We wrześniu i październiku bank centralny po raz pierwszy od dwóch lat zdecydował się na obniżenie stóp procentowych NBP. Kolejnych obniżek na razie nie było. Kredytobiorcy, którzy czekają na spadek wysokości comiesięcznych rat, muszą być jednak cierpliwi. O tym, kiedy przyjdzie im płacić mniej, decyduje wskaźnik WIBOR. Niektórzy jesienne obniżki poczują dopiero w przyszłym roku.
Przypomnijmy sekwencje wydarzeń – do wiosny 2020 roku podstawowa stopa procentowa, tzw. referencyjna, która odpowiada za wysokość wskaźnika WIBOR, a ten z kolei warunkuje wysokość rat kredytowych, pozostawała na rekordowo wówczas niskim poziomie 1,5 proc.
Jednak na przełomie zimy i wiosny 2020 do Polski dotarła pandemia COVID-19. Wówczas to Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na drastyczne cięcia stóp procentowych po to, by utrzymać koniunkturę w gospodarce „zamkniętej” pandemią. W krótkim czasie stopa referencyjna została ścięta niemal do zera. Na koniec maja 2020 jej wartość wynosiła 0,10 proc.
Kredyty stały się wyjątkowo tanie. Taki stan rzeczy utrzymywał się do jesieni 2021. W międzyczasie w Polsce urosła wysoka inflacja. W odpowiedzi na to RPP zupełnie zmieniła kurs i zaczęła zacieśniać politykę monetarną. Skutkiem był drastyczny wzrost stóp procentowych. Od jesieni 2021 do września 2022 stopa referencyjna urosła z 0,10 proc. aż do 6,75 proc. Poskutkowało to oczywiście mocnym (często o ponad 100 proc.) wzrostem rat kredytów, a także bardzo dużym spadkiem zdolności kredytowej osób, które starały się o finansowanie z banków na zakup nieruchomości. Taki stan rzeczy, przy rosnących cenach nieruchomości, oznaczał w praktyce pozbawienie szansy nabycia mieszkania dla setek tysięcy ludzi.
Rekordowo wysokie stopy procentowe zaczęły spadać dopiero jesienią 2023. Na razie Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na dwie obniżki – 0,75 pkt proc. we wrześniu i o kolejne 0,25 pkt proc. w październiku. Tym samym obecnie stopa referencyjna NBP wynosi 5,75 proc.
Raty do zapłacenia po obniżce stóp procentowych
Przyjmijmy, że kredytobiorca zadłużył się na kwotę 300 tys. zł, na 30 lat i spłaca raty równe ze zmiennym oprocentowaniem. Marża jego kredytu wynosi 2 proc.
Jeszcze w lipcu 2023 wartość WIBOR 3M wynosiła 6,90 proc. Oprocentowanie kredytu wraz z marżą wynosiło więc niecałe 9 proc. Przyjmujemy, że prowizja za przyznany kredyt wyniosła 0 proc. W takiej sytuacji comiesięczna rata stała naszego kredytobiorcy kształtowała się na poziomie 2450 zł.
Po jesiennej serii obniżek stóp procentowych wskaźnik WIBOR 3 M wynosi 5,83 proc. (stan na 21.11.2023). Oprocentowanie kredytu naszego Kowalskiego wraz z marżą kształtuje się więc na poziomie 7,83 proc.
W takim układzie miesięczna rata równa wyniesie około 2200 zł. Oszczędność jest więc spora. Pytanie, kiedy zobaczą ją kredytobiorcy?
Dobre wiadomości z opóźnieniem
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, termin po obniżce stóp procentowych, w którym bank nalicza niższe raty, uzależniony jest od tego, kiedy po raz ostatni aktualizował oprocentowanie, a to z kolei zależy od terminu zawarcia umowy oraz od rodzaju wskaźnika WIBOR (od niedawna funkcjonuje również nowy wskaźnik WIRON, ale obecnie jest on jeszcze mało rozpowszechniony).
Jeśli kredytobiorca ma naliczane oprocentowanie w oparciu o WIBOR 3M, czyli trzymiesięczny, wówczas banki aktualizują oprocentowanie co 90 dni, a obniżona rata dotyczy dopiero kolejnego miesiąca. Jeśli więc ktoś ma umowę kredytową z oprocentowaniem opartym na WIBOR 3M i bank ostatni raz aktualizował oprocentowanie np. w sierpniu 2023, zgodnie z zapisami umownymi, wówczas kolejna aktualizacja będzie miała miejsce w listopadzie w oparciu o wysokość WIBOR 3M wówczas aktualną, a niższą ratę do zapłacenia ujrzymy dopiero w grudniu.
Jeszcze odleglejsze terminy dotyczą wskaźnika WIBOR 6M, a więc aktualizowanego co pół roku. Jest on zazwyczaj nieco niższy od trzymiesięcznego, ale czas oczekiwania na aktualizację będzie dwa razy dłuższy. Jeśli więc na przykład ostatni raz bank zmieniał oprocentowanie w oparciu o WIBOR 6M w sierpniu tego roku, to następnym razem zrobi to dopiero w lutym 2023, a niższa rata do zapłacenia będzie dopiero w marcu 2023.
Z kolei ci kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na kredyt o stałej stopie procentowej, na obecnych obniżkach WIBOR nie zyskają absolutnie nic. Oprocentowanie ich kredytu jest „zamrożone” na okres umowny (najczęściej 5 lat) na ustalonym poziomie, który w wielu przypadkach już jest wyższy niż aktualny WIBOR. Jeśli więc mamy do czynienia z cyklem luzowania polityki pieniężnej, osoby z kredytami o stałej stopie będą jedynie obserwować spadające oprocentowanie. Im zmieni się ono dopiero po wygaśnięciu okresu umownego, podczas którego obowiązuje stała stopa procentowa.
Co dalej ze stopami procentowymi?
Na razie nie wiadomo, czy cykl utrzymania spadku stóp procentowych będzie kontynuowany, ewentualnie z jaką dynamiką. Analitycy spodziewają się kolejnych obniżek stóp procentowych najszybciej dopiero w marcu 2024, kiedy to Rada Polityki Pieniężnej pozna nową projekcję inflacji. Na listopadowym posiedzeniu RPP nie zdecydowała się na kolejne cięcie. Tak więc kredytobiorcy muszą uzbroić się w cierpliwość. Wszystko wskazuje na to, że raty ich kredytów nie będą spadać tak szybko, jak szybko rosły.
Marcin Moneta
