Ceny mieszkań w ostatnim roku nie były jedynie efektem zwiększonego popytu. Skokowe ich wzrosty były również rezultatem czynników zewnętrznych, takich jak polityka kredytowa czy koszty budowlane, które wzrosły średnio o 12 proc. w ciągu roku. Program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2%” znacząco wpłynął na zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Wszystko to prowadzi do pytania, czy nowy rządowy program mieszkaniowy, zapowiedziany na drugą połowę roku, wprowadzi na rynek nieruchomości więcej stabilności, czy też spowoduje kolejny wzrost cen.
Warszawa, mazowieckie
Nowe mieszkanie Warszawa
1 144 100 zł
Warszawa, Szmulowizna, mazowieckie
Mieszkanie Warszawa Szmulowizna, ul. Wiosenna
1 350 000 zł
Najnowsze dane za styczeń 2024 r. wskazują na kolejny wzrost Indeksu Cen Mieszkań (ICM) o 22,4 proc. w ujęciu rocznym, a w stosunku do poprzedniego miesiąca na poziomie niespełna 2 proc. Jednocześnie Indeks Cen Mieszkań skorygowany o inflację (ICMi) wzrósł o 17,6 proc. rocznie, z miesięcznym skokiem o 1,4 proc.
Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wynika, że liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich nie nadąża za intensyfikującym się zapotrzebowaniem rynkowym – stymulowanym od połowy zeszłego roku przez rządowy program wsparcia kredytowego – „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Analiza danych GUS wskazuje, że w 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 114 526 mieszkań, co jest najniższym wynikiem od 2017 r. Ogólna liczba nowych inwestycji wyniosła 189 093 – jest to wyraźny spadek o 94,4 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Co więcej, liczba oddanych do użytku mieszkań spadła do poziomu 220 379, a to z kolei najniższy rezultat od czterech lat. Ponadto, odnotowano znaczący spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę lub zgłoszonych projektów budowlanych. W 2023 r. liczba ta wyniosła 161 722, co oznacza spadek o 20,6 proc. w stosunku do roku poprzedniego.
Całkowita liczba pozwoleń i zgłoszeń projektów zmniejszyła się o 19 proc. do poziomu nieco ponad 241 tys. Warto zwrócić uwagę na pewien pozytywny sygnał w danych za grudzień 2023 r.: liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 7,6 proc. rok do roku.
Ta aktywność deweloperów w zakresie rozpoczętych budów może potencjalnie przyczynić się do zwiększenia dostępności nowych mieszkań w przyszłości. Taki wzrost podaży stanowiłby korzystny obrót dla potencjalnych nabywców, nie tylko z powodu szerszego wyboru nieruchomości, ale również mógłby zahamować postępujący wzrost cen mieszkań, szczególnie w sytuacji ożywienia popytu. Z drugiej strony, warto zaznaczyć, że porównujemy te dane z 2022 rokiem, który charakteryzował się wyjątkowo niskim poziomem nowych inwestycji budowlanych. Ten spadek był bezpośrednią odpowiedzią przedsiębiorców na szereg podwyżek stóp procentowych.
Indeks Cen Mieszkań w styczniu 2024
Analiza najnowszych danych rynkowych dotyczących rynku wtórnego – Indeks Cen Mieszkań – w styczniu 2024 r. wzrósł w porównaniu z grudniem o 31,8 pkt., tj. 1,8 proc. i osiągnął poziom 1822,2 pkt. W skali roku ICM urósł o 331,4 pkt., tj. 22,2 proc.
Za wzrost wartości indeksu odpowiadają przede wszystkim kolejne podwyżki cen mieszkań rok do roku, na największych rynkach, tj. w Warszawie (21,5 proc.), Krakowie (29,5 proc.), Wrocławiu (21,5 proc.), Poznaniu (23,2 proc.), Łodzi (13,2 proc.), Gdańsku (14,7 proc.), Szczecinie (12,9 proc.), Lublinie (11,2 proc.) i Katowicach (14 proc.).
