Pomimo trwającego przyspieszenia i odnawiającego się popytu, w szczególności wśród nabywców korzystających z kredytu, specjaliści od rynku nieruchomości spodziewają się końca roku z cenami mieszkań na niezmienionym poziomie. Niemniej jednak, owe ustabilizowanie nieuchronnie sugeruje powolne przesuwanie się kwot w kierunku kolejnych rekordów, co unaocznia najnowszy rezultat indeksu urban.one.
W sierpniu odnotowano wzrost zarówno wskaźnika urban.one dla całej Polski, jak i tego, który uwzględnia jedynie największe ośrodki nieruchomości. Dla całego państwa zarejestrowano 117,07 pkt – o 0,52 pkt więcej w porównaniu do lipca i jednocześnie o 2,90 pkt więcej niż w tym samym miesiącu poprzedniego roku. Był to najsilniejszy progres w ujęciu miesięcznym od stycznia bieżącego roku.
Analogiczna sytuacja miała miejsce w przypadku wskaźnika urban.one, który odzwierciedla stan na rynkach nieruchomości w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi. W sierpniu wartość wskaźnika ustabilizowała się na poziomie 131,54 pkt, co zwiastowało wzrost w stosunku miesiąc do miesiąca o 0,62 pkt oraz rok do roku o 3,67.
Spadki cen nowych mieszkań. Wzrost cen na rynku wtórnym
Zgodnie z monitoringiem cen przeprowadzonym przez Cenatorium, wskaźniki idą w górę, pomimo że kwoty oczekiwane za lokale przez firmy deweloperskie maleją. Sierpień pokazał w Gdańsku i Łodzi zniżkę średnich cen ofertowych o około 1 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca, a we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku wycena nowych mieszkań zmalała o około 0,5 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca.
– We wszystkich dużych miastach zasób mieszkań deweloperskich nieznacznie się skurczył, ale łącznie wciąż przekracza 42 tys. lokali. Wyraźnie mniejsza liczba nowych wprowadzeń, obserwowana od kilku miesięcy, może być wynikiem dopasowania podaży do zapotrzebowania i dążenia do utrzymania cen przez deweloperów – utrzymuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Odmiennie niż przed miesiącem, bardziej wyraźne zwyżki zanotowano za to na rynkach wtórnych, co znalazło odzwierciedlenie we wskazaniu indeksu. Najmocniej – o 4 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca – poszła w górę wycena mieszkań z drugiej ręki w Gdyni, średnio o 2,7 proc. swoje oczekiwania podwyższyli oferujący tego rodzaju lokale w Krakowie, a o 2 proc. w Poznaniu.
Wzrasta zdolność, przybywa kupujących na kredyt
– Rynek mieszkaniowy w ostatnim czasie cechował się niewielkim zwiększeniem wolumenu sprzedaży mieszkań, co było wspierane przez obniżane stopy procentowe oraz stabilizację cen – zaznacza Małgorzata Wełnowska.
Rosnące zapotrzebowanie jest szczególnie widoczne wśród osób kupujących, które wspomagają się lub przynajmniej planują konieczność nabycia w oparciu o kredyt hipoteczny, na co wpływ mają obniżane (już czterokrotnie w tym roku) stopy procentowe i polepszająca się zdolność kredytowa.
Według informacji Biura Informacji Kredytowej, w sierpniu w Polsce udzielono 19,4 tys. kredytów na mieszkanie – o 13,8 proc., a liczbowo o 3,1 tys. więcej niż w lipcu i zarazem o 29,3 proc. (+4,4 tys.) więcej w zestawieniu z tym samym miesiącem zeszłego roku. Hipotek przybyło również znacznie więcej niż w sierpniu 2023 r. (+43,7 proc.), a zatem w trakcie działania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
O możliwym dalszym wzroście popytu na kredyty na mieszkanie świadczą wrześniowe dane BIK dotyczące wniosków o ten typ finansowania. We wrześniu złożono bowiem 39,91 tys. podań – o 13,1 proc. więcej niż w sierpniu i o 40,1 proc. (liczbowo o 11,4 tys. sztuk) więcej niż rok wcześniej.
Rynek wynajmu pochłonął część mieszkań
Ożywienie objawiające się w postaci zmniejszającej się liczby dostępnych ofert widać również w Warszawie. Wartość indeksu urban.one dla stolicy podniosła się w sierpniu o 0,65 pkt w stosunku miesiąc do miesiąca do 129,45 pkt. Była także o 3,56 pkt wyższa niż przed rokiem.
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
Podobnie jak w pozostałych spośród największych polskich miast, na stołecznym rynku pierwotnym zarejestrowano obniżkę średniej ceny ofertowej o 1,3 proc. w stosunku miesiąc do miesiąca.
Jak jednak podkreśla Małgorzata Wełnowska, spadek liczby dostępnych ogłoszeń na stołecznym rynku wtórnym może wynikać nie tyle z wyraźnie rosnącej sprzedaży lokali, ile z sezonowego przenoszenia części ofert na rynek wynajmu.
„Ceny mieszkań pozostaną stabilne”, ale najwyższe w historii
Według opinii ekspertów zajmujących się sektorem nieruchomości, w najbliższych miesiącach stawki powinny jednak utrzymać się na stabilnym poziomie.
Pomimo że stabilizacja kwot może być pozytywnym sygnałem dla poszukujących własnego „M”, ponieważ nastąpiła po wzroście cen sprzed ponad roku, w ostatnim czasie jest ona rozumiana najczęściej jako stopniowy wzrost wyceny i kwot płaconych za lokale.
Należy przypomnieć, że z danych, o których wspominał Bankier.pl przed miesiącem, wynika, że najbardziej popularne lokale, czyli te o powierzchni od 35 do 60 mkw., jak również kawalerki (do 35 mkw.) podrożały w aktach notarialnych w ciągu ostatniego roku średnio od około 0,5 do 3 proc. I pomimo że w większości przypadków jest to mniej od inflacji CPI, nie zmienia to faktu, że najczęściej poszukiwane i wybierane metraże są aktualnie najkosztowniejsze w historii – od ponad 20 do blisko 40 proc. droższe niż trzy lata temu, a więc przed erą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Spadki średnich cen transakcyjnych obserwowane są głównie (choć nie wyłącznie) w przypadku dużych mieszkań – o powierzchni powyżej 60 mkw.
