRS
Umowa deweloperska
Podpisanie umowy deweloperskiej jest koniecznym etapem podczas kupowania nieruchomości na rynku pierwotnym. Przed podpisaniem umowy należy dogłębnie zapoznać się z jej treścią, warto też skonsultować się z kancelarią prawną. Dokument musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, a nad jego prawidłowym kształtem czuwa notariusz.
Umowa chroni obie strony: deweloper zobowiązuje się wybudować i przekazać mieszkanie, w zamian za pokrycie kosztów przez nabywcę. Umowa deweloperska powinna zawierać między innymi następujące elementy: cena nabycia mieszkania, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, informacje o nieruchomości, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
Warto zwrócić uwagę, czy umowa deweloperska nie posiada dodatkowych klauzul, które mogą okazać się niekorzystne lub wręcz niedozwolone, jak np. waloryzacja ceny, która powoduje niepewność związaną z faktyczną ceną, jaką trzeba będzie uiścić za mieszkanie.
Prospekt informacyjny
Integralny element umowy deweloperskiej. Treść prospektu informacyjnego powinna być sporządzona przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. Brak prospektu informacyjnego jest sygnałem ostrzegawczym dla nabywcy. Najprawdopodobniej świadczy o tym, że deweloper pragnie zataić niewygodne dane.
Prospekt informacyjny powinien zawierać między innymi informacje o: wcześniejszych realizacjach dewelopera, terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, terminie przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego, cenie zakupu, warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta, przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od planowanej nieruchomości, głównym wykonawcy, powierzchni oraz pomieszczeniach, standardzie prac wykończeniowych, a także wzór umowy deweloperskiej do wcześniejszego wglądu.
Księga wieczysta
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym należy prześwietlić stan prawny konkretnej nieruchomości. Uzyskamy to dzięki weryfikacji księgi wieczystej. Możemy to zrobić korzystając ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów, które zawierają informacje o nieruchomości, o tym, kto jest właścicielem gruntu oraz o ewentualnych obciążeniach nieruchomości.
KRS
W Krajowym Rejestrze Sądowym można zweryfikować informacje na temat spółek oraz przedsiębiorstw, w tym deweloperów. Krajowy Rejestr Sądowy dostarczy nam cennej wiedzy na temat dewelopera, ponieważ zawiera m.in. informacje o tym, czy firma ma płynność finansową, czy może ma jakieś zadłużenia. Dowiesz się też o toczących się postępowaniach sądowych przeciwko deweloperowi oraz o ogłoszonym postępowaniu upadłościowym.
Informacje bezpośrednio od firmy deweloperskiej
Wiele wątpliwości rozwieją przygotowane przez dewelopera dokumenty, natomiast mimo wszystko warto o pewne rzeczy zapytać bezpośrednio przedstawiciela firmy. Choć prospekt informacyjny wprowadza klienta dosyć szczegółowo w proponowaną ofertę, to są kwestie, które można doprecyzować, np.:
- dokładny opis standardu oferowany przez dewelopera (deweloperski czy „pod klucz”),
- prognozowane koszty utrzymania nieruchomości,
- jakie etapy budowy przewiduje deweloper i z czym wiążą się one dla klienta,
- zasady odstąpienia od umowy,
- czy zakup komórki lokatorskiej, miejsca w piwnicy lub miejsca parkingowego jest obowiązkowy.
2. Wcześniejsze inwestycje i historia działalności dewelopera
Warto także sprawdzić dewelopera pod kątem dotychczasowych, zrealizowanych już inwestycji. Istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że nasza nieruchomość będzie powstawała na tym samym poziomie. Najlepszą formą weryfikacji będzie osobiste wybranie się na osiedle, które zbudował deweloper. Taka wycieczka może być bogata w obserwacje na temat tego, jak firma zaplanowała zagęszczenie budynków, czy zadbała o odpowiednią ilość zieleni w okolicy oraz jak elewacja nieruchomości zmienia się pod wpływem upływającego czasu.