Indeks Cen Mieszkań z uwzględnieniem inflacji styczeń 2024
Wzrost Indeksu Cen mieszkań w połączeniu ze wskaźnikiem inflacji przynosi dalszą kontynuację trendu wzrostowego – wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym uwzględniającego wartość oferowanych nieruchomości w ujęciu realnym. Wg najnowszego odczytu wartość ICMi w styczniu br. wzrosła do poziomu 1014,7 pkt., najwyższego od początku badania, czyli od września 2009 r. W skali roku wskaźnik ICMi podskoczył o 151,7 pkt., tj. 17,6 proc.
>>> Więcej o Indeksie Cen Mieszkań na Morizon.pl
Ceny mieszkań na wynajem
Analiza ubiegłorocznej sytuacji i stanu obecnego na rynku nieruchomości wyraźnie wskazuje na istotne zmiany dla osób wynajmujących mieszkania w Polsce oraz dla potencjalnych inwestorów. Od momentu rozpoczęcia inwazji Rosji na Ukrainę, krajowy rynek najmu przeszedł ogromną zmianę. Aktualne tendencje w tym segmencie mogą zapowiadać nadchodzące przesilenie, które wpłynie zarówno na ceny najmu, jak i dostępność mieszkań na rynku.
Obecna pula mieszkań na wynajem jest o ponad jedną czwartą większa niż rok czy dwa lata temu, kiedy to niemal wszystkie dostępne lokale zostały wynajęte przez przybyłych z Ukrainy uchodźców i doszło do zastoju na rynku. Dane dot. mediany cen, pochodzące z serwisów Gratka.pl i Morizon.pl pokazują, że średnie stawki za najem zaczynają spadać w siedmiu z jedenastu analizowanych rynków.
Zwiększona podaż mieszkań na wynajem wynika z kilku czynników.
Po pierwsze, na rynek trafiły mieszkania nabyte w celach inwestycyjnych. Po drugie spadł popyt na wynajem, bo część najemców zdecydowała się na zakup własnego mieszkania, a części nie stać na opłacanie wysokich czynszów najmu. Dodatkowo, część obywateli Ukrainy, którzy znacząco zwiększyli popyt na rynku wynajmu w 2022 i 2023 r., opuściła już Polskę. Jeżeli wzrost podaży mieszkań na wynajem nie zostanie zrównoważony przez popyt w najbliższych miesiącach, może to doprowadzić do korekty stawek czynszów lub zmusić niektórych właścicieli do sprzedaży mieszkań.
Prognozy na rynku nieruchomości w Polsce w 2024 roku
Ostatnie dwa lata obfitowały w wydarzenia, które znacząco wpłynęły na sytuację na rynku mieszkaniowym – od wybuchu wojny w Ukrainie, przez cykl podwyżek stóp procentowych, po regulacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) ograniczające zdolność kredytową Polaków. Efektem było znaczące zmniejszenie liczby transakcji kupna mieszkań, a w konsekwencji wzrost odroczonego popytu.
Jak jednak przedstawia się przyszłość? Co czeka rynek nieruchomości w Polsce w 2024 r.?
Rok 2024 może przynieść realne perspektywy na wprowadzenie stabilności w sektorze nieruchomości. Możemy spodziewać się przywrócenia balansu między podażą a popytem, co znacząco zmniejszy nacisk na podwyższanie cen. Deweloperzy zaczęli już odbudowywać ofertę mieszkań na sprzedaż, która w ubiegłym roku gwałtownie spadła.
Wzrost cen mieszkań, jeśli wystąpi, powinien być umiarkowany, na poziomie kilku procent. W tym kontekście kluczowe będzie jednak to, jak zostanie zaprojektowany i wdrożony nowy program mieszkaniowy. Jeśli dostęp do tanich kredytów będzie szeroki i łatwy, ryzyko znaczącego wzrostu cen ponownie się pojawi.
Nowy program mieszkaniowy może okazać się kluczowy dla osób o niższych dochodach, poszukujących własnego mieszkania. Z drugiej strony, dobra sytuacja gospodarcza, niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia, a także prognozowany spadek stóp procentowych mogą dodatkowo pobudzić popyt na rynku mieszkaniowym.
