Każdy, kto chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, musi wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową – od tego zależy to, ile wyniesie pożyczona kwota. Banki, aby ją oszacować, analizują m.in. rodzaj i wysokość dochodów, wydatki oraz historię kredytową. Niestety nie każdy rodzaj dochodu jest akceptowany przez bank.
Czym jest zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa oznacza wysokość zadłużenia, jaką jest w stanie spłacać kredytobiorca. Bank analizuje, jak duże jest ryzyko, że wnioskodawca nie wywiąże się z umowy i przestanie spłacać raty w terminie.
Zdolność finansowa jest szacowana zwykle przy udzielaniu kredytów gotówkowych i hipotecznych, leasingów i pożyczek. Weryfikacji podlegają wszyscy wnioskodawcy firmy, jak i osoby prywatne. Zasadniczo im lepsza jest zdolność kredytowa, tym wyższa może być kwota kredytu. Aby uzyskać dużą zdolność kredytową, trzeba wykazać się m.in. stabilnymi dochodami i dobrą sytuacją finansową.
Co jest dochodem dla banku? Czy może nim być wynajem?
Dochód jest to uzyskana suma pieniędzy w danym okresie rozliczeniowym po odliczeniu podatku dochodowego oraz wymaganych składek do ZUS. Do dochodu zalicza się również wszystkie korzyści majątkowe np. darowizny, na które nałożony jest obowiązek opłaty podatku dochodowego. Przychód uzyskuje się podczas:
- prowadzenia działalności gospodarczej;
- stosunku pracy;
- wynajmu nieruchomości;
- pracy wykonywanej w ramach stosunku służbowego;
- pracy nakładczej.
Dochodem są też pieniądze uzyskane z emerytury oraz renty.
Dla banku bardzo ważne jest czy wnioskodawcę będzie stać na spłatę zobowiązania, dlatego najbardziej pożądane są stałe dochody uzyskiwane na podstawie umowy o pracę na czas nieoznaczony. W tym przypadku wymagany jest staż ogólny oraz u obecnego pracodawcy. Aby dostać kredyt, trzeba przepracować w obecnej firmie minimum 3 miesiące, a najlepiej pełny rok. Umowy na czas określony są akceptowane, jednak z racji większego ryzyka, banki mogą oferować gorsze warunki. Podobnie wygląda sytuacja z umowami cywilnoprawnymi – aby dochody zostały zatwierdzone, muszą być systematyczne i stabilne, a kolejne umowy podpisywane najlepiej z tym samym zleceniodawcą przed dłuższy czas. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej liczy się staż działalności (minimum 24 miesiące), średniomiesięczny dochód liczony za konkretny okres oraz niezaleganie z podatkami i składkami ZUS.
Pieniądze z najmu bank również może potraktować jako dochód – jednak w zależności od kwoty comiesięcznych wpływów oraz długości umowy z najemcą albo najemcami – będzie uznany za stały albo dodatkowy. Poza tym dochód z tego tytułu trzeba osiągać od jakiegoś czasu – w zależności od instytucji mogą to być dwa lata, jak i sześć miesięcy. Warunkiem jest też prawo własności do najmowanego lokalu. Trzeba pamiętać, że nie każdy bank akceptuje tę formę uzyskiwania dochodu.
Jak potwierdzić dochód z najmu?
Aby dostać kredyt, trzeba bankowi udowodnić, że mamy dochód z najmu i w jakiej wysokości. Bank zwykle żąda:
- kopii umowy najmu, która powinna być zawarta na minimum 3 miesiące w przód, a najlepiej bezterminowy, przy czym najemcą nie może być członek rodziny;
- PIT za dwa ostatnie lata;
- potwierdzenie wpływów z tytułu umowy najmu za bieżący rok;
- dokument potwierdzający prawo własności do lokalu np. akt notarialny albo umowa darowizny, przy czym kredytobiorca powinien być jedynym właścicielem, lub każdy ze współwłaścicieli musi przystąpić do kredytu;
- oświadczenia, że umowa najmu nie została wypowiedziana.
Banki przyjmują od 70 do 100 proc. uzyskiwanych z tego źródła dochodów po odjęciu rzeczywistych kosztów ponoszonych przez wnioskodawcę oraz podatku. A do oceny zdolności biorą średnią miesięcznych dochodów najczęściej z ostatnich 12 miesięcy.
Jak banki obliczają zdolność kredytową?
Każdy bank inaczej wylicza zdolność kredytową swoich klientów. Zależy to też oczywiście od rodzaju kredytu, jego wysokości, a także okresu kredytowania i dodatkowych zabezpieczeń. Analiza zdolności kredytowej dzieli się na dwie części – ilościową oraz jakościową.
Analiza ilościowa
Jej podstawą jest analiza sytuacji finansowej wnioskodawcy, na podstawie:
- źródła dochodów – banki preferują zatrudnienie na umowę o pracę na czas nieokreślony, które uznaje się za najbardziej stabilne;
- wysokości dochodów – im wyższe zarobki, tym większe szansa na pozytywną decyzję banku;
- staż pracy – aby dostać kredyt trzeba mieć historię zatrudnienia;
- miesięcznych kosztów utrzymania – bank wymaga oświadczenia o stałych miesięcznych wydatkach, czyli opłatach za mieszkanie i media, abonament telefoniczny, raty pożyczki; do tego bank dolicza ustaloną przez siebie kwotę, która jego zdaniem jest konieczna na tzw. życie;
- obecnego zadłużenia – pod uwagę brane są wszystkie obecnie spłacane kredyty, wysokość zadłużenia z kart kredytowych, dostępne limity debetowe oraz poręczone pożyczki; oczywiście im mniejsze zadłużenie, tym większe będą szanse na kredyt w wybranej wysokości.
Ogólnie mówiąc, analiza zdolności finansowej, to porównanie dochodów i wydatków w skali miesiąca i oszacowanie, ile może wynosić rata kredytu, aby wnioskodawca mógł ją bez problemu spłacić.
Analiza jakościowa
Analiza jakościowa ma na celu oszacowanie zdolności wnioskodawcy do kreowania dochodów w przyszłości i ocenie ryzyka niespłacenia zobowiązania. W skład analizy jakościowej wchodzą między innymi:
- wiek – kredytobiorca powinien spłacić zobowiązanie przed przejściem na emeryturę, ponieważ wtedy jego dochody mogą zmaleć i zmniejsza się zdolność zarobkowania, dlatego im starszy wnioskodawca, tym krótszy okres kredytowania;
- stan cywilny – instytucja weryfikuje, czy na kredyt nie musi wyrazić zgody współmałżonek;
- liczba osób będących na utrzymaniu;
- wykształcenie, wykonywany zawód i zajmowane stanowisko pracy – istnieje lista zawodów i branż, które są traktowane preference, lepsze warunki mogą uzyskać np. osoby wykonujące zwody zaufania publicznego np. lekarze;
- historia kredytowa – banki sprawdzają, czy wnioskodawca terminowo spłacał swoje zobowiązania, a także ile zaciągał w przeszłości; te informacje uzyskuje z baz dłużników, np. z BIK.
Analiza zdolności kredytowe – podsumowanie
Banki zobowiązane wytycznymi KNF dość skrupulatnie podchodzą do analizy zdolności finansowej. Wysokie dochody nie zawsze oznaczają przyznanie kredytu. Liczą się też wydatki i stabilne źródło zarobków. Choć coraz więcej osób czerpie zyski z wynajmu mieszkania, to zwykle banki wliczają ten dochód jako dodatkowe źródło. Oczywiście, o ile jest on udokumentowany, a właściciel odprowadza od niego podatek.