Dzięki temu jesteśmy w stanie porównać wizualizację, którą deweloper umieścił na swojej stronie internetowej, z rzeczywistością.
3. Członkostwo w organizacjach i otrzymane nagrody
Przynależność do organizacji branżowych, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich czy Polski Związek Pracodawców Budownictwa, stanowczo wpływa na wiarygodność dewelopera. PZFD jest największą organizacją skupiającą deweloperów w Polsce. Przyświeca mu idea Kodeksu Dobrych Praktyk, która ma być formą zabezpieczenia nabywców. Treść kodeksu została zaakceptowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
PZPB to rozpoznawalna organizacja, zrzeszająca firmy z branży infrastruktury i budownictwa. Przyznaje Certyfikat Dewelopera, który jest formą weryfikacji firmy deweloperskiej. Uzyskanie certyfikatu wiąże się ze spełnieniem szeregu wytycznych, przykładowo: co najmniej trzyletnia działalność na polskim rynku lub dobra kondycja finansowa. To, że firma deweloperska nie jest członkiem żadnej organizacji czy nie posiada nagród, nie oznacza, że powinna zostać przez nas przekreślona. Jednak takie wyróżnienia są dla nas sygnałem, że mamy do czynienia z renomowaną firmą.
4. Obecność w serwisach ogłoszeniowych
Im mniej widoczna jest firma deweloperska, tym bardziej powinniśmy czuć niepokój. Czołowe firmy deweloperskie dążą do atrakcyjnego, a zarazem przejrzystego zaprezentowania swojej oferty, są zatem obecne w serwisach ogłoszeniowych. Publikowane ogłoszenia zawierają kompleksowe informacje na temat planowanej inwestycji. Jeżeli deweloper pozostaje w cieniu, może to oznaczać, że nie stać go na odpowiednie mechanizmy promocyjne.
5. Internet pod lupą
Internet to kopalnia informacji, a weryfikacja firmy deweloperskiej w internecie to najprostsza forma zdobycia wiedzy. Jeżeli deweloper nie wywiązywał się należycie z umowy lub sprawiał problemy, to niezadowoleni klienci często gotowi są podzielić się swoimi doświadczeniami w przestrzeni internetowej. Wystarczy prześledzić grupy tematyczne na Facebooku, wpisać odpowiednie frazy w wyszukiwarkę lub zapoznać się z opiniami na fanpage’u firmy. Tematy związane z dysfunkcyjnym działaniem deweloperów pojawiają się również w prasie. Warto więc sprawdzić, czy firma, z którą chcemy nawiązać współpracę, nie była kiedyś antybohaterem jakiegoś artykułu.
6. Wywiad środowiskowy
Kiedy na temat dewelopera znajdują się jedynie szczątkowe opinie, a my nadal nie czujemy się przekonani, warto wybrać bardziej tradycyjną metodę i zasięgnąć języka. Najlepiej połączyć to z oględzinami poprzedniej inwestycji i po prostu porozmawiać z mieszkańcami o tym, jak przebiegał proces transakcji. Kwestie, o które należy zapytać, to ogólna ocena współpracy, czy pojawiły się jakieś komplikacje oraz w jaki sposób deweloper wywiązał się z umowy.
Przy okazji można dowiedzieć się również, jak mieszka się na co dzień w budynku postawionym przez danego dewelopera. Być może czegoś zabrakło albo można było wynegocjować korzystniejszą cenę? O te kwestie warto spytać bezpośrednio mieszkańców powstałej już inwestycji.
Jak widać, istnieje wiele sposobów, by sprawdzić wiarygodność dewelopera. Jeśli jednak potrzebujesz więcej informacji, możesz również wysłuchać rad ekspertów: Jak zbadać wiarygodność dewelopera?
Przeczytaj także:
- Czy zabraknie mieszkań na sprzedaż?
- Praktyczne rozwiązania, które pomogą Ci wybrać mieszkanie
- Czy warto kupić mieszkanie na parterze?
