Nabyć czy wynajmować lokum? Przeliczyliśmy.

Stabilizujące się wyraźnie, aczkolwiek wysokie, ceny lokali mieszkalnych oraz malejące koszty kredytów hipotecznych sprawiły, że nabycie mieszkania może zwrócić się w porównaniu z wynajmem prędzej niż dwanaście miesięcy temu. Na Bankier.pl przeanalizowaliśmy, jak zakup własnego „M” – przynajmniej w aspekcie całościowych wydatków – prezentuje się w zestawieniu z wynajmem lokalu.

W II kw. 2025 r. było pod tym względem również korzystniej niż cztery lata temu, kiedy to ani rynek sprzedaży mieszkań, ani wynajmu nie zaznały jeszcze największych w ostatnim czasie perturbacji – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i rozpoczęcia wojny na Ukrainie.

W przypadku tak fundamentalnej decyzji życiowej, jaką jest zakup mieszkania, zwłaszcza premierowego, istnieje o wiele więcej plusów i minusów, które warto wziąć pod rozwagę. W naszych kalkulacjach uwzględniliśmy jednak jedynie wydatki, jakie trzeba ponieść, decydując się na zakup mieszkania oraz sumę, jaką w tym samym czasie należy przekazać na rachunek bankowy właściciela dzierżawionego przez nas lokum.

Nie uwzględnialiśmy kosztów, jakie należy pokryć na samym początku, a więc opłaty notarialnej, kosztów sądowych, a w przypadku mieszkań z rynku wtórnego również podatku od czynności cywilnoprawnych czy ewentualnego wynagrodzenia dla pośrednika.

Pominęliśmy więc trudne do oszacowania i niewymierne aspekty, takie jak choćby swoboda i łatwość zmiany miejsca zamieszkania lub mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku najemców oraz fakt definitywnego stania się właścicielem w przypadku zakupu mieszkania – czy to za gotówkę, czy za pomocą kredytu.

Koszt nabycia lokalu i wynajmu – jak to wyliczyliśmy?

W obu przypadkach przeanalizowaliśmy 50-metrowy lokal. Koszt kredytu, zarówno wysokość oprocentowania, jak i całkowitą sumę, jaką należy zwrócić bankowi, wyliczyliśmy w oparciu o: 20-procentowy wkład własny, raty jednakowe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z propozycji banków w kwietniu 2022, 2023, 2024 i 2025 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Założyliśmy ponadto, że oprocentowanie pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty kredytu. Do ogólnego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dołączyliśmy, oczywiście, środki przeznaczone na wkład własny. Co istotne, w analizie pominęliśmy sytuację, w której kredytobiorca dokonuje refinansowania kredytu.

Do obliczenia kosztów nabycia mieszkania użyliśmy danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium dotyczących średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty wynajmu oszacowaliśmy na podstawie prezentowanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, które obrazują średnie ceny ofertowe w II kw. 2022, 2023, 2024 i 2025 r.

Z uwagi na trudność w przewidzeniu przyszłych zmian cen wynajmu, przyjęliśmy założenie, że wysokość opłaty za wynajem nie ulegnie zmianie od momentu podpisania umowy. Analogicznie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku zakupu lokalu trzeba też pamiętać o dodatkowych wydatkach, które należy ponieść na początku. Są to taksa notarialna, koszty sądowe, a w przypadku niektórych mieszkań z drugiej ręki także podatek od czynności cywilnoprawnych i prowizja dla pośrednika.

Ceny ustabilizowały się po zawirowaniach

Ostatnie dwadzieścia cztery miesiące na rynku wynajmu oraz ostatnie dwanaście miesięcy na rynku sprzedaży mieszkań to czas stabilizacji – powolnych wzrostów stawek przeplatanych obniżkami.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram

Zgodnie z danymi za II kw. 2025 r., przeciętne ceny metra kwadratowego w przypadku 50-metrowych mieszkań kształtowały się od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W skali roku zwyżka stawek w żadnym z analizowanych miast nie przekroczyła 3 proc., a w Gdańsku zaobserwowano nawet spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9 proc.

W badanym okresie stabilnie zachowywała się również wycena mieszkań oferowanych na rynku wynajmu. W przypadku rzecznych 50-metrowych lokali odnotowano wzrost średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach od 1,9 proc. w Gdańsku do 3,7 proc. w Poznaniu.

