Polska ma najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w UE. Zarówno nowych, jak i spłacanych. Wyprzedziliśmy pod tym względem nawet Węgrów. Na razie na wyraźną obniżkę rat nie ma co liczyć. Nie chodzi tylko o najbliższą decyzję Rady polityki Pieniężnej, ale także dalszą perspektywę.
/123RF/PICSEL
Można to ogłosić oficjalnie. Polska w kwietniu bieżącego roku miała najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w UE. Zarówno nowych, jak i spłacanych – poinformował na Twitterze Andrzej Prajsnar, analityk Rynek Pierwotny.pl.
/RynekPierwotny.pl /
Wyprzedziliśmy nawet Węgry, gdzie inflacja i oficjalne stopy były jeszcze wyższe niż u nas.
– Pod względem średniego oprocentowania nowych „hipotek” wyszliśmy na czoło, ponieważ na Węgrzech doszło do obniżek stóp procentowych. Pociągnęły one za sobą spadek średniego oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Pod względem oprocentowania spłacanych kredytów, Polska od czasu zakończenia cyklu podwyżek stóp była w ścisłej europejskiej „czołówce” – tłumaczy analityk w rozmowie z Interią.
Reklama
Jesteśmy w niechlubnej czołówce UE. Słone odsetki w kredytach hipotecznych
U nas ten spadek stóp po pewnym ujarzmieniu inflacji był mniejszy. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w ciągu ostatniego roku spadło z poziomu 8,6 proc. (maj 2023 r.) do 7,8 proc. (maj 2024 r.). Większość tej zmiany przypadła jednak na trzeci kwartał 2023 r. Jeżeli chodzi o średnie oprocentowanie spłacanych kredytów mieszkaniowych, to widzimy stabilizację (maj 2023 r. – 7,6 proc., maj 2024 r. – 7,5 proc.).
Dzisiaj Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje o wysokości stopach procentowych, ale spodziewane jest ich pozostawienia na obecnym poziomie. Mają one decydujący wpływ na WIBOR, na którym oparte jest oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie (to WIBOR plus marża).
/RynekPierwotny.pl /
Jak podaje Expander, obecnie dominuje pogląd, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. Raty kredytów pozostaną więc na dość wysokich poziomach. Szczególnie dotyczy to tych, udzielonych w okresie rekordowo niskich stóp procentowych w czasie pandemii. W takim przypadku rata jest zwykle o ok. 87 proc. wyższa niż w początkowym okresie spłaty. Dla przykładu rata kredytu na 400 tys. zł na 25 lat wzrosła z 1 564 zł do 2 920 zł. Na szczęście w tym roku wciąż obowiązują wakacje kredytowe, więc takie osoby powinny poradzić sobie ze spłatą.
Mimo, że RPP nie zmieniała ostatnio stóp procentowych, to oprocentowanie nowo udzielanych kredytów w ostatnim czasie nawet lekko rosło.
– Warto dodać, że wspomniany wzrost oprocentowania nie jest sztuczny, wywołany np. większą liczbą kredytobiorców z niskim wkładem własnym. Dane zebrane przez Expandera pokazują, że od lutego do czerwca aż osiem banków podwyższyło oprocentowanie stałe w ofercie dla klientów z wysokim wkładem własnym (powyżej 20 proc. wkładu). Rekordzista wprowadził podwyżkę aż o 0,79 pp. – podkreśla Jarosław Sadowski.
Rynkowa stopa WIBOR dyskontuje oczekiwania rynkowe, więc może być wyższa lub niższa (w zależności od fazy cyklu) niż oficjalna stopa NBP. Z kolei oczekiwania rynku, co do tego ile WIBOR może wynosić w średniej i dalszej perspektywie, pokazują tzw. kontrakty FRA. Te nie sygnalizują konkretnego spadku, który dałby ulgę posiadaczom kredytów, a jedynie zmiany, które można uznać za kosmetyczne.
– Kontrakty FRA przewidują najwyżej jedną drobną korektę głównej stopy procentowej NBP (o 0,25 p.p.) do końca roku. Aczkolwiek nie jest to scenariusz wyceniany jako bardzo pewny. W skali 15 miesięcy, rynek wycenia spadek WIBOR-u 3M do poziomu około 5,00 proc. – mówi Prajsnar. Obecnie ten wskaźnik wynosi 5,85 proc.
Wprowadzanie, a przede wszystkim upowszechnianie kredytów na okresowo stałą stopę się nie powiodło. Paradoksalnie częściej po kredyty na stałą stopę sięgano wtedy, gdy stopy już były wysokie, a gdy były rekordowo niskie królowało było zmienne oprocentowanie, mimo, że banki musiały już oferować obydwa typy kredytów.
Oprocentowanie stałe czy zmienne?
– Dla osób zaciągających obecnie kredyty hipoteczne jedną z istotnych kwestii jest to, czy wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zmienne kusi perspektywą obniżek stóp procentowych. Popularniejsze jest stałe, ponieważ w tej chwili jest niższe. Różnica jest nieduża, bo wynosi 0,43 pp. Wystarczy więc obniżka stóp procentowych o 0,5 pp, aby rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym stała się niższa od tej z stawką stałą – mówi Sadowski. Zaznacza jednak, że podejmując decyzję o rodzaju oprocentowania, warto jednak pamiętać, że prognozy nie zawsze się sprawdzają. Gdyby niespodziewanie stopy ponownie zaczęły rosnąć, to oprocentowanie zmienne może stać się pułapką. W początkowym okresie spłaty raty są bowiem bardzo wrażliwe na zmiany stóp procentowych – dodaje analityk Expandera.
Na domiar złego, mamy szybko drożejące mieszkania. Tu niestety też jesteśmy w czołówce.
Monika Krześniak-Sajewicz
