Co dzieje się na rynku deweloperskim? Marzec był świadkiem kolejnego okresu intensywnych interakcji między podażą a popytem w sektorze mieszkaniowym, który dąży do osiągnięcia nowej równowagi. Obecna dostępność mieszkań deweloperskich wyraźnie przewyższyła popyt. Wstępne ustalenia z oceny rynku Otodom Analytics ujawniają, że deweloperzy sprzedali 3,7 tys. mieszkań na 7 rynkach w marcu. Oznacza to wzrost w porównaniu zarówno z poprzednim miesiącem, jak i tym samym okresem w zeszłym roku. Jednak ta szczytowa wydajność w ciągu ostatniego roku nie wystarczyła, aby powstrzymać wzrost liczby ofert, który od października 2023 r. utrzymuje się na stałej trajektorii wzrostowej.
Jakie tematy zostaną omówione w tym artykule?
- Sprzedaż mieszkań w 2025 r. będzie równa lub wyższa od poziomu z 2024 r.
- Rynek rozwoju: podaż przewyższa sprzedaż
- Starty: Warszawa, Wrocław i Poznań na czele
- Znaczące okresy sprzedaży w Katowicach i Łodzi
- Rynek deweloperski: dalsza stabilizacja cen mieszkań
Sprzedaż mieszkań w 2025 r. będzie równa lub wyższa od poziomu z 2024 r.
Sprzedaż deweloperska w marcu (3,7 tys. jednostek) wzrosła o 10% w ujęciu miesięcznym i o 5% w ujęciu rocznym, choć oczekuje się, że miesięczna rewizja danych skoryguje tę liczbę do ok. 3,5 tys., co oznacza wzrost o 5% w ujęciu miesięcznym i nieznacznie wyższą liczbę niż odnotowana w marcu 2024 r.
– Podczas gdy wstępna ocena sprzedaży mieszkań w I kw. 2025 r. była o 13% niższa niż w roku poprzednim (w porównaniu do skorygowanych wyników z 2024 r.), wzrost sprzedaży w ujęciu miesięcznym – pomimo braku istotnych pozytywnych zmian w makroekonomicznym krajobrazie rynku mieszkaniowego – sprzyja poczuciu umiarkowanego optymizmu co do prognoz sprzedaży na 2025 r. Historycznie, sprzedaż w marcu na rynku deweloperskim w największych miastach Polski, uwzględniająca tzw. dni sprzedaży, była niższa od tej obserwowanej w lutym (który zwykle ma mniej dni sprzedaży). Jednak tegoroczny marzec był wyjątkiem, choć różnice między marcem a lutym są minimalne – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor ds. badań rynkowych w Otodom.
W marcu największą sprzedaż mieszkań odnotowano w Warszawie (prawie 1,2 tys.), a następnie we Wrocławiu i Krakowie (po 529 mieszkań). Warto zauważyć, że Kraków był jedynym miastem, w którym odnotowano spadek miesięcznej sprzedaży (o 8%). Sprzedaż w Warszawie wzrosła o 3% od lutego, a we Wrocławiu o 28%. Największy wzrost odnotowano jednak w Katowicach i Poznaniu, gdzie wzrost wyniósł odpowiednio 46% i 31%, co zakończyło się sprzedażą odpowiednio 198 i 404 mieszkań.
W pierwszym kwartale 2025 r. deweloperzy odnotowali najwyższą sprzedaż mieszkań w Warszawie (niecałe 3,2 tys.), Krakowie (1,5 tys.) oraz Wrocławiu i Trójmieście (po ok. 1,2 tys.). Sprzedaż poniżej 1 tys. mieszkań odnotowano w Łodzi (967) i Katowicach (516). W porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 r. wszystkie 7 miast odnotowało spadki, od 20% w Trójmieście do 14-16% w Poznaniu, Warszawie i Łodzi oraz 9-10% w Katowicach i Wrocławiu, przy czym Kraków odnotował spadek o 3%.
Rynek rozwoju: podaż przewyższa sprzedaż
– Firmy deweloperskie po raz kolejny wystawiły na sprzedaż 2000 mieszkań więcej niż w tym samym okresie czasu kupiono. Nic więc dziwnego, że liczba mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach Polski wzrosła do prawie 60 000 jednostek.
Potencjalny nabywca zainteresowany nabyciem mieszkania w jednym z największych miast Polski w marcu mógłby dokonać wyboru nie tylko spośród 60 tysięcy dostępnych jednostek (tzw. „wolnych” mieszkań), ale także spośród ponad 6,4 tysiąca zarezerwowanych jednostek. Podczas gdy możliwość wyboru spośród zarezerwowanych mieszkań jest warunkowa, ponieważ jednostki te nie są dostępne dla każdego klienta zainteresowanego zakupem w momencie przeprowadzania badania, nieodłączną cechą rezerwacji jest ich tymczasowy status. Ostatecznie zarezerwowane mieszkania przejdą albo w status sprzedanych, albo wolnych. Niemniej jednak, jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, nieuwzględnienie puli rezerwacji wypacza dokładną ocenę bieżącej działalności deweloperskiej.
Starty: Warszawa, Wrocław i Poznań na czele
W lutym 2025 r. liderem pod względem liczby nowych mieszkań był Kraków, w marcu zdecydowaną przewagę objęła Warszawa (ok. 1,7 tys.), a następnie Wrocław (prawie 1,1 tys.) i Poznań (1 tys.). Tym razem Kraków znalazł się tuż za podium z wynikami porównywalnymi do Trójmiasta (odpowiednio 685 i 675 mieszkań). Najmniej mieszkań zanotowała Łódź (144).
Ogółem w pierwszym kwartale 2025 r. najwięcej mieszkań wprowadzili deweloperzy działający w Warszawie (3,3 tys.) i Krakowie (2,2 tys.). W porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej liczba nowych otwarć w stolicy spadła o 7%, a w Krakowie wzrosła o 7%. Najsłabsze wyniki osiągnęły Katowice, gdzie w pierwszych trzech miesiącach tego roku wprowadzono zaledwie 950 mieszkań, co i tak jest wynikiem ponad dwukrotnie wyższym od
