Zyskowność wynajmu: Jaki potencjał zarobkowy?

Jest niewiele lepiej niż dwanaście miesięcy temu, lecz dużo słabiej niż w roku 2022, kiedy to procentowy zysk z lokat w wynajem osiągnął najwyższy pułap ostatnich lat – wynika z danych Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl. Przede wszystkim w największych aglomeracjach miejskich Polski i w szczególności w odniesieniu do lokali jednopokojowych rentowność z wynajmu balansuje na granicy opłacalności.

Już było lepiej – taką generalną tezę można wyciągnąć, analizując dane odnośnie przeciętnej rentowności z wynajmu w największych miastach Polski. Pomimo, że zarówno średnia wycena mieszkań prezentowanych na sprzedaż jak i przeciętne ceny ofertowe najmu utrzymują się w ostatnim czasie na stabilnym poziomie, a w skali roku, nawet jeśli nie maleją, to rosną w stopniu mniejszym niż inflacja CPI, to rentowność z wynajmu ledwo zipie.

Co ważne i co warto zaznaczyć na wstępie, zarówno w odniesieniu do cen mieszkań – tych ofertowych, jak i transakcyjnych – oraz wysokości opłat za czynsz, cały czas mówimy o stabilizacji, lecz na najwyższych poziomach w dziejach.

Mniejsze lokale, większy zarobek

Przejdźmy jednak do konkretów. Mimo że to w przypadku kawalerek zysk z wynajmu jest najbliższy rekordowo niskiego poziomu, to jednak nadal wynajem mniejszych lokali (do 40 mkw.) zapewnia wyższy zysk niż mieszkań o powierzchni 40-50 metrów kwadratowych. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w październiku 2025 roku, najwyższą rentowność pośród siedmiu największych rynków odnotowano w Łodzi. Było to blisko 6 proc. w skali roku. W tym miejscu podkreślmy jednak, że mówimy o zwrocie z inwestycji, który nie uwzględnia kosztów utrzymania mieszkania, należności podatkowych oraz renowacji.

Jednak to właśnie w Łodzi odnotowano w ostatnich latach największy spadek tego wskaźnika. Trzy lata temu, dokładnie w listopadzie 2022 roku, kiedy ceny mieszkań przed ogłoszeniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jeszcze nie poszybowały w górę, a stawki za najem ustabilizowały się po znacznym wzroście spowodowanym wybuchem wojny na Ukrainie, średnia roczna rentowność z najmu zbliżyła się do 8 proc.

W pozostałych analizowanych miastach do najwyższych wartości, które, podobnie jak w Łodzi, odnotowano w drugiej połowie 2022 roku, brakuje od 1,2 punktu procentowego (Warszawa) do 1,7 punktu procentowego (Kraków).

W ujęciu rocznym rentowność zmniejszyła się najbardziej (-0,37 punktu procentowego r/r) w Gdańsku. Sezonowy spadek był szczególnie dostrzegalny w ostatnich miesiącach. Jeszcze w czerwcu, u progu okresu wakacyjnego, średnia roczna rentowność była o ponad 0,5 punktu procentowego wyższa od tej odnotowanej w październiku. Na najniższy zwrot z inwestycji wchodząc z nowymi mieszkaniami na rynek najmu, podobnie jak w poprzednich miesiącach, można było liczyć z kolei w Krakowie.

Większe lokale dalej od dna

Z kolei przeciętna roczna rentowność z najmu większych lokali, o metrażu od 40 do 59 metrów kwadratowych, nie znajduje się blisko dna. Do najniższych poziomów brakuje jednak od 0,14 do 0,56 punktu procentowego. Znacznie dalej do szczytowych wartości, które – również w drugiej połowie 2022 roku – oscylowały od 6 do ponad 7 procent.

Ostatnie dwanaście miesięcy spadek wskaźnika (o około 0,2 punktu procentowego) przyniósł jedynie w Gdańsku i Poznaniu. Bardziej wyraźny wzrost w skali roku (o 0,3 punktu procentowego) odnotowano tylko w Warszawie. W pozostałych miastach wskaźnik wzrósł o mniej niż 0,1 punktu procentowego w porównaniu do października 2024 roku.

Powtórzmy jak mantrę, że niskie wartości analizowanego wskaźnika to głównie efekt jego obniżek obserwowanych w 2023 roku, kiedy to wywindowane przez „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ceny mieszkań zniwelowały wcześniejsze, roczne wzrosty stawek czynszów.

Próg wejścia się obniża

Zniżki stawek obserwowane zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym przekładają się lokalnie na nieco niższy próg wejścia dla osób, które planują zakup mieszkania z myślą o jego wynajmie.

Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics za październik 2025 roku, nabycie nowego lokum od dewelopera tylko w Gdańsku i Łodzi wiązało się z dużo większym (od 5 do 7 proc.) wydatkiem niż w analogicznym okresie roku 2024. W Krakowie średnia cena ofertowa wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 0,7 proc., a w Poznaniu o 1,6 proc. Z kolei we Wrocławiu, a w szczególności w Warszawie i Katowicach, zaobserwowano obniżki, w dwóch ostatnich miastach przekraczające 1000 zł/mkw.

Podobna sytuacja wystąpiła na rynku wtórnym, gdzie do grona miast, w których odnotowano spadek, dołączył Kraków, a w Łodzi stawki wzrosły średnio o 0,2 proc. Wzrosty, choć mniej spektakularne niż na rynku pierwotnym – rzędu 2,5 – 3 proc. odnotowano jedynie w Gdańsku i Poznaniu.

Kupić czy wynajmować mieszkanie?

Wyraźnie stabilizujące się, choć na wysokim poziomie, ceny mieszkań oraz taniejące kredyty hipoteczne sprawiają, że zakup mieszkania może zwrócić się w porównaniu z wynajmem szybciej niż rok temu. W II kwartale 2025 roku sytuacja była pod tym względem także lepsza niż cztery lata temu.

Jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl, w ciągu roku liczba miesięcznych opłat za wynajem, które należałoby uiścić wynajmującemu, równa kwocie, jaką należałoby zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych, zmalała. Szczegółowe wyliczenia zawarliśmy w artykule „Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy”.

Jak obecne stawki najmu prezentują się z kolei w porównaniu do przeciętnego wynagrodzenia? Osoby samotne wynajmujące lokale jednopokojowe w największych miastach Polski i zarabiające równowartość przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw muszą przeznaczać jedynie na czynsz dla właściciela lokalu od prawie 30 do ponad 40 proc.

W przypadku większych lokali (40-59 mkw.) wynajmowanych przez pary, wskaźnik ten oscyluje od niespełna 20 proc. w Katowicach i Łodzi do blisko 30 proc. w Warszawie. Zgodnie z wyliczeniami Bankier.pl, to właśnie w stolicy, gdzie wprawdzie zarabia się średnio najwięcej, opłaty za wynajem najbardziej uszczuplają budżety najemców.