10 tys. zł za metr w stolicy? Jeszcze pięć lat temu granica mentalna, dziś rzadkość.

Pięć lat upłynęło od momentu, gdy przeciętna cena ofertowa odnotowywana na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczyła ówczesną, psychologiczną granicę 10 tys. zł/mkw. Obecnie takie kwoty to rzadkość. I mimo, że zwyżka cen w ostatnim okresie spowolniła niemal całkowicie, to w przeciągu tych pięciu lat wzrost kwot uiszczanych za lokale mieszkalne osiągnął 60 proc., a wartości widniejące w ogłoszeniach poszybowały w górę nawet o 80 proc.

Jesienią 2020 r., gdy nadchodziła tzw. druga fala pandemii COVID-19, raportowaliśmy, że w Warszawie „przekroczono 10 tys. zł/mkw.”. Wtedy odbierano to tak, jakby oczekiwania sprzedających pokonały psychiczną barierę, a minęło od tamtej pory jedynie pięć lat, to rynek nieruchomości, w tym stołeczny, ustanowił w tym stosunkowo krótkim czasie znacznie wyższe pułapy cenowe.

W Warszawie ceny przystopowały najbardziej

Patrząc na miniony rok, Warszawa jest, wraz z Krakowem, jednym z dwóch miast, gdzie średnie aspiracje deweloperów najmocniej się ustabilizowały. Wystarczy wspomnieć, że – bazując na danych Otodom Analytics za lipiec 2025 r. – w przypadku małych mieszkań średnia cena ofertowa zmalała w ciągu roku o niemal 2 proc. Średnia wycena lokali o większym metrażu wzrosła w tym okresie kolejno o 0,6 proc. r/r (40-59 mkw.) i 2,4 proc. (60-89 mkw.).

Bardziej znaczące redukcje – od blisko 2 do przeszło 4,5 proc. – w perspektywie rocznej odnotowano na rynku wtórnym.

„Bezpieczny kredyt podbił ceny”

Gdy jednak na dane popatrzymy we wspomnianej na wstępie perspektywie pięcioletniej, na rynku pierwotnym ujrzymy wzrosty oscylujące od około 69 proc. do 79 proc. O tyle bowiem – z 9682 zł/mkw. do 17 340 zł/mkw. – poszła w górę przeciętna wycena nowych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.

Zdecydowanie więcej – średnio 18 730 zł/mkw. oczekiwano w lipcu 2025 r. za małe mieszkania (do 40 mkw.), przy wzroście w ciągu ostatnich pięciu lat o 69,4 proc. Na osłodę poszukującym własnego „M” pozostaje fakt, że rok wcześniej w anonsach sprzedaży lokali o tym metrażu deweloperzy wpisywali średnio ponad 19 tys. zł/mkw.

Małe mieszkania z drugiej ręki rok temu pobiły z kolei jeszcze wyższy poziom – 20 tys. zł/mkw. W lipcu 2025 r. sprzedający oczekiwali średnio 19 108 zł/mkw. – o 4,7 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie o 53,4 proc. więcej niż w lipcu 2020 r. Uwzględniając wyłącznie mieszkania wystawiane na rynku wtórnym, najmocniej w ujęciu pięcioletnim – o niecałe 60 proc. – podniosła się średnia wycena dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw.

Co dzieje się w dzielnicach?

Pozostając przy średnich cenach ofertowych, a więc kwot wpisywanych w anonsach i podlegających negocjacjom, w tzw. międzyczasie, konkretnie w listopadzie 2023 r., kiedy rynek był rozgrzany do granic możliwości za sprawą rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.,” komunikowaliśmy, że w Warszawie nie było już rejonu, w którym średnia cena ofertowa lokalu mieszkalnego nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw.

We wrześniu 2025 r., w oparciu o aktualne dane SonarHome.pl, stawki kształtowały się od ok. 11,5 tys. zł/mkw. w Rembertowie do 19 751 zł/mkw. w Śródmieściu. W przeważającej części dzielnic zauważono spadek w porównaniu rocznym. Warto dodać, że rok wcześniej w Śródmieściu oczekiwano średnio ponad 20,6 tys. zł/mkw.

W ciągu ostatnich pięciu lat średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach wzrosły jednak od 41,5 proc. w najdroższym Śródmieściu do przeszło 60 proc. w najtańszych dzielnicach – Rembertowie i Wawrze.

Mieszkania zyskały na wartości nawet o 60 proc.

W tak znaczącym tempie wzrastały nie tylko aspiracje sprzedających, ale także sumy ujmowane w aktach notarialnych. Nie wszystkie metraże drożały jednak w identycznym tempie. Według danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, uwzględniając perspektywę pięcioletnią (od II kw. 2020 do II kw. 2025 r.), najbardziej – o 60,4 proc. wzrosła przeciętna kwota płacona za kawalerki (do 35 mkw.), za które w II kw. 2025 r. płacono średnio 16 392 zł/mkw. Nominalnie wzrost wyniósł ponad 6,1 tys. zł/mkw., a pułap 10 tys. zł/mkw. został przekroczony ponad pięć lat temu – w I kw. 2020 r.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie
Infogram

Mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. zyskały na wartości w tym czasie w aktach notarialnych o 48,9 proc. Na tak znaczne wzrosty wpłynęła przede wszystkim sytuacja odnotowywana w 2023 r. i na początku 2024 r., czyli tuż przed, w trakcie i kilka miesięcy po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Między II kw. 2023 a II kw. 2024 r. średnie stawki w przypadku wspomnianych metraży wzrosły odpowiednio o 22,7 proc. i 20,6 proc.

Biorąc pod uwagę tylko kawalerki, Warszawa przodowała we wzrostach wśród największych polskich miast. Dla porównania, w Gdańsku w ciągu ostatnich pięciu lat najmniejsze mieszkania podrożały średnio o 35 proc.

Dużo stabilniej kształtowały się średnie stawki płacone za większe mieszkania. W aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. wpisywano średnio o 28,4 proc. więcej. Natomiast mieszkania ponad 80-metrowe zyskały na wartości w tym czasie średnio o 15,7 proc. W obu przypadkach wzrost cen notowany w Warszawie był najmniejszy spośród ośmiu analizowanych miast (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn).

Ulgę szukającym własnego „M” dał miniony rok, w którym średnie ceny mieszkań we wspomnianym metrażu obniżyły się odpowiednio o 0,3 i 1,8 proc. Za wyjątkowo stabilne w minionym roku należy uznać również przeciętne kwoty płacone za mniejsze i najpopularniejsze mieszkania. W ujęciu rocznym wzrosły one średnio o 1,2 proc. (0-35 mkw.) oraz 1,3 proc. (35-60 mkw.).

Źródło