Kredyt hipoteczny: Jak duży lokal kupisz?

Spadające koszty kredytów hipotecznych windują możliwości finansowe potencjalnych kredytobiorców. Jeśli uwzględnimy utrzymujące się na stabilnym poziomie kwoty transakcyjne za lokale, dostrzeżemy, że decydując się na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, będziemy mogli nabyć nieruchomość większą o dodatkowe pomieszczenie – wynika z danych Bankier.pl.

O obniżających się lub co najmniej stabilnych w skali roku cenach lokali mieszkalnych pisaliśmy niedawno w różnych ujęciach. Tym razem postanowiliśmy przeanalizować, jak kwoty oferowane przez sprzedawców, przy jednoczesnym dalszym wzroście zdolności kredytowej, wpływają na wielkość nieruchomości, którą mogą nabyć osoby korzystające z kredytów hipotecznych w największych polskich aglomeracjach.

Jak wynika z comiesięcznych analiz opracowywanych przez Michała Kisiela, eksperta Bankier.pl, średnia możliwość kredytowa w listopadzie osiągnęła poziom 1,118 mln zł. Było to wprawdzie o 0,2 proc. mniej niż w październiku, lecz o 15,7 proc., a nominalnie o 151,8 tys. zł więcej niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku.

Te wartości należy powiązać z symulacją tworzoną od stycznia 2024 roku dla rodziny „dwa plus jeden”, na której rachunek z tytułu umów o pracę wpływa każdego miesiąca łącznie 15 tys. zł na rękę.

W listopadzie 2025 roku pomiędzy poszczególnymi instytucjami finansowymi zaobserwowano jednak istotne rozbieżności. O ile lider rankingu proponował możliwość finansowania na poziomie 1,247 mln zł, o tyle ostatni bank w zestawieniu, charakteryzujący się najniższym stosunkiem raty do dochodu miesięcznego, czyli faktycznie oferujący najmniejszą zdolność kredytową, udzieliłby pożyczki maksymalnie na 967,2 tys. zł.

Masz zapytania dotyczące kredytu hipotecznego? Skonsultuj się z naszymi doradcami »

Porównując te informacje ze średnimi cenami ofertowymi zanotowanymi przez Otodom Analytics w październiku 2025 roku, modelowa rodzina uwzględniona w symulacji, pragnąc nabyć mieszkanie od dewelopera w Warszawie, przy założeniu 20-procentowego udziału własnego i oprocentowania okresowo stałego, mogła pozwolić sobie średnio na 88,2 mkw. – o 11,9 mkw. więcej niż rok wcześniej.

Z powodu wyższych stawek odnotowywanych na rynku wtórnym maksymalna dostępna powierzchnia w oparciu o przeciętną zdolność kredytową i średnią cenę ofertową wyniosła w listopadzie 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej niż rok wcześniej.

W zależności od wybranego banku możliwość kredytowa, przy wymienionych wyżej założeniach, pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni mieszczącej się w zakresie 76 – 98 mkw. na rynku pierwotnym oraz od 67 do 86,5 mkw. na rynku wtórnym.

Poszukujesz finansowania na zakup mieszkania? Zobacz propozycje w porównywarce SMART Bankier.pl »

Poza Warszawą kupisz nawet dom

Jak z kolei wygląda sytuacja w pozostałych z grona największych polskich miast? Wspomniany 1,118 mln zł kredytu, jaki przeciętnie gotowe były przyznać banki w listopadzie, wystarczyłoby na kupno lokalu z rynku pierwotnego o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do ponad 109 mkw. we Wrocławiu. Z powodu wciąż zauważalnego i wyróżniającego się na tle innych miast wzrostu cen w Gdańsku, progres dostępnej powierzchni w stolicy woj. pomorskiego nie przekroczył 2 mkw. W pozostałych miastach, w listopadzie 2025 roku zarejestrowano od 8 do niemal 15 mkw. więcej.

W przypadku lokali z drugiej ręki analizowany wskaźnik zmieniał się od 86 mkw. w Krakowie do 123 mkw. w Poznaniu, gdzie z powodzeniem wystarczyłoby na zakup domu jednorodzinnego. W skali roku przyrost kształtował się od 6,6 do 16,4 mkw.

Poszukujesz finansowania na zakup mieszkania? Zobacz propozycje w porównywarce SMART Bankier.pl »