Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości, fot. gettyimages.com.
Rynek nieruchomości podlega takim samym mechanizmom jak cała gospodarka. Choć przyjmuje się, że reaguje on z pewnym opóźnieniem na zmianę cykli koniunkturalnych. Dzięki temu łatwiej jest przewidzieć, kiedy nastąpi faza wzrostu, a kiedy recesji. Jak rozpoznać, w którym momencie cyklu jest rynek?
Warszawa, Śródmieście, mazowieckie
Wielkomiejski apartament vis a vis hotelu Mariott ( po remoncie, klimatyzacja)
1 430 000 zł
Warszawa, Bielany, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Bielany, ul. Wólczyńska 69c/23
1 390 000 zł
Czym są cykle koniunkturalne?
Aby rozpoznać poszczególne fazy, należy wiedzieć, czym jest cykl koniunkturalny, zwany inaczej gospodarczym albo rynkowym. Cykl odnosi się do zmian w aktywności gospodarczej w czasie. Poszczególne fazy mogą różnić się czasem trwania i intensywnością, aczkolwiek są w pewien sposób regularne i powtarzalne. Cykle trwają od kilku lat do nawet kilkudziesięciu.
Fazy klasycznego cyklu koniunkturalnego obejmują cztery etapy:
- ożywienie;
- rozkwit, czyli punkt szczytowy;
- recesja;
- depresja, czyli pogłębiona recesja.
W cyklu współczesnym niektórzy ekonomiści wyróżniają tylko dwie fazy: ożywienie i recesję.
Czynniki wpływające na cykl koniunkturalny
Cykl koniunkturalny kształtuje wiele czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Mają one wpływ na dynamikę gospodarczą i czas trwania poszczególnych faz. Zwykle nie występują pojedynczo, a ich wzajemne oddziaływanie tworzy reakcję łańcuchową, która przyspiesza przejście jednej fazy w drugą, albo odwrotnie – spowalnia.
Czynnik popytowy a podażowy
Jednym z najważniejszych czynników odpowiadających za cykliczność jest podaż. Niestety w praktyce nie da się zachować równowagi między podażą a popytem. Zapotrzebowanie na nieruchomości jest raczej nieprzewidywalne, ponieważ wpływa na nie wiele różnych czynników, np. sytuacja gospodarcza, stopa bezrobocia i wysokość wynagrodzeń oraz demografia. Z kolei rynek nieruchomości nie może szybko zareagować na zwiększony popyt, gdyż proces budowlany trwa długo. Zatem zwykle mamy do czynienia z sytuacją, kiedy podaż jest znacznie opóźniona w stosunku do zainteresowania, co generuje zwiększoną liczbę transakcji i wyższe ceny.
Sektor finansowy
Rynek nieruchomości jest związany z finansowym, a w szczególności z sektorem bankowym. Deweloperzy, inwestorzy indywidualni oraz osoby prywatne kupujące nieruchomości na własne potrzeby zwykle finansują budowę i ich zakup kredytem hipotecznym. Jego koszt z kolei związany jest ze stopami procentowymi. Obniżanie ich stymuluje wydatki konsumenckie i zachęca do inwestowania, co sprzyja ożywieniu rynku nieruchomości. Łatwość otrzymania kredytu kreuje popyt na zakup nie tylko własnego mieszkania albo domu, lecz także wymarzonego domu wakacyjnego albo działki rekreacyjnej.
Na rynek nieruchomości wpływa też kondycja gospodarcza kraju. Wysoka inflacja oznacza wzrost stóp procentowych i przyhamowanie inwestycji. Ludzie zaczynają oszczędzać, a kredyty stają się mniej dostępne.
Globalna gospodarka
Współczesna gospodarka to sieć wzajemnych zależności. Zatem recesja albo ożywienie w jednym kraju, może powodować zmiany gospodarcze w drugim. Przykładowo wzrost zapotrzebowania globalnego na surowce np. drewno, sprawi, że zacznie go brakować na rynkach. W efekcie zaczną rosnąć ceny samego materiału, jak i wytworzonych z niego produktów i półproduktów.
Interwencje wewnętrzne państwa
Decyzje polityczne wpływają na całą gospodarkę. W przypadku rynku nieruchomości np. wparcie państwa w postaci preferencyjnych kredytów dla obywateli albo ulg podatkowych zwiększy popyt na mieszkania. Jednocześnie w sytuacji, kiedy nie ma odpowiednio dużej podaży, ceny metra kw. zaczynają rosnąć.
Nastroje konsumentów i przedsiębiorców
Uwarunkowania społeczno-kulturowe oraz nastroje mogą wzmocnić rynek nieruchomości, jak i osłabić. Wiara oraz nadmierny optymizm sprzyjają inwestowaniu i podejmowaniu ryzyka. Takie zachowanie pobudza rynek, ale też może skutkować wzrostem cen. Z kolei pesymizm prowadzi do ograniczenia wydatków, większych oszczędności i tym samym spowolnienia gospodarczego.
Zdarzenia nieprzewidywalne
W teorii cykliczność, to stale powtarzające się wzorce mające odzwierciedlenie w spadkach i zwrotach cen. Jednak w praktyce na dany cykl mają znaczący wpływ liczne nieprzewidywalne czynniki, które sprawiają, że powstaje reakcja łańcuchowa. Losowość w istotny sposób oddziałuje nie tylko na gospodarkę, ale również na ceny najmu i zakupu nieruchomości.
