Rynek nabywcy w pełni. Jak głębokie rabaty można uzyskać przy zakupie mieszkania?

O obniżaniu cen przez właścicieli lokali mieszkalnych piszemy już od pewnego czasu. Jednakże, III kwartał 2025 r. pokazał eskalację tego trendu – tak wynika z analizy Barometr opracowanej przez Metrohouse oraz Credipass. Powiększyły się zarówno szanse na negocjacje, jak i tendencja sprzedających do modyfikacji kwot w anonsach. Sprawdźmy, ile średnio można urwać z ceny, decydując się na zakup używanego mieszkania.

Szanse na uzyskanie rabatu w III kwartale 2025 r. były większe, porównując zarówno dane kwartalne, jak i roczne. Najbardziej – średnio o 2,8 proc. – udawało się otrzymać niższą cenę nabywcom lokali mieszkalnych z rynku wtórnego we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych z analizowanych miast – w Warszawie, Krakowie i Gdańsku – średnie możliwości negocjacyjne powiększyły się do około 2 proc.

Przeciętne możliwości negocjacyjne, z wyłączeniem Łodzi, były większe także w zestawieniu z analogicznym okresem 2024 r. W obydwu porównaniach najsilniej pozycja negocjacyjna kupujących wzrosła w Gdańsku.

Właściciele, wyczekując klienta, zniżają ceny

– Właściciele nadal mają dość wysokie aspiracje co do możliwej do uzyskania kwoty za swoje mieszkanie, co wciąż generuje duże rozbieżności między oczekiwaniami cenowymi kupujących a wysokością cen ofertowych – zaznacza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Jak ten trend przedstawia się w liczbach? We Wrocławiu, Warszawie oraz Łodzi różnice pomiędzy pierwszymi a końcowymi cenami ofertowymi powoli zbliżają się do niższych wartości.

Zupełnie odmiennie sytuacja wyglądała w Krakowie, gdzie sprzedający mieszkania z rynku wtórnego najbardziej – średnio aż o 6,7 proc. obniżali cenę jeszcze w trakcie publikacji ogłoszenia.

Oczekiwania mniejsze niż dwanaście miesięcy wcześniej

W stolicy Małopolski na dominację kupującego wskazują także fluktuacje średnich cen ofertowych w ostatnim czasie. Średnia kwota, jaką wpisywano w ogłoszeniach w III kwartale 2025 r. była bowiem o 2,9 proc. mniejsza niż trzy miesiące wcześniej oraz o 9,7 proc. niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Nominalnie wartość mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się w ciągu roku o przeszło 1,4 tys. zł/mkw.

Mimo że w Warszawie, Gdańsku i szczególnie w Łodzi odnotowano wzrosty – w ostatnim z tych miast o wyraźne 4,1 proc. k/k – to w skali roku w każdym z analizowanych miast przeciętna kwota oczekiwana przez sprzedających była niższa niż w III kwartale 2024 r.

Niższe kwoty a lepsze szanse na negocjacje wynikają głównie z wydłużającego się czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy. W III kwartale 2025 r. na największych polskich rynkach wtórnych średni okres, jaki upływał od publikacji ogłoszenia do sprzedaży mieszkania, wyniósł 103 dni i był o 11 dni dłuższy niż rok wcześniej w tym samym czasie. W samej Warszawie było to 104 dni – o jeden dzień krócej w zestawieniu z analogicznym okresem 2024 r.

Jest to tendencja odmienna od sytuacji obserwowanej na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w III kwartale 2025 r. w Polsce udzielono bowiem 66 tys. kredytów hipotecznych – o 38,7 proc., co stanowi o 18,4 tys. więcej niż w analogicznym okresie minionego roku.

Sam wrzesień przyniósł 23,8 tys. kredytów mieszkaniowych (+52,6 proc. r/r), najwięcej od stycznia 2024 r., czyli końcowej i najbardziej dynamicznej fazy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i o 33 proc. więcej niż we wrześniu 2023 r., gdy wspomniany program wsparcia działał prężnie na polskim rynku nieruchomości.