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram

W perspektywie trzech lat, czyli uwzględniającej wpływ na stawki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu wojny na Ukrainie, mówimy jednak o wzrostach średnich kwot oczekiwanych przez właścicieli od około 30 proc. w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46 proc. w Krakowie oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań wyższych o 23 – 38 proc.

Zakup mieszkania a wynajem – kiedy wyjdziemy „na swoje”?

Jak wynika z danych zgromadzonych przez Bankier.pl, w ciągu roku liczba miesięcznych opłat za wynajem, które należałoby zapłacić wynajmującemu, zrównała się z kwotą, jaką należałoby uiścić za 50-metrowe mieszkanie, zmniejszyła się.

Wydatek poniesiony na nabycie 50-metrowego mieszkania, w przypadku sześciu największych polskich miast, najprędzej, bo po niecałych 15 latach, „odrobi” się w Gdańsku. Sumaryczny koszt jest bowiem równy środkom niezbędnym na opłacenie 180 miesięcznych opłat za wynajem. Podobny współczynnik (182) zanotowano w Warszawie.

Podobnie jak kwartał wcześniej i w poprzednich latach, najdłużej, żeby „wyjść na swoje”, trzeba w Krakowie – w II kw. 2025 r. było to 204 miesiące, czyli dokładnie 17 lat.

Cztery lata temu, a zatem w II kw. 2021 r., jeszcze przed gwałtownym wzrostem stawek wynajmu wywołanym wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski uchodźców oraz na długo przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który mocno podniósł ceny mieszkań, wysokość wspomnianego współczynnika wahała się od 189 miesięcy we Wrocławiu, przez 193 miesiące w Warszawie, do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie we wspomnianej stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Rata a opłata za wynajem

Jak tymczasem wygląda zakup mieszkania na kredyt w zestawieniu z wynajmem? Zacznijmy od porównania miesięcznych rat ze średnią miesięczną opłatą za wynajem.

Przede wszystkim wysokość rat (przy założeniu rat równych) zredukowała się w ujęciu kwartalnym w analizowanych miastach o nieco ponad 4 proc. Nominalnie w portfelach kredytobiorców zostaje od niewiele ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

W przeciwieństwie do sytuacji sprzed trzech miesięcy, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu wzięcia kredytu w II kw. 2025 r. i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa od przeciętnej opłaty za wynajem. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat kształtowały się od 0,3 proc. w Warszawie do 13 proc. w Krakowie. Nominalnie od 13 do 408 zł/miesiąc.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. zwrócił bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiły odsetki. Gdyby w tym samym czasie wynajmował to samo mieszkanie, na konto wynajmującego przelałby 16 150 zł.

Gdyby analogiczne porównanie przenieść o rok wstecz, do II kw. 2024 r., na konto banku od początku kwietnia 2024 r. do końca sierpnia 2025 r. trafiłoby 59 394 zł. Najem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10 proc. mniej.

Całkowity koszt mieszkania na kredyt i opłaty za wynajem

Przejdźmy teraz do sumy, jaką łącznie trzeba by wydać na mieszkanie, zaciągając kredyt na 25 lat i nie refinansując go. Jak wynika z kalkulacji Bankier.pl dokonanych na podstawie zaprezentowanych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 mkw. wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W zestawieniu z II kw. 2025 r. byłaby to kwota niższa od 4,1 proc. we Wrocławiu do 7,4 proc. w Gdańsku. Jednak w ujęciu trzech lat koszt ten, przede wszystkim z powodu drożejących mieszkań, ale również zmieniającego się przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych, wzrósł od 11 proc. w Gdańsku do ponad 24 proc. w Łodzi.

W badanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, wynajem, według średnich stawek wpisywanych w ogłoszeniach w II kw. 2025 r., wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 11 proc., a nominalnie od 110 tys. zł (Łódź) do ponad 26 proc. i 251 tys. zł wyższy w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując lokal na kredyt – banał – ostatecznie staniemy się bowiem właścicielami. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – środki przekażemy do czyjegoś portfela, a finalnie mieszkanie nie będzie stanowiło naszego majątku.

Źródło