fot. djedzura/istockphoto.com
Prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości tradycyjne księgi wieczyste mają swój elektroniczny odpowiednik. Księgi wieczyste online umożliwiają szybką weryfikację informacji zawartych w rejestrze bez konieczności udawania się do sądu rejonowego. Czym są księgi wieczyste, jak działają księgi wieczyste online i jakie można znaleźć w nich informacje?
Gdańsk, Łostowice, pomorskie
Nowe mieszkanie Gdańsk Łostowice, ul. Kryształowa
184 259 zł
Gdańsk, Łostowice, pomorskie
Nowe mieszkanie Gdańsk Łostowice, ul. Kryształowa
332 407 zł
Księga wieczysta – czym jest i jakie informacje można w niej znaleźć?
Jednym z najważniejszych dokumentów opisujących nieruchomość jest księga wieczysta. W jej treści znajdują się informacje dotyczące stanu prawnego, prawa własności, lokalizacji, przeznaczenia oraz hipoteki i roszczeń na niej ciążących. Rejestr jest szczególnie istotny dla nabywców nieruchomości, bowiem może ich ustrzec przed zakupem mieszkania obciążonego roszczeniem, np. pierwokupu.
Rejestr ksiąg wieczystych jest ogólnodostępny i jawny publicznie. Wystarczy posiadać numer księgi wieczystej nieruchomości, by móc zapoznać się z jej zapisami. Natychmiastowy dostęp do danych można uzyskać, korzystając z wersji elektronicznej rejestru.
Każda księga wieczysta wygląda dokładnie tak samo, bez względu na to, jakiego rodzaju nieruchomości dotyczy. Dokument podzielony jest na cztery działy, z których każdy odpowiada konkretnym informacjom. Przejrzysta budowa sprawia, że dane są czytelnie przedstawione i można szybko dotrzeć do interesujących informacji.
ZOBACZ Zakup mieszkania – formalności, koszty, dokumenty
Podział księgi wieczystej
W dziale I księgi wieczystej udostępnione są informacje na temat nieruchomości, czyli jej lokalizacja, powierzchnia i w zależności od rodzaju – grunt czy lokal mieszkalny – także np. liczba pomieszczeń, numer kondygnacji, dostępność piwnicy czy udział w nieruchomości wspólnej.
Jest to jedyny dział, który podzielony jest na dwie części. Poza danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów, w dziale I umieszczone są ewentualne prawa związane z prawem własności nieruchomości. Weryfikacja tej części dokumentu pomaga porównać stan prawny ze stanem faktycznym nieruchomości. Nabywca może więc sprawdzić i porównać realną powierzchnię działki z zapisem w rejestrze.
W II dziale zapisane są informacje na temat właściciela lub współwłaścicieli lub użytkownika wieczystego. Tutaj także dostępne będą dane dotyczące sposobu nabycia nieruchomości, np. umowa darowizny, umowa sprzedaży, spadek. To ważna część księgi informująca przyszłego nabywcę o prawie własności do nieruchomości.
Dział III to ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością i użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. W tym rozdziale nabywca dowie się, czy nieruchomości jest jakimś prawem obciążona, np. prawem pierwokupu, służebnością przesyłu, służebnością gruntu, prawem najmu lub dożywocia.
W ostatniej części księgi wieczystej – dziale IV zawarte są informacje na temat hipoteki – wysokości obciążenia, banku hipotecznego, waluty, rodzaju, pierwszeństwa i innych istotnych jej cech. Nieruchomość z obciążoną hipoteką można bezpiecznie kupić pod warunkiem zachowania odpowiedniej procedury.
Właściciel mieszkania musi uzyskać z banku hipotecznego zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu hipotecznym i promesę o wydaniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po całkowitej spłacie kredytu. Po otrzymaniu tych dokumentów, kupujący i zbywca mogą podpisać umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, która jest niezbędna do zawarcia nowej umowy kredytu hipotecznego już przez nabywcę. Bank hipoteczny przelewa odpowiednią sumę na konto banku sprzedającego oraz jego samego (jeśli kwota była wyższa niż kwota do spłaty zobowiązania). Na koniec sprzedający powinien uzyskać zaświadczenie o spłacie zadłużenia, by przekazać je nabywcy w celu zaktualizowania wpisów w księdze wieczystej.
Jak uzyskać wgląd do księgi wieczystej i czym są księgi wieczyste online?