Dobrym przykładem jest wybuch pandemii albo wojny w Ukrainie. Pierwsze zdarzenie doprowadziło do spowolnienia w budownictwie z powodu braku materiałów i pracowników. Zmieniło też zainteresowanie inwestorów, co do rodzaju poszukiwanych nieruchomości. Zwiększył się popyt na działki różnego typu, domy i mieszkania z dużymi tarasami. Z kolei wojna spowodowała napływ uchodźców, którzy zaczęli intensywnie poszukiwać mieszkań do wynajęcia, a to w efekcie wywindowało ceny najmu.
Wahania sezonowe
Najtrwalsze i najbardziej przewidywalne są wahania sezonowe. Najwidoczniejsze są one na rynku wynajmu. Najgorętszy czas jest między sierpniem a październikiem, kiedy studenci i uczniowie szkół średnich przygotowują się do nowego roku akademickiego i szkolnego. Wielu z nich nie chce lub też nie dostało miejsca w akademikach albo bursach stąd zaczynają poszukiwania mieszkania na wynajem w bliskim sąsiedztwie uczelni, albo z dobrym dojazdem do niej. Wzrost popytu przekłada się na wyższe ceny, które osiągają kulminację we wrześniu. Po tym okresie zainteresowanie wynajmem na dłuższy czas zaczyna maleć.
Z kolei późna wiosna, lato i wczesna jesień to boom na rynku najmu krótkoterminowego. W tym okresie ludzie szukają miejsca do odpoczynku, a wielu z nich woli wynająć mieszkanie niż rezerwować pokój w hotelu.
Sezonowość dotyczy też budownictwa mieszkaniowego. Zasadniczo w miesiącach zimowych od listopada do stycznia deweloperzy oddają najwięcej mieszkań do użytku, a w miesiącach wiosennych i letnich najmniej. Taka sytuacja jest związana z pogodą i dostępem pracowników sezonowych. W mrozie trudniej jest wykonywać prace budowlane na zewnątrz, stąd wielu deweloperów zaczyna je od wiosny, a jesienią wykończeniowe wewnątrz budynków.
Fazy cykli – czym się wyróżniają?
Cykl rynkowy trwa średnio 10-12 lat. Zatem w teorii, znając wszystkie fazy oraz to, czym się charakteryzują, można przewidzieć, co nastąpi dalej.
Ożywienie
Faza ożywienia charakteryzuje się wzrostem produkcji i liczby inwestycji oraz zatrudnienia. Rośnie też, choć powoli, popyt a wraz z nim ceny oraz wartość rynkowa nieruchomości. Posiadanie nieruchomości staje się coraz bardziej opłacalne, stąd deweloperzy zaczynają intensywnie budować.
Rozkwit
Faza rozkwitu to okres dobrej koniunktury, kiedy powoli popyt zaczyna przewyższać podaż. Jest to wynikiem wypracowanych przez firmy nadwyżek, które inwestują w środki trwałe oraz spadkiem stóp procentowych i łatwiejszym dostępem do kredytów. A to skutkuje wzrostem liczby transakcji na rynku nieruchomości mieszkalnych, biurowych i użytkowych, ale też jednocześnie zwyżkami cen za metr kw. Wysokie koszty mogą doprowadzić do podwyższenia inflacji.
Recesja
Rozwój budownictwa w związku z dużym zainteresowaniem sprawia, że podaż zaczyna przewyższać popyt. W tym okresie deweloperzy oddają do użytkowania nowe inwestycje, zaplanowane w poprzednim okresie. Nadmiar niesprzedanych lokali sprawia, że ceny wyhamowują. Firmy zaczynają ograniczać budowę, przez co spada zapotrzebowanie na materiały i pracowników budowlanych. W okresie recesji rośnie bezrobocie, a spada produkcja, zatrudnienie, liczba inwestycji, a także popyt. Nastroje wśród konsumentów i przedsiębiorców są pesymistyczne.
Depresja
Ekonomiści przyjmują, że cykl depresji pojawia się po długim okresie recesji. Kiedy to mamy dużą nadpodaż przy bardzo niskim popycie. Utrzymująca się zła koniunktura gospodarcza powoduje, że stopy zwrotu inwestycji w nieruchomości są niskie, zatem rośnie liczba pustostanów, firmy wstrzymują inwestycje. Jednak ta faza występuje rzadko, a gdy tylko warunki poprawiają się, firmy znów zwiększają produkcję i zaczynają inwestować. Dochody zaczynają rosnąć, a gospodarka ożywia się, co oznacza, że powracamy do początku.
Jak przygotować się na cykle koniunkturalne na rynku nieruchomościowym?
Aby przygotować się na to, co nas czeka na rynku, trzeba wnikliwie obserwować sytuację gospodarczą. Obecnie, o ile cykliczność poszczególnych faz jest do przewidzenia, to niestety trudno określić, kiedy jedna przejdzie w drugą. Na ich przebieg ma wpływ tak wiele czynników zewnętrznych i wewnętrznych, że jest to praktycznie niemożliwe.
Zasadniczo rynek nieruchomości rośnie, kiedy jest małe bezrobocie, dobra koniunktura i niskie stopy procentowe. Wtedy opłaca się inwestować w nieruchomości, ponieważ lokaty nie przynoszą zysków.
