Remont w wynajmowanym mieszkaniu, fot. kitzcorner/istockphoto.com
We własnym mieszkaniu można zmienić prawie wszystko – wyburzyć ścianki działowe, położyć nowe płytki albo po prostu zmienić kolor ścian. Remont w najmowanym mieszkaniu jest już jednak bardziej skomplikowany. Zasadniczo wszelkie zmiany powinniśmy konsultować z właścicielem. Jednak w praktyce różnie bywa. Zatem jakie prace remontowe zgodnie z prawem może wykonać najemca? Czy za wszystko musi zapłacić sam?
Warszawa, mazowieckie
2-pokoje po remoncie na Poznańskiej
4 200 zł
Warszawa, mazowieckie
Nowe mieszkanie 2-pokojowe na Poznańskiej
3 800 zł
Najemca i wynajmujący – kto jest kim?
Niejednokrotnie zdarza się, że ludzie mylą pojęcia najemcy oraz wynajmującego i używają ich zamiennie. Przez to zacierają się prawa i obowiązki, jakie ciążą na obu stronach. Aby uniknąć nieporozumień, a często i przykrych konsekwencji należy wiedzieć, co oznaczają wspomniane określenia.
Wprawdzie polskie prawo nie podaje wprost definicji najemcy i wynajmującego, jednak takowe można wywnioskować z art. 2. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Czytamy w nim, że przez pojęcie lokatora rozumie się najemcę lokalu lub osobę używającą go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z kolei właścicielem nazywamy wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.
Podsumowując, wynajmującym jest właściciel lub osoba mająca prawo do dysponowania mieszkaniem, natomiast najemcą jest lokator, który mieszka w lokalu należącym do kogoś innego.
Zadając podstawowe pojęcia, będziemy bardziej świadomi, podpisując umowę najmu.
Obowiązki lokatora i właściciela – co mówią przepisy?
Wspomniana wcześniej ustawa o prawach lokatorskich określa prawa i obowiązki obu stron.
Zgodne z nią najemca ma obowiązek utrzymywać mieszkanie oraz inne udostępnione do użytkowania pomieszczenia we właściwym stanie technicznym. Poza tym w jego gestii jest drobna naprawa i konserwacja m.in.:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin;
- ścian poprzez ich malowanie i tapetowanie;
- stolarki okiennej i drzwi;
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.
Obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem oraz lokalem. Zatem poważne prace np. wymiana podłóg oraz stolarki okiennej i drzwiowej, oraz naprawa instalacji elektrycznej obciążają właściciela.
Co ważne po zakończeniu umowy najmu, lokator zgodnie z przepisami powinien odnowić mieszkanie i naprawić wszystkie ewentualne uszkodzenia, które powstały z jego winy.
Remont w najmowanym mieszkaniu – co wolno najemcy?
W potocznym języku słowo remont oznacza bardzo szeroki zakres prac: od malowania ścian po kładzenie nowych płytek i wyburzanie ścianki działowej. Definicję remontu znajdziemy w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z nią remontem są roboty budowlane przeprowadzone w istniejącym budynku lub lokalu polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiące bieżącej konserwacji.
Z tego wynika, że najemca nie może przeprowadzać remontu, jedynie prace określone w ustawie o lokatorach.
Częste są sytuacje kiedy, mieszkanie do wynajęcia ewidentnie wymaga remontu. Wtedy, zanim się wprowadzimy, jest szansa na porozumienie się z właścicielem i przeprowadzenie prac na własną rękę. Na takim rozwiązaniu skorzystają obie strony: wynajmujący nie musi angażować się w prace i szukać ekipy remontowej, a lokator będzie mógł dokonać metamorfozy mieszkania zgodnie ze swoim gustem. Jednak należy pamiętać, aby przy podpisywaniu umowy najmu dołączyć aneks z wyszczególnieniem zakresu prac, formą akceptacji wyboru materiałów i sposobem rozliczeniem kosztów. Jeśli pominiemy umowę, będą obowiązywały zasady, jakie są zapisane w ustawie.
ZOBACZ TAKŻE: Jak zaplanować remont mieszkania?
Ulepszenia w lokalu
Jeśli planujemy mieszkać w wynajętym mieszkaniu przez kilka najbliższych lat, może się zdarzyć, że sprzęt albo meble, jakie się w nim znajdują, są dla nas niekomfortowe. Na przykład lodówka ma za mały zamrażalnik, a w szafie wnękowej brakuje nam półek.
W takiej sytuacji są dwa wyjścia. Pierwsze to prośba do właściciela o zakup nowego sprzętu i dokonanie niezbędnych naszym zdaniem zmian. Drugie rozwiązanie to przeprowadzenie ulepszeń na własny koszt. Jednak zgodnie z prawem, wszelkie zmiany muszą być uzgodnione z wynajmującym. Do tego powinniśmy na piśmie określić dokładnie jakie ulepszenia planujemy dokonać i w jaki sposób rozliczymy je z właścicielem.
Zgodne z ustawą, jeśli samowolnie dokonamy zmian w wynajmowanym lokalu, np. przemalujemy ściany na inny kolor, albo wymienimy płytki, ponieważ nam się nie podobały, to po zakończonej umowie najmu właściciel ma prawą żądać od nas przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.
Jeśli dogadamy się z właścicielem, koszt sprzętu albo ulepszeń można odliczyć od miesięcznego czynszu lub rozliczyć z kaucji przy wyprowadzce – oczywiście uwzględniając zużycie.
Bieżące usterki i awarie – kto za to płaci?
W każdym mieszkaniu zdarzają się awarie. Psuje się instalacja elektryczna, wodociągowa oraz sprzęty AGD. O ile wymiana żarówki albo odmrożenie lodówki leży w gestii najemcy, o tyle poważne awarie, które nie pozwalają na normalne korzystanie z lokalu, wymagają naprawy przez właściciela. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy to usterka nastąpiła w wyniku działań najemcy. Wtedy bezwzględnie to on musi ponieść koszty.
Trzeba pamiętać, że powinniśmy każdą zauważoną usterkę oraz wadę lokalu od razu zgłaszać właścicielowi z prośbą o jej naprawienie. Natomiast jeśli uniemożliwia ona zwykle korzystanie z mieszkania, możemy wyznaczyć termin dokonania naprawy. Po tym czasie, gdy wynajmujący nie zareaguje, mamy prawo sami zająć się naprawą, a potem żądać zwrotu kosztów.
Umowa najmu a naprawy i remont w najmowanym mieszkaniu
Umowa najmu to podstawowy dokument, który zabezpiecza obie strony. Aby był ważny, nie wymaga poświadczenia notarialnego. Powinien zawierać: dane personalne i adresowe obu stron, informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania oraz warunki umowy, tj. wysokość czynszu i sposób rozliczenia opłat za media oraz termin i sposób płatności, a także termin obowiązywania najmu. Oprócz ww. informacji w dokumencie trzeba szczegółowo opisać stan techniczny i wyposażenie mieszkania – szczególnie jeśli zauważamy jakieś wady i usterki.
W umowie warto również określić, kto i w jakim zakresie dokonuje napraw i wymiany zepsutego sprzętu. Jeśli właściciel zgodził się na ulepszenia albo remont to taka informacja powinna znaleźć się w dokumencie. Pamiętajmy, im więcej detali uzgodnimy i zapiszemy, tym mniejsze prawdopodobieństwo wystąpienia sporów i nieporozumień.
Co ważne, umowa ma pierwszeństwo przed ustawą o ochronie praw lokatorów. Zatem to, co nie jest w niej zawarte, należy rozpatrywać według ogólnie obowiązujących przepisów.
