Statystyczny Polak zarabiający średnią krajową, który planuje nabyć dwupokojowe lokum za gotówkę, musi przeznaczyć na to całość swojej wypłaty przez minimum 7 lat. To scenariusz najbardziej optymistyczny.
W scenariuszu pesymistycznym, gdy zarabia się na poziomie mediany płac w Polsce (około 5 300 zł netto), ten okres wydłuża się do 9 lat i 5 miesięcy. Zakładając, że jest w stanie odłożyć zaledwie 20% dochodu, przy medianie zarobków na mieszkanie będzie musiał gromadzić oszczędności przez ponad 19 lat.
Kredyty potaniały, lecz nadal są trudno dostępne
Według ekspertów z portalu GetHome.pl, mimo że stopy procentowe zmalały do poziomu 4,50% (stopa referencyjna NBP), a inflacja zaczęłasię stabilizować, to koszty kredytów hipotecznych wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Średnie oprocentowanie nowych kredytów oscyluje obecnie wokół 6,5 – 7%. Faktyczny koszt kredytu na zakup lokalu mieszkalnego jestnadal o wiele wyższy niż w czasach sprzed wojny na Ukrainie oraz pandemii, gdyoprocentowanie wynosiło około 2 – 25, %. Obecnie rata kredytu na 30 lat przy20% udziale własnym i kwocie 400 tys. zł wynosi mniej więcej 2 500 zł miesięcznie.
Dla wielu rodzin stanowi to spore obciążenie – szczególnie, jeślijedno z małżonków pozostaje bez pracy albo dochody są nieregularne. Poważnym problemem przy stabilizacji cenowej na rynku, z którą aktualnie mamy do czynienia, jest dostępność do finansowania z banków. Wymóg wkładu własnego, przy kosztownych mieszkaniachokazuje się nierzadko przeszkodą nie do pokonania.
Przeciętne zarobki: ile środków posiada typowy Kowalski?
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za sierpień2025 roku, średnie wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 8 769,08 zł. Po potrąceniu podatków oraz składek daje to w przybliżeniu 6 300 zł netto. Należy jednakzauważyć, że wartość ta odnosi się do średniej, a nie mediany – czyliwartości, która dzieli wszystkich zatrudnionych na dwie grupy – tych z wyższymi i niższymizarobkami, pomijając wartości ekstremalne. Medianę uznaje się za bardziej miarodajny wskaźnik.
Obecnie mediana wynagrodzeń netto w Polsce to około 5 300 zł. W realnej sytuacji oznacza to, że spora część pracujących zarabia mniej niż 6 000 zł na rękę, a dla wielu młodych ludzi, zaraz po ukończeniu studiów lub zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych, rzeczywiste dochody sąjeszcze niższe. Wysokie koszty życia, rosnące ceny artykułów spożywczych, energii oraz transportu dodatkowo zawężają możliwości odkładania znacznych kwot na mieszkanie.
Jaką kwotę trzeba zaoszczędzić na wkład własny?
Załóżmy, że statystyczny Kowalski pragnie nabyć mieszkanie owartości 500 000 zł. Jest to realna cena za dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście –np. Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Banki oczekują 20% wkładu własnego,czyli 100 000 zł.
Dla osoby otrzymującej średnią krajową netto (6 300 zł),odkładanie 30% pensji (1 890 zł) umożliwi zebranie kwoty koniecznej na wkładwłasny w ciągu 53 miesięcy, czyli ponad 4 lata. Przy comiesięcznym odkładaniu 20% ze średniej pensji (1 260 zł) zajmie to 7 lat i 1 miesiąc,a przy 10% (630 zł) – przeszło 13 lat.
Osoba zarabiająca na poziomie mediany pensji w Polsce (5300 zł netto) potrzebuje:
- przy odkładaniu 30% (1 590 zł) – 5 lat i 3 miesiące,
- przy 20% (1 060 zł) – ponad 7lat i 10 miesięcy,
- przy 10% (530 zł) – ponad 15lat i 9 miesięcy.
