Kupno czy najem lokalu? Nasze kalkulacje.

Wyraźnie stabilizujące się, aczkolwiek wysokie, ceny nieruchomości i malejące oprocentowanie kredytów hipotecznych powodują, że nabycie lokalu może się opłacić względem wynajmu szybciej niż dwanaście miesięcy temu. Na Bankier.pl wyliczyliśmy, jak zakup własnego „M” – przynajmniej w kontekście całkowitych wydatków – prezentuje się w zestawieniu z dzierżawą mieszkania.

W II kw. 2025 r. sytuacja przedstawiała się pod tym kątem korzystniej także niż cztery lata temu, gdy zarówno rynek zbytu mieszkań, jak i najmu nie doświadczył jeszcze największych w ostatnim czasie perturbacji – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i rozpoczęcia wojny w Ukrainie.

Przy tak zasadniczej decyzji życiowej, jak zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, jest znacznie więcej zalet i wad, które powinno się przeanalizować. W naszych wyliczeniach uwzględniliśmy jednak tylko koszty, które trzeba ponieść, decydując się na nabycie mieszkania, oraz sumie, którą w tym samym czasie należy przekazać na rachunek właściciela dzierżawionego przez nas lokalu.

Nie uwzględnialiśmy wydatków, które trzeba ponieść na samym początku, czyli opłaty notarialnej, opłat sądowych, a w przypadku mieszkań z rynku wtórnego również podatku od czynności cywilnoprawnych czy ewentualnego wynagrodzenia dla pośrednika.

Pominęliśmy zatem trudne do oszacowania i niewymierne kwestie, jak chociażby swoboda i prostota zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku najemców, oraz fakt finalnego uzyskania prawa własności w przypadku nabycia mieszkania – czy to za gotówkę, czy przy wsparciu kredytu.

Cena zakupu lokalu a wynajem – jak to wyliczyliśmy?

W obu przypadkach poddaliśmy analizie lokal o metrażu 50 mkw. Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek, jak i kompletną sumę, jaką trzeba zwrócić bankowi, wyliczyliśmy na podstawie: 20-procentowego wkładu własnego, rat równych i oprocentowania okresowo stałego jako średnia z propozycji banków w kwietniu 2022, 2023, 2024 i 2025 r. na bazie danych Bankier.pl.

Założyliśmy też, że oprocentowanie pozostaje bez zmian przez cały czas spłaty kredytu. Do ogólnego kosztu nabycia mieszkania na kredyt dodaliśmy, rzecz jasna, środki przeznaczone na wkład własny. Co ważne, w analizie zignorowaliśmy sytuację, w której spłacający kredyt, go refinansuje.

Do wyliczenia kosztów zakupu mieszkania wykorzystaliśmy dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium dotyczące średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty wynajmu oszacowaliśmy na podstawie publikowanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, które obrazują średnie ceny ofertowe w II kw. 2022, 2023, 2024 i 2025 r.

Ponieważ ciężko jest przewidzieć, jak będą kształtowały się ceny najmu w kolejnych latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu pozostanie niezmienna od momentu podpisania umowy. Analogicznie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku zakupu mieszkania trzeba także pamiętać o dodatkowych wydatkach, które trzeba ponieść na samym początku. To taksa notarialna, opłaty sądowe, a w przypadku części mieszkań z drugiej ręki również podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla pośrednika.

Ceny uspokoiły się po zawirowaniach

Ostatnie dwa lata na rynku najmu i ostatni rok na rynku sprzedaży mieszkań to okres stabilizacji – powolnych wzrostów przeplatanych spadkami.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram

Zgodnie z danymi za II kw. 2025 r., średnie ceny metra kwadratowego w przypadku 50-metrowych mieszkań oscylowały od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W perspektywie rocznej podwyżka stawek w żadnym z analizowanych miast nie przekroczyła 3 proc., a w Gdańsku zaobserwowano nawet redukcję średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9 proc.

W analizowanym okresie stabilnie zachowywała się także wycena lokali oferowanych na rynku najmu. W przypadku wspomnianych 50-metrowych lokali zanotowano wzrost przeciętnych kwot wpisywanych w ogłoszeniach od 1,9 proc. w Gdańsku do 3,7 proc. w Poznaniu.