Rejestr ksiąg wieczystych jest publiczny, a więc każdy, kto posiada numer księgi nadany nieruchomości, może zapoznać się z jej treścią. Jeśli zamierzasz nabyć mieszkanie czy dom, poproś właściciela lub pośrednika nieruchomości o numer kw. Mając dostęp do internetu, wygodnie i bez wychodzenia z domu sprawdzisz zawarte w dokumencie informacje z ksiąg wieczystych online.
Osoby, które chcą skorzystać z tradycyjnej, papierowej wersji księgi wieczystej, muszą udać się do sądu rejonowego dla lokalizacji interesującej nieruchomości. W każdym sądzie rejonowym funkcjonuje wydział ksiąg wieczystych, w którym można nie tylko zapoznać się z dokumentem, ale również uzyskać odpis zwykły księgi wieczystej z aktualnymi wpisami.
Warto pamiętać o obowiązującej zasadzie domniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej wpisane jest zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i prawo wykreślone nie obowiązuje. Za prawa jawne uznaje się prawa rzeczowe, prawa osobiste oraz roszczenia wynikające z ustawy.
Jakie prawa i roszczenia mogą widnieć w księgach wieczystych online?
Wszelkie prawa i roszczenia zapisane są w działach III i IV księgi wieczystej. W myśl art. 16 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w treści dokumentu mogą być ujawnione:
- prawo najmu lub dzierżawy;
- prawo odkupu lub prawo pierwokupu;
- roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego;
- roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego;
- roszczenie wynikające z ograniczenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
- roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczeń listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Rzecz jasna są to przykładowe zapisy. W księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa i roszczenia, na które pozwalają przepisy ustawy.
Księgi wieczyste online
W Polsce funkcjonowanie ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Drugi wymieniony dokument traktuje o elektronicznej wersji rejestru, czyli księgach wieczystych online.
Rejestr dostępny jest w wersji elektronicznej, dlatego, by zapoznać się z dokumentem nie trzeba udawać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Za pośrednictwem portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste można sprawdzić cały dokument ze wszystkimi zapisami. Jest on tożsamy z wersją papierową, a zamówiony przez system odpis księgi wieczystej ma taką samą moc prawną.
Do przeglądania dokumentu potrzebny jest numer księgi wieczystej nieruchomości. Składa się on z trzech członów: czteroznakowego kodu wydziału, właściwego numeru księgi wieczystej oraz cyfry kontrolnej.
Jeśli nie znasz numeru kw, to w celu jego ustalenia musisz udać się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Elektroniczne Księgi Wieczyste prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości.
Strona główna Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości
Przeczytaj też >>> Okazje w ogłoszeniach nieruchomości. Na te siedem rzeczy szczególnie uważaj!
Czy można wydrukować dokument z księgi wieczystej online?
Każdą stronę internetową można wydrukować, także przeglądany rejestr ksiąg wieczystych. Jednak dokument w ten sposób uzyskany nie ma wartości tego, który wydaje sąd, ponieważ treści poszczególnych działów, rubryk, podrubryk i pól, mimo że są widoczne, nie posiadają cech umożliwiających weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.
Wydruk treści widocznych w trybie przeglądania nie posiada mocy prawnej dokumentów wydawanych przez sąd – zgodnie z art. 364 ust. 7 ustawy. Za pośrednictwem ksiąg wieczystych online, czyli systemu teleinformatycznego operującego rejestrem można zamówić interesujące dokumenty – odpis, wciąg bądź zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.
Po złożeniu wniosku i dokonaniu opłaty Centralna Informacja umożliwia samodzielne wydrukowanie dokumentu, który posiada moc papieru wydanego przez sąd.
Za zamówione dokumenty należy wnieść opłatę. Za wniosek o wydanie:
- odpisu zwykłego księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 20 zł;
- odpisu zupełnego księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 50 zł;
- wyciągu z księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 5 zł – za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej, w wysokości 10 zł – za wyciąg z dwóch działów księgi wieczystej, w wysokości 15 zł – za wyciąg z trzech działów księgi wieczystej, w wysokości 20 zł – za wyciąg z czterech działów księgi wieczystej;
- zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 5 zł.
Księgi wieczyste online – jakie cechy posiada wygenerowany dokument?
Samodzielnie wydrukowany widok ekranu przy przeglądaniu ksiąg wieczystych nie ma ważności i mocy prawnej. Wyłącznie zamówiona w Centralnej Informacji wersja charakteryzująca się opisanymi poniżej cechami jest ważna na równi z dokumentem sądowym.