Jak długo trzeba oszczędzać, aby kupić mieszkanie za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę wymaga jeszcze większego nakładu oszczędnościowego. Osoba zarabiająca średnią krajową (6 300 zł),potrzebowałaby przez ponad 7 lat odkładać co miesiąc całą pensję, aby zgromadzić 500 000 zł. Przy odkładaniu 30% (1 890 zł) –potrzeba ponad 22 lata, 20% (1 260 zł) – przeszło 33 lat, a 10% (630 zł) – ponad 66 lat, aby móc kupić mieszkanie za gotówkę.
Jeszcze trudniejsza sytuacja ma miejsce przy zarobkach na poziomie mediany (5 300 zł netto). Wówczas:
- odkładanie 100% z pensji zajmie 9 lat i 5 miesięcy,
- odkładanie 30% (1 590 zł) – ponad26 lat,
- odkładanie 20% (1 060 zł) – ponad39 lat,
- odkładanie 10% (530 zł) – ponad78 lat.
Takie wizje są oczywiście wyłącznie hipotetyczne. W rzeczywistości trudno wyobrazić sobie odkładanie całej pensji przez kilka lat. Nawet 20% pensji to bardzo ambitny cel, zwłaszcza przy rosnących kosztach utrzymania.
Polska na tle Europy – jak prezentuje się wskaźnik cen do dochodów?
Jak podkreślają eksperci z portalu GetHome.pl, jednym z kluczowych wskaźników pozwalających ocenić, jak osiągalne są mieszkania, jest price-to-income ratio – wskaźnik cennieruchomości w stosunku do dochodów. OECD prezentuje go jako indeks, gdzie wartość 100odpowiada sytuacji z 2015 roku. Jeśli wskaźnik idzie w górę, oznacza to, że ceny mieszkań rosną szybciej niż zarobki, a mieszkania stają się trudniej dostępne.
Z danych OECD z 2024 roku wynika, że Polska osiąga wartość 101,2,czyli tylko nieznacznie powyżej poziomu z 2015 roku. To wskazuje, że dynamika wzrostu cen mieszkań jest w przybliżeniu zbliżona do dynamiki wzrostu zarobków. W Czechach wskaźnik ten wynosi 121,2, a w Portugalii– 147,3. Oznacza to, że w tych państwach ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż zarobki mieszkańców.
W państwach takich jak Francja(93,6), Włochy (86,9) czy Finlandia (81,1) sytuacja jest odwrotna – tam dostępność mieszkań poprawiła się w odniesieniu do zarobków. Na przeciwległym biegunie znajduje się Rumunia, z wartością 55,3, co oznacza wyraźny spadek relatywnych cen mieszkań. Wynika to m.in. z faktu, iż w Rumunii dochody rosły szybciej niż ceny nieruchomości, a rynek nie był tak bardzo spekulacyjny jak w Europie Zachodniej.
GetHome.pl
W tym kontekście Polska wypada przeciętnie. Nie zalicza się ani dokrajów o najbardziej dramatycznej sytuacji mieszkaniowej, ani do tych, gdzieceny przestały doganiać zarobki. Wskaźnik price-to-income sygnalizuje, że ceny mieszkań w Polsce rosną tylko nieco szybciej niż wynagrodzenia, co sugerujewzględną stabilizację. Warto jednak pamiętać, iż jest to tylko jeden z wielu wskaźników, który charakteryzuje rynek nieruchomości.
Na szeroko pojętą dostępnośćmieszkań wpływają także inne elementy: wysokość obligatoryjnego wkładu własnego, bieżące oprocentowanie kredytów hipotecznych, jak również aktualne koszty utrzymania nieruchomości. Do tego dochodzą uwarunkowania demograficzne (np. starzejące się społeczeństwo), migracja, polityka mieszkaniowa państwa, czy zmiany zachodzące na rynku wynajmu.
Wszystko to powoduje, że nawet przy relatywnie neutralnym wskaźniku price-to-income, droga do własnego M dla przeciętnego Polaka pozostaje długa i kosztowna, aczkolwiek pomimo tego, że sytuacja Polaków wydaje się bardzo zła, to w porównaniu z państwami UE nie wypada najgorzej – podsumowuje ekspert z portalu GetHome.pl
Marcin Moneta