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram

W perspektywie trzyletniej, czyli uwzględniającej wpływ na stawki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i rozpoczęcia wojny w Ukrainie, mówimy jednak o wzrostach średnich kwot oczekiwanych przez wynajmujących od ok. 30 proc. w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46 proc. w Krakowie oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań wyższych o 23 – 38 proc.

Kupno mieszkania kontra najem – kiedy osiągniemy punkt równowagi?

Jak wynika z danych zgromadzonych przez Bankier.pl, w ciągu roku liczba miesięcznych opłat za wynajem, które należałoby uiścić wynajmującemu, równa cenie, którą należałoby zapłacić za 50-metrowe mieszkanie, zmalała.

Wydatek poniesiony na nabycie 50-metrowego mieszkania, w przypadku sześciu największych polskich miast, najszybciej, bo po niespełna 15 latach, „zwróci” się w Gdańsku. Całkowity koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na pokrycie 180 miesięcznych czynszów. Zbliżony współczynnik (182) odnotowano w Warszawie.

Analogicznie jak kwartał wcześniej i w poprzednich latach, najwięcej czasu, aby „wyjść na zero” potrzeba w Krakowie – w II kw. 2025 r. było to 204 miesiące, czyli dokładnie 17 lat.

Cztery lata temu, a więc w II kw. 2021 r., jeszcze przed gwałtownym wzrostem stawek najmu spowodowanym wybuchem wojny w Ukrainie i napływem do Polski uchodźców oraz na długo przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który wyraźnie podniósł ceny mieszkań, wysokość wspomnianego współczynnika wahała się od 189 miesięcy we Wrocławiu przez 193 miesiące w Warszawie do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie w stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Rata a czynsz

Jak natomiast prezentuje się zakup mieszkania na kredyt w porównaniu z wynajmem? Zacznijmy od zestawienia comiesięcznych rat ze średnim comiesięcznym czynszem.

Przede wszystkim wysokość rat (przy wspomnianym wcześniej założeniu rat równych) zredukowała się w ujęciu kwartalnym w analizowanych miastach o nieco ponad 4 proc. Kwotowo w portfelach kredytobiorców zostaje od nieco ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

Inaczej niż trzy miesiące wcześniej, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu zaciągnięcia kredytu w II kw. 2025 r. i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa od średniego czynszu. Taka sytuacja wystąpiła w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat oscylowały od 0,3 proc. w Warszawie do 13 proc. w Krakowie. Kwotowo od 13 do 408 zł/m-c.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. zwrócił bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiły odsetki. Gdyby w tym samym czasie wynajmował to samo mieszkanie, na rachunek wynajmującego przelałby 16 150 zł.

Gdyby podobne porównanie przenieść w czasie o rok, do II kw. 2024 r., na rachunek banku od początku kwietnia 2024 r. do końca sierpnia 2025 r. trafiłoby 59 394 zł. Najem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10 proc. mniej.

Całkowity koszt mieszkania na kredyt i opłaty za wynajem

Przejdźmy teraz do sumy, którą łącznie trzeba by zapłacić za mieszkanie, biorąc kredyt na 25 lat i nie refinansując go. Jak wynika z wyliczeń Bankier.pl dokonanych na podstawie przedstawionych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 mkw. wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W porównaniu z II kw. 2025 r. byłaby to kwota niższa od 4,1 proc. we Wrocławiu do 7,4 proc. w Gdańsku. Jednak w perspektywie trzyletniej koszt ten, przede wszystkim z powodu drożejących mieszkań, ale także zmieniającego się średniego oprocentowania hipotek, wzrósł od 11 proc. w Gdańsku do ponad 24 proc. w Łodzi.

W badanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, najem, zgodnie ze średnimi stawkami wpisywanymi w ogłoszeniach w II kw. 2025 r., wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 11 proc., a kwotowo od 110 tys. zł (Łódź) do ponad 26 proc. i 251 tys. zł wyższy w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – banał – ostatecznie staniemy się właścicielami. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze będziemy przelewać do cudzej kieszeni, a finalnie mieszkanie nie będzie stanowić naszego majątku.

Źródło