Rozpoczęcie realizacji marzeń o posiadaniu własnego domu najczęściej inicjuje proces zakupu działki. Odnalezienie działki w atrakcyjnej lokalizacji to fundamentalny krok, ale sukces zakupu zależy także od wielu kwestii formalnych i technicznych. Aby proces przebiegł gładko i uniknąć przyszłych komplikacji, niezbędne jest głębokie zrozumienie i świadomość tego, jakie elementy są kluczowe podczas zakupu działki. Poniżej przedstawiamy, na co zwrócić uwagę, aby zakup był przemyślany i bezproblemowy, serwując praktyczne wskazówki i porady.
Dobry Lasek, warmińsko-mazurskie
Okazja – 10% Działka na Mazurach SWJM/Krutyń/Ruciane/Puszcza Piska
90 000 zł
Jarkowice, dolnośląskie
Działka w Jarkowicach , bliskie okolice Karpacz 4400 m2
139 000 zł
Z tego artykułu dowiesz się:
- co sprawdzić przed kupnem działki,
- jakie informacje uzyskać od sprzedającego,
- jakie koszty są związane z zakupem działki.
Co sprawdzić przed zakupem działki?
Zakup działki budowlanej – zwłaszcza w okresie rekordowo wysokich cen gruntów – to spora inwestycja. Warto więc zminimalizować jej ryzyko, dowiadując się jak najwięcej przed finalizacją transakcji. Kupno ziemi wymaga bliższego przyjrzenia się jej statusowi prawnemu oraz właściwościom, które mogą wpłynąć na przebieg prac budowlanych. Co sprawdzić przy zakupie działki? Oto 4 ważne aspekty.
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
To dokument określający warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w danej gminie. O czym decyduje z perspektywy np. inwestora planującego budowę własnego domu jednorodzinnego? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, jakie typy budynków mogą powstać na określonym terenie, reguluje ich wysokość, drogi dojazdowe, które do nich prowadzą, a nawet typ dachów, jakie można zastosować.
Poza tym uchwała wskazuje również, co może powstać w sąsiedztwie działki, a to jest niezwykle istotne z punktu widzenia korzystania z niej przyszłości. W wyniku weryfikacji zapisów MPZP może więc okazać się, że działka nie jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, co na dobrą sprawę uniemożliwi wykonanie tam takiej inwestycji.
Co istotne, każda osoba ma prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powinien być on dostępny chociażby w Biuletynie Informacji Publicznej konkretnej gminy.
Przeczytaj też >>> Zakup działki budowlanej – cały proces krok po kroku
2. Księga wieczysta działki
Jednym z najprostszych sposobów na uzyskanie rozbudowanych informacji na temat nieruchomości jest weryfikacja zawartości ksiąg wieczystych. Aby to zrobić, wystarczy poznać jedynie numer księgi wieczystej konkretnej działki budowlanej, a następnie skorzystać z prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Czego można się dowiedzieć? Poza podstawowymi parametrami działki (w tym danymi o jej powierzchni, przeznaczeniu czy istniejącej zabudowie) możliwe jest ustalenie istotnych informacji prawnych, m.in. danych właścicieli i współwłaścicieli, obciążeń hipoteki oraz istotnych ograniczeń i zobowiązań (np. dzierżawy czy służebności).
Przed kupnem ziemi warto zweryfikować zwartość księgi wieczystej i planu zagospodarowania przestrzennego.
3. Wypis i wyrys z rejestru gruntów
Ten dokument w bardzo dokładny sposób określi granice działki i jej najbliższe sąsiedztwo. Jego uzyskanie zanim dojdzie do kupna działki pozwala uniknąć wielu problemów związanych np. z nieuregulowanym stanem prawnym granic działki. Jego wydanie wiąże się jednak z koniecznością poniesienia opłaty wynoszącej 140 zł, a nie wszystkie powiaty oferują możliwość uzyskania go online.
4. Wymiary działki i ukształtowanie terenu
Sama powierzchnia to nie wszystko. Kupno działki powinna poprzedzać ocena, czy możliwa będzie realizacja konkretnego projektu budowlanego. Największe możliwości zaoferują tereny kwadratowe i prostokątne, jednak bardzo wąskie działki mogą utrudnić lub w skrajnych przypadkach uniemożliwić budowę. Należy także sprawdzić ukształtowanie terenu. Oczywiście największe pole możliwości zagwarantują działki płaskie, a te pochylone zazwyczaj będą wymagały większych nakładów finansowych na pewnych etapach budowy.
Istotną informacją przed kupnem ziemi jest również położenie działki względem stron świata – działka powinna umożliwiać budowę nieruchomości w taki sposób, aby od północy znajdowały się pomieszczenia gospodarcze czy kuchnia, a salon i pomieszczenia intensywnie wykorzystywane w ciągu dnia (np. gabinet) od zachodu lub południa.
Pochylenie terenu jest jedną z rzeczy, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie działki. O co pytać przy zakupie działki budowlanej?
Powyższe źródła pomogą w ustaleniu najistotniejszych informacji o działce. Warto polegać bezpośrednio na dokumentach, ponieważ pozwolą na uzyskanie aktualnych i oficjalnych danych. O co pytać przy zakupie działki budowlanej? Warto poprosić właściciela o podanie numeru księgi wieczystej oraz dostarczenie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
W tym drugim przypadku ich uzyskanie na własną rękę bez odpowiedniego interesu prawnego może być niemożliwe. Jeżeli właściciel dysponuje badaniami geotechnicznymi gruntu, warto zapytać również o ich rezultaty. Pozwoli to uniknąć wielu problemów w trakcie budowy. Należy również zapytać o media znajdujące się w granicach działki i w ich pobliżu.
Przeczytaj też >>> O co pytać przy zakupie działki [check-lista do pobrania]
Jakiej działki nie kupować?
Przede wszystkim nie należy kupować działek, których przeznaczenie jest niezgodne z konkretnym celem. Dlatego też warto skrupulatnie przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy. Oczywiście należy również unikać kupna ziemi z wadami prawnymi oraz gruntów, które nie posiadają dojazdu z drogi publicznej.
Inną ważną kwestią jest dopasowanie działki do warunków konkretnego projektu budowlanego. Często okazuje się, że ze względu na nietypowy kształt działki lub jej rozmiar budowa jest utrudniona. Ważnym czynnikiem jest również profil gleby, który może wpłynąć m.in. na to, jak kosztowne i pracochłonne okażą się prace budowlane.
Należy sprawdzić, czy na działce uda się zrealizować planowany projekt budowlany.
Jakie są koszty związane z kupnem działki?
Należy pamiętać, że koszty związane z kupnem działki nie zamykają się na samej cenie ustalonej pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Oprócz tego należy doliczyć:
- taksę notarialną (jej wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej),
- podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości),
- koszty wypisów aktu notarialnego,
- opłaty sądowe związane z wprowadzeniem zmian do księgi wieczystej lub z jej założeniem.
Może Cię zainteresować >>> Zakupu działki – formalności, o których musisz pamiętać
