Mieszkania w ramach TBS i SIM stały się istotną alternatywą dla rynku komercyjnego, ale obecnie nie chodzi już o to, ile ich powstało, lecz dlaczego nie powstaje ich więcej. Problemy z finansowaniem, zablokowane przepisy oraz przewlekłe procedury administracyjne sprawiają, że budownictwo społeczne w Polsce – mimo gotowości do działania – utknęło w martwym punkcie.
Brak impulsu
Z danych GUS wynika, iż w pierwszym kwartale 2025 roku oddano do użytku 740 mieszkań społecznych czynszowych w ramach TBS i SIM. To stanowi wzrost o ponad 21 proc. w porównaniu do roku ubiegłego i więcej niż łącznie wszystkich lokali komunalnych, spółdzielczych oraz zakładowych. Problem polega na tym, że to wciąż zaledwie niewielki procent realnych potrzeb Polaków. Obecnie w kolejce oczekujących na mieszkania z zasobów gminnych znajduje się ponad 126 tys. gospodarstw domowych. Co więcej, w ubiegłym roku oraz na początku bieżącego, podmioty pragnące budować mieszkania społeczne (takie jak TBS-y) złożyły do Banku Gospodarstwa Krajowego 374 wnioski o preferencyjne kredyty. Ile z nich zostało ostatecznie zrealizowanych? Zaledwie 166. To oznacza, że mogło powstać ponad 26 tys. mieszkań, a w rzeczywistości powstanie ich mniej niż 10 tys. W ciągu ostatnich kilku lat, czyli 1-3 tys. rocznie. – Obecny system TBS-ów nie funkcjonuje na wystarczającej skali, aby realnie odpowiedzieć na kryzys mieszkaniowy w Polsce. Mamy sytuację, w której w gminach działają TBS-y, ale nie prowadzą one spójnej polityki, nie zbierają ich przy jednym stole, nie współpracują z nimi. Kraków ma na przykład jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5 tys. mieszkań, ale od ponad 10 lat – nic nowego. Zgodnie z zapisami ustawy, do budowy potrzebna jest partnerska współpraca gminy, a tej od lat brakuje. TBS-y nie korzystają w żaden sposób z budżetu gminy, jednak bez współpracy nie mogą ubiegać się o dofinansowanie państwowe, które umożliwia realizację naprawdę tanich mieszkań. Ratusz od wielu lat nie podjął rozmów o partnerstwie, mimo że same TBS-y od dawna o to apelują. Liczymy, że obecna, nowa władza zdecyduje się w końcu na współpracę – mówi Robert Grela, Prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. – Chodzi o potrzeby młodych ludzi, rodzin, nauczycieli, pracowników socjalnych, bibliotekarzy – ludzi, których nie stać na zakup mieszkania, które często kosztuje dziś milion złotych. Nie mamy tu na myśli luksusów, tylko podstawowy standard. System TBS-ów miał odpowiadać na potrzeby tych osób, ale niestety nie jest w stanie, bo brakuje mu narzędzi i spójnej strategii. Ogromnym utrudnieniem jest również niewielka dostępność działek oraz ich wysoka cena, a tych nikt nie daje, dlatego konieczna jest współpraca z gminą i poszukiwanie wspólnych, długofalowych rozwiązań – dodaje.
Bariery i półprawdy
Największą przeszkodą jest obecnie brak konkretnych decyzji politycznych i finansowych. Miliard złotych, który mógłby zostać uruchomiony z rezerwy budżetowej, czeka na podpis ministra. Projekt ustawy umożliwiającej ten ruch znajduje się aktualnie u Prezydenta, a każda zwłoka oznacza, że TBS-y mogą stracić ważność pozwoleń, szanse na środki z KPO oraz entuzjazm do dalszych działań. – Rozwiązania istnieją i co istotne, są to rozwiązania realistyczne. Potrzebne są przede wszystkim jasne zasady działania oraz współpracy z gminami, równe dla wszystkich TBS. Takie mieszkania można budować dla różnych grup – rodzin z dziećmi, singli, seniorów. Jedni będą poszukiwać większego lokalu z balkonem, inni – mniejszego, bliżej centrum. Ten system daje elastyczność, możliwości jest wiele – mówi Prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Wśród barier nie brakuje również błędnych przekonań – na przykład tych, że wsparcie finansowe trafia wyłącznie do podmiotów publicznych, a prywatni operatorzy nie powinni uczestniczyć w systemie budownictwa społecznego. Tymczasem przykłady z zagranicy pokazują, że skuteczność tego modelu nie zależy od formy własności, lecz od jakości projektu, współpracy z miastem oraz jasnych zasad finansowania. – Dotacja idzie za konkretnym projektem – dobrze przygotowanym, społecznym, potrzebnym. Jednak lepszy od dotacji będzie mechanizm zwrotny, pieniądze wrócą do systemu i budownictwo się samo rozkręci – mówi Robert Grela – Chcielibyśmy być takim