Dokument powinien być wydrukowany w całości, w niezmiennej postaci. Cechuje go:
- informacja, że został samodzielnie wydrukowany w trybie art. 364 ust. 4 ustawy;
- niepowtarzalny identyfikator wydruku umożliwiający weryfikację samodzielnie wydrukowanego dokumentu z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;
- adres strony internetowej umożliwiającej weryfikację treści dokumentu;
- oznaczenie danych adresowych CI KW, z której pochodzą dane ujawnione w dokumencie;
- wskazanie daty, godziny, minuty oraz sekundy, w której nastąpiło wydanie dokumentu w trybie art. 364 ust. 4 ustawy;
- informacja o dacie, godzinie, minucie i sekundzie, w której nastąpiło pobranie danych z cbdkw;
- wskazanie liczby stron dokumentu oraz oznaczenie numeru każdej strony;
- nazwa dokumentu: odpis księgi wieczystej, wyciąg z księgi wieczystej czy zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej;
- klauzula, że zgodnie z art. 364 ust. 4 zdanie drugie ustawy samodzielnie wydrukowany dokument posiada moc dokumentu wydawanego przez sąd bez zaopatrywania go w pieczęć urzędową i podpis upoważnionego pracownika;
- pouczenie o sposobie weryfikacji (patrz opis procedury weryfikacji § 17 rozporządzenie CI KW).
Księgi wieczyste online i stosowane w nich pojęcia
Przeglądając rejestr elektroniczny, można natknąć się na różne pojęcia i skróty, np. EKW, ePUAP czy CIKW. Wyjaśniamy najważniejsze z nich:
Aktualna treść księgi wieczystej – to aktualne informacje zamieszczone w treści dokumentu, te same, które znalazłyby się w danej chwili na papierowym odpisie zwykłym księgi wieczystej.
CBDKW – Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych – baza danych, w której przechowywane są księgi wieczyste w formie elektronicznej.
CIKW – Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych – komórka organizacyjna Ministerstwa Sprawiedliwości udzielająca informacji z CBDKW, wydająca odpisy ksiąg
wieczystych, wyciągi z ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych.
EKW – Elektroniczne Księgi Wieczyste to system teleinformatyczny obsługujący księgi wieczyste.
ePUAP – elektroniczna Platforma Usług Administracji Publicznej, czyli system teleinformatyczny, w którym instytucje publiczne udostępniają usługi przez pojedynczy punkt dostępowy w sieci internet.
Identyfikator profilu ePUAP – unikalny ciąg znaków jednoznacznie identyfikujący konto każdego użytkownika.
KW – księga wieczysta.
Odpis zupełny – dokument przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej i wpisy wykreślone oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu.
Odpis zwykły – dokument przedstawiającym ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu.
Pełnomocnik – osoba, która ma prawo działać w cudzym imieniu z bezpośrednim skutkiem dla osoby reprezentowanej. Pełnomocnika można ustanowić notarialnie.
PZ ePUAP – skrót od Profil Zaufany ePUAP – zestaw informacji identyfikujących i opisujących podmiot lub osobę będącą użytkownikiem konta na ePUAP. Jej tożsamość musi zostać w wiarygodny sposób potwierdzona przed zalogowaniem. Zwykle dokonują tego organy uprawnione podmiotu publicznego, np. banki.
Wyciąg z KW – dokument przedstawiający ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej.
Zaświadczenie o zamknięciu KW – dokument zawierający informację, że księga wieczysta o numerze wskazanym przez wnioskodawcę została zamknięta.
Jak założyć księgę wieczystą z dostępem do księgi wieczystej online?
Księgę wieczystą dla danej nieruchomości można założyć poprzez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego umowy kupna mieszkania. Koszt takiego przedsięwzięcia to:
- opłata sądowa w wysokości 60 zł;
- wpis prawa własności 200 zł;
- taksa notarialna około 200 zł + VAT;
- odpis aktu notarialnego 6 zł + VAT za każdą stronę wydawanego odpisu.
Księgę wieczystą można również założyć samodzielnie, składając odpowiedni wniosek o założenie księgi wieczystej z dokumentami (akt notarialny potwierdzający prawo własności) w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji nieruchomości.
W ten sposób założona zostanie elektroniczna księga wieczysta, a poprzez nadany nieruchomości numer kw, uzyskasz do niej dostęp.
Podstawy prawne regulujące kwestie ksiąg wieczystych
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 listopada 2013 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 września 2014 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej
