Okresowe informacje o zbycie lokali mieszkalnych przez największych deweloperów notowanych na giełdzie wskazują na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości. Każda z pięciu najpotężniejszych firm zbyła więcej niż dwanaście miesięcy temu, a w sumie z mniejszymi przedsiębiorstwami, powiększenie ilości sprzedanych lokali wyniosło niemal 6 procent. Dane kwartalne są najlepsze w bieżącym roku, a lider giełdowy odnotował rekordową ilość zbytych mieszkań w historii.
Zgodnie z danymi z października od deweloperów giełdowych, ich całkowita sprzedaż lokali mieszkalnych w okresie od czerwca do września okazała się wyższa zarówno od tej sprzed roku, jak i z poprzedniego kwartału, odbijając się po dwóch następujących po sobie kwartałach spadków. Warta podkreślenia jest większa sprzedaż czołowej piątki spółek, w tym firmy Atal, która była uznawana za problematyczną w ostatnich okresach sprawozdawczych.
Skąd poprawa w sprzedaży mieszkań przez deweloperów z GPW?
Łącznie dziewięciu deweloperów z GPW, którzy zgłaszają obserwowane przez nas informacje operacyjne, zbyło w trzecim kwartale 2025 r. 4031 mieszkań, czyli o 5,9 proc. więcej niż rok wcześniej. Było to także o 6,4 proc. więcej niż w drugim kwartale, który był szczególny o tyle, że po raz pierwszy od 2023 r., miała w nim miejsce redukcja stóp procentowych.
Jednakże rezultaty pierwszej obniżki, jak i następnej (w lipcu) są widoczne dopiero w danych za III kwartał. Należy przypomnieć, że w ubiegłym kwartale RPP obniżyła stopy również we wrześniu, ale na wpływ tego ruchu na sprzedaż, jak i ostatniego, który miał miejsce już w IV kwartale w październiku, będziemy musieli jeszcze poczekać. Łącznie w tym roku stopy obniżono już o 125 punktów bazowych, a efekty widać nie tylko w informacjach dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych.
Przede wszystkim możliwość uzyskania kredytu odkilku miesięcy systematycznie wzrasta. Równocześnie obniżają się marże bankowe, a popyt na kredyty mieszkaniowe mocno się podnosi. Na razie korzysta z niskiej bazy ubiegłorocznej, ale mimo to dynamiki są obiecujące. W samym wrześniu popyt wzrósł o 42,2 proc. rok do roku – poinformował BIK w oświadczeniu. Podobnie było w sierpniu i lipcu. Prognozy sugerują, że wartość przyznanych kredytów w całym 2025 r. może przekroczyć 100 mld zł, co nominalnie będzie rekordowym wynikiem w historii.
Jednocześnie na rynku wtórnym obserwuje się ustabilizowanie cen mieszkań, a w niektórych aglomeracjach nawet obniżkę cen ofertowych. Oprócz redukcji stóp procentowych, na rynku zaszła w trzecim kwartale także jeszcze istotna zmiana dotycząca obowiązkowego publikowania przez deweloperów cen wszystkich oferowanych lokali mieszkalnych. Nabywcy więc wracają na rynek, motywowani m.in. transparentnością cen i tańszymi kredytami.
Kto sprzedał najwięcej mieszkań?
Analizując szczegółowe dane, nie ma wątpliwości co do poprawy koniunktury na rynku. Roczne wyniki poprawiło 7 z 9 obserwowanych deweloperów, w tym cała wielka piątka, czyli największe spółki giełdowe zajmujące się budową i sprzedażą mieszkań, których kwartalne wolumeny wynoszą po kilkaset, a nawet ponad tysiąc nieruchomości. Mowa tutaj o Develii, Grupie Archicom wspólnie z Echo, Dom Development, Murapolu i nawet Atalu.
Ten ostatni obrał strategię rozszerzenia oferty, aby podwyższyć sprzedaż, gdy sytuacja na rynku ulegnie poprawie, stąd w poprzednich okresach sprzedawał wyraźnie mniej, nawet o 30 proc. rok do roku. Wydaje się, że przewidywany scenariusz Atalu się urzeczywistnia, ponieważ w III kwartale spółka zbyła o blisko 20 proc. więcej mieszkań rok do roku i 10 proc. kwartał do kwartału.
Jeśli chodzi o roczne dynamiki sprzedaży mieszkań, Atal wyprzedziły tylko mniejsze spółki, gdzie sprzedaż większa o kilka czy kilkanaście mieszkań, oznaczała wzrost o kilkadziesiąt, a nawet blisko 186 proc. rok do roku, jak w przypadku Lokum Deweloper.
Niezmiennie najwięcej mieszkań wśród giełdowych deweloperów sprzedaje Dom Development. W trzecim kwartale potentat rynku nieruchomości zbył 1183 mieszkania, co oznacza wzrost o 2,3 proc. rok do roku i 18,3 proc. kwartał do kwartału. Warto także wspomnieć, że dla lidera branży jest to historyczny rekord. Tak dużo mieszkań nie sprzedawał nawet w 2023 r., kiedy rynek zyskał wsparcie w postaci rządowego programu dopłat do kredytów, ani w dotychczas rekordowym IV kwartale 2024 r.
| Sprzedaż mieszkań deweloperów z GPW w II kwartale 2025 r. | |||
|---|---|---|---|
| Spółka | 3Q2025 | Dynamika rdr | Dynamika kdk |
| Dom Development | 1183 | 2,3% | 18,3% |
| Develia | 801 | 6,7% | 7,1% |
| Murapol | 734 | 6,1% | 3,7% |
| Grupa Archicom i Echo | 619 | 5,1% | -2,1% |
| Atal | 425 | 19,7% | 9,5% |
| Inpro | 118 | -4,8% | -7,8% |
| Marvipol | 98 | -10,1% | 21,0% |
| Wikana | 33 | 32,0% | -51,5% |
| Lokum Developer | 20 | 185,7% | -41,2% |
| Razem | 4031 | 5,9% | 6,4% |
| Dane spółek | |||
Należy jednak pamiętać, że wyniki wolumenowe zależą przede wszystkim od planu przekazywania mieszkań, który w poszczególnych kwartałach może być różny. Prezes lidera branży Mikołaj Konopka potwierdził w komentarzu, że kolejne redukcje stóp procentowych przekładają się na wzrost zdolności kredytowej klientów i ich zwiększoną chęć do nabywania mieszkań właśnie przy wsparciu finansowania bankowego.
"Za nami najlepszy kwartał w naszej historii z rekordową sprzedażą na poziomie 1.183 lokali. Jednocześnie to już piąty kwartał z rzędu, w którym znaleźliśmy nabywców na co najmniej 1.000 lokali”- powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, prezes Dom Development Mikołaj Konopka.
Z kolei ponad 800 mieszkań zbył wicelider, czyli Develia, która w III kwartale dokonała przejęcia Bouygues Immobilier Polska. Sprzedaż poprawił także Murapol, który z 734 mieszkaniami był numerem trzy w III kwartale pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Dynamika roczna w jego przypadku wyniosła 6,1 proc. oraz 3,7 proc. kwartał do kwartału. Tuż za podium uplasowała się Grupa Archicom, która, choć sprzedała więcej mieszkań niż przed rokiem (+5,1 proc. rdr), to mniej niż w poprzednim kwartale.
Sprzedaż to jedno, a jej rentowność to drugie
Dane sugerują, że najtrudniejszy okres deweloperzy mają już za sobą, a sprzedaż ma szansę rosnąć, biorąc pod uwagę sprzyjające otoczenie rynkowe: obniżające się stopy procentowe, stabilizację cen mieszkań i ich większą klarowność, a także zwiększony popyt na kredyty mieszkaniowe. Odrębną kwestią pozostają marże, o których wysokość deweloperzy będą walczyć. Trudno może być utrzymać ich poziom z wcześniejszych lat, kiedy wyraźnie wyróżniał się na tle Europy.
Presję stanowią przede wszystkim wygórowane koszty gruntów. Ich znaczący wzrost, zauważalny szczególnie po 2021 roku, wyraźnie ogranicza rentowność nowych projektów, które są obecnie w sprzedaży (przeciętny czas realizacji projektu deweloperskiego w Polsce wynosi z reguły około 4 lata). Marże mogą być także pod wpływem wyższych kosztów finansowania inwestycji, jakie w ostatnich latach ponosili deweloperzy. Osłabia się natomiast nacisk ze strony kosztów materiałów budowlanych, a koszty pracy nie rosną już tak dynamicznie jak w poprzednich latach.
Z inwestycyjnego punktu widzenia większa sprzedaż niekoniecznie musi skutkować lepszymi wynikami, których oczekują inwestorzy w kontekście dywidend, które przez lata sowicie wypłacały spółki deweloperskie. Jak na razie, indeks WIG-Nieruchomości na GPW jest notowany w okolicy najwyższego poziomu od 18 lat, jaki udało się osiągnąć w sierpniu bieżącego roku. Stopa zwrotu w tym roku to na ten moment 29 proc. Jednak od kilku miesięcy można zaobserwować trend boczny. Inwestorzy muszą ocenić, jak obok sprzedaży wygląda jej rentowność. Najnowsze informacje na ten temat zostaną zawarte w sprawozdaniach finansowych za trzeci kwartał, które największe spółki zaczną publikować w drugiej połowie listopada.
Michał Kubicki